MALLEXPERT Partneri Nilüfer Emirkadı Özlem, güçlü ve bilinen markaların AVM’lerde ziyaretçi trafiği, prestij, kiralama gücü ve çevre mağazalara sağladığı katkıyla önemli avantajlar yarattığını belirtiyor.
AVM’lerde güçlü ve bilinen markaların bulunmasının hem AVM’ye hem de içindeki diğer mağazalara birçok fayda sağladığını ifade eden MALLEXPERT Partneri Nilüfer Emirkadı Özlem, bu faydaları şöyle sıralıyor:
- Çapa (Anchor) Etkisi: Büyük, tanınmış markalar “çapa mağaza” olarak konumlandırılır. Bunlar tek başına ciddi ziyaretçi trafiği çeker; bu trafik yayılarak küçük ve orta ölçekli mağazalara da müşteri getirir.
- Ziyaretçi Trafiğini Artırma: Tanınmış markalar müşteride güven ve merak uyandırır. İnsanlar bildiği markayı görünce AVM’yi ziyaret etme kararı alır; bu da genel yaya trafiğini (footfall) yükseltir.
- Prestij ve İtibar Kazandırma: Güçlü markaların varlığı AVM’nin imajını güçlendirir; AVM kaliteli, güvenilir ve tercih edilen bir alışveriş noktası olarak algılanır. Bu algı, diğer markaların da o AVM’de yer almak istemesini sağlar.
- Kira Gelirlerini ve Değerini Yükseltme: Bir AVM’de güçlü marka portföyü olması, mülk sahipleri için kira bedellerini ve AVM’nin genel yatırım değerini artırır. Yatırımcılar ve mülk değerleme uzmanları, kiracı kalitesini önemli bir kriter olarak görür. Ayrıca hisseli AVM satışlarında bu güçlü markalar ufak yatırımcıyı da çeker ve topyekün biraraya geldiklerinde nakit akışını kolaylaştırırlar.
- Çapraz Alışveriş (Cross-shopping) Etkisi: Bir markayı ziyarete gelen müşteri, aynı ziyarette diğer mağazalara da göz atar, bu da genel AVM cirosunu artırır (halo effect/hale etkisi).
- Rekabet Avantajı: Güçlü markalara sahip AVM, bölgedeki diğer AVM’lere göre öne çıkar; müşteri sadakati ve tekrar ziyaret oranı artar.
- Etkinlik ve Pazarlama Sinerjisi: Büyük markalar genellikle kendi pazarlama bütçeleriyle kampanya ve etkinlikler yürütür; bu da dolaylı olarak AVM’nin tanıtımına katkı sağlar.
Özlem, bu konunun hem yeni bir AVM projesi planlamasında kiracı karması (tenant mix) stratejisi açısından hem de mevcut bir AVM’nin performansını değerlendirirken kritik bir başlık olduğunu vurguluyor.
Pozitif etkilerini sınıflandıran Özlem, negatif etkilerinden de şöyle bahsediyor:
- Düşük Kira Getirisi (Baskılanmış Kira Marjları): Güçlü markalar pazarlık güçlerini kullanarak genellikle ortalamanın çok altında metrekare başına kira öderler veya ciro üzerinden düşük oranlı anlaşmalar yaparlar. AVM yönetimi, bu markalardan elde edemediği kira gelirini küçük mağazalardan tazmin etmek zorunda kalabilir.
- Yüksek Yatırım ve Katkı Maliyetleri (Fit-Out / TI Allowance): AVM yönetimleri, büyük markaları getirebilmek için mağaza içi dekorasyon, altyapı desteği veya uzun süreli kirasız dönemler (Rent-Free Period) gibi ağır mali yükümlülükleri kabul etmek zorunda kalabilir.
- Yüksek Bağımlılık Riski: AVM’nin başarısı veya başarısızlığı tek bir ana markaya bağlanabilir. Bu markanın AVM’den ayrılması veya küçülmeye gitmesi, AVM’nin genel ziyaretçi trafiğinde ani bir düşüşe ve diğer mağazaların kapanmasına (domino etkisi) yol açabilir.
- Küçük Kiracılar Üzerindeki Rekabet Baskısı: Güçlü markaların sunduğu geniş ürün yelpazesi, uygun fiyat politikaları ve agresif kampanyalar; benzer ürün gruplarını satan küçük veya yerel perakendecilerin ayakta kalmasını zorlaştırabilir.
- Esneklik Eksikliği ve Katı Şartlar: Kurumsal markalar, AVM yönetiminin genel kararlarında kendi standartlarını dayatabilir ve AVM konseptinde değişiklik yapılmasını zorlaştırabilir.
