ENS Danışmanlık CFO’su Tahir Köksal, ekonomik belirsizliklerin AVM gelir modelleri üzerindeki etkilerini değerlendirirken, ciro bazlı kiralama stratejileri, gider optimizasyonu ve hedefli kampanyalarla finansal başarıyı sürdürülebilir kılmanın yollarını okurlarımız için paylaştı.
Ekonomik belirsizliklerin AVM gelir modellerine ve yatırım planlamalarına etkisini nasıl değerlendiriyorsunuz? Bu süreçte nasıl bir finansal rota izlediniz?
Ekonomik belirsizlikler, AVM’lerin gelir modellerini ve yatırım planlamalarını doğrudan etkileyen faktörlerdir. Enflasyon, döviz kuru dalgalanmaları, tüketici güven endeksindeki düşüşler, faiz oranlarındaki artışlar ve makroekonomik dalgalanmalar hem kiralama gelirlerini hem de operasyonel giderleri etkileyen faktörlerdir, bu süreçte finansal başarıyı sürdürebilmek için etkilerin doğru değerlendirilmesi ve stratejik bir finansal rota izlenmesi önem arz etmektedir. Makroekonomik veriler ve kiracı performans analizleri, karar alma sürecinde yol gösterici olurken, esnek kira modelleri, gider optimizasyonu, kiracı destek programları ve hedefli pazarlama stratejileri ile belirsizlik etkileri yönetilebilir. ENS olarak bu dönemde sabit kira oranlarını sabitlemek yerine ciro bazlı kira oranını artıracak yönde adım atarken, ziyaretçi trafiğini artırmak için eğlence, kültürel etkinlikler ve çocuk odaklı aktiviteler düzenleyerek ziyaretçi sayılarımızı artırıcı çalışmalar yaptık. Uygun fiyatlı ürün ve hizmetlere odaklanan kampanyalar düzenledik. Finansman tarafında, mevcut borçların vadesi uzatılarak nakit akışı rahatlatma yönünde tavsiyelerde bulunduk.
Bir AVM’nin finansal başarısını ölçerken dikkate aldığınız temel göstergeler nelerdir? (Örn. NOI, kiracı devir hızı, metrekare verimliliği)
Bir AVM’nin finansal başarısını değerlendirirken hem gelir hem de gider tarafını kapsayan, işletmenin performansını ve sürdürülebilirliğini ölçen temel göstergeler kullanıyoruz. Bunları şu şekilde özetleyebiliriz; kiralama gelirleri, doluluk oranı, m² başına ciro, ortak alan gideri, net işletme geliri, ziyaretçi sayısı, kiracı ciro performansı, müşteri memnuniyeti gibi göstergeler çerçevesinde finansal durumun resmini çekerek, yatırımcılarımızın doğru karar alabilmeleri için yol gösterici olmayı hedefleyerek, risk yönetimi ve olası kriz yönetimi için gerekli dataları sunmuş, geleceğe bir adım önde başlamalarına yardım etmiş oluyoruz.
Kiralama gelirleri ve yönetim giderleri arasında optimum dengeyi kurmak için izlediğiniz strateji nedir?
AVM yönetiminde kiralama gelirleri ile yönetim giderleri arasında optimum dengeyi sağlamak hem karlılığı artırmak hem de sürdürülebilir bir işletme modeli oluşturmak için kritik bir konudur. Özellikle enflasyonist ortam içerisinde bu alanlarda yapılacak optimizasyonların önemi daha da açığa çıkmış ve finansal anlamda ilk sıraya çıkmıştır. Bu dengeyi kurmak için; kiralama stratejisinin optimize edilmesi, yönetim giderlerinin kontrolü, gelir-gider dengesi için stratejik yaklaşımlar (ortak alan gelirlerinin artırılması, ziyaretçi trafiğini artırma, veri odaklı karar alma), pazarlama ve müşteri deneyimi yaklaşımları, risk yönetimi ve uzun vadeli planlama gibi uygulamaların detaylarına inerek en yüksek faydayı sağlamayı hedefliyoruz. Burada uyguladığımız tüm stratejilerimizde, ENS olarak şeffaflığı, zamanın şartlarına uyum sağlarken esnek ve hızlı olmayı amaçlıyoruz.
