AVM ETKİNLİKLERİ VE PAZARLAMA GİDERLERİNİ ORTAK ALAN GİDERİNE DAHİL ETME YASAĞI

Alışveriş Merkezleri, gün geçtikçe daha fazla sosyal faaliyet konusu edinmektedirler. Öyle görünüyor ki, AVM kültürü giderek gelişecek. Çünkü AVM Yönetimleri, AVM’leri sadece alışveriş yapılan bir yer olarak görmüyor, aksine AVM yönetimleri, AVM’leri sosyal faaliyetlerin icra edildiği bir yaşam alanı olarak görünüyor. Çocuklar için etkinlikler, imza günleri, yazar söyleşileri, kitap fuarları, konserler gibi birçok etkinlik AVM kültürünün bir parçası haline gelmiş durumda. AVM sektörünün 2000’li yıllardan itibaren ortaya çıkmaya başladığını düşünecek olursak, AVM kültürü henüz yirmili yaşlarında. Tabi ki, yirmi yıl bir toplumsal kültürün oluşumu için çok kısa bir süre. Bu kısa sürede yaşanan gelişmeler ve paradigma dönüşümleri AVM hayatının bir çok yeniliğe gebe olduğunu gösteriyor. AVM Yönetimleri de bu kültürel rolün farkındalar ve rollerini en iyi şekilde oynamaya çalışıyorlar. AVM kültürünün gelişimi, sektör içinde yer alanlar için de bir mutluluk kaynağı. Ancak her gelişim gibi AVM kültürünün gelişimi de sancılı bir şekilde gerçekleşiyor. Bir yandan herkes canlı ve işlek AVM yaşamı isterken, diğer yandan AVM ortak giderlerinin de minimum seviyesinde kalmasını istiyor. Dolayısıyla AVM Yönetimleri, bu kültürel gelişimi sağlamak için üzerlerine düşen rolü oynamaya çalışırken gerekli masrafları minimum seviyede tutmak zorunluluğu içerisinde bulunuyor. AVM sektöründe başarılı bir yönetici olmak büyük ölçüde bu zorluğu aşmaya bağlı. Bu konuda başarıya götüren çözümler ortaya koyabilmek, işin mali boyutlarına hakim olmayı gerektirdiği kadar hukuki boyutlarına da vakıf olmayı gerektiriyor. Zira son Yönetmelik değişikliği bu konuda önemli bir problem ortaya koyuyor. Bilindiği üzere, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik hükümlerinde 18 Ağustos 2022 tarihinde önemli değişiklikler yapıldı. Getirilen değişikliklerden bir tanesi de Yönetmelik m. 11/2’de yer alan şu hükümdür: “Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemez”. Görüldüğü üzere, reklam ve pazarlama giderlerinin ortak alan giderlerine dahil edilmesi yasaklanmıştır. Oysa, AVM yönetimlerinin sosyal yaşam alanı olma vizyonuyla gerçekleştirdikleri etkinliklerin büyük çoğunluğu reklam ve pazarlama gideri gerektirmektedir. Söz gelimi, çocuklar için ücretsiz oyun etkinliği düzenlenmesi AVM Yönetimi açısından bir giderdir. Bu tarz faaliyetlerin AVM müşteri yoğunluğuna yaptığı etki gözle görülür derecede barizdir. Birçok AVM işyeri kiracısı da bu tür etkinliklerin yapılması doğal olarak desteklemektedir. Peki, AVM yönetimleri bu etkinliklerin neden olduğu giderleri nasıl yöneteceklerdir? Birinci yol, AVM yatırımcılarının ve işletmecilerinin bunu kendi karlarından bir maliyet olarak düşmelerini beklemektir. Acaba Yönetmelik değişikliğinin amacı bu mudur? Ya da Yönetmelik AVM Yönetimlerinden farklı olarak alışveriş merkezlerini sadece alışveriş yapılan yerler olarak mı görür? Aktardığımız üzere, AVM’ler modern kent yaşamının önemli bir parçasıdır. O halde, AVM kültürünün gelişimi ile Yönetmelik m.11/2 hükmünü nasıl izah etmek gerekir? Bu konuda ileri sürülen bir fikre göre, pazarlama ve reklam giderlerinin ortak alan giderine dahil edilmesinin yasaklanması AVM yönetimlerinin reklam ve pazarlama organizasyonları konusunda AVM işyeri kiracılarıyla ayrı bir sözleşme yapmasına ve bu sözleşme hükümlerine göre bedel tahsil etmesine engel değildir. Dolayısıyla AVM yönetimleri bu tarz faaliyetler için sözleşmelere bazı yeni maddeler yazarak bu sorunu aşabilir. Diğer bir fi kir ise buna karşı çıkmaktadır. Karşı çıkanların dayanağı ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.340 da yer alan şu hükümdür: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararına olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir”. Görüldüğü üzere, burada bağlantılı sözleşmenin geçersiz olacağı ifade edilmektedir. Acaba pazarlama ve reklam faaliyetlerine yönelik bir sözleşme ya da sözleşme kayıtları bu kapsama girerek bağlantılı sözleşme sayılır mı ve geçersiz olur mu? Bu konuda net bir cevap verilebilmesi için konu hakkında Yargıtay içtihatlarının oluşmasını beklemek gerekecektir. Tabi nasıl bir içtihat oluşacağı taraf vekillerinin davada göstereceği performansla da yakından ilgilidir. Bununla birlikte, madde metninde geçen kiralananın yararı olmaksızın ifadesinden yola çıkan bazı hukukçular reklam ve pazarlama giderlerinin AVM işyeri kiracılarının yararına olduğu için bağlantılı sözleşme yasağının burada söz konusu olmayacağını ifade etmektedirler [Bakınız: Berna TEPE, AVM Yönetmeliğinde 2022 Değişiklikleri ve Pazarlama Giderleri, https://blog.lexpera.com.tr/ avm-yonetmeliginde-2022-degisiklikleri-ve-pazarlamagiderleri/ , Erişim Tarihi: 30.01.2023]. Bununla birlikte bazı kiracıların bu tarz etkinlikleri istememesi durumunda aynı yorumu yapmak imkan dahilinde olmayabilir. Yine bazı kiracılar da bir takım etkinlikleri isterken bir takım etkinliklere de karşı çıkabilir. Burada da AVM Yöneticilerinin, liderlik ve yöneticilik becerilerini konuşturmaları gerekecektir. Daha önce akdedilmiş olan AVM işyeri kira sözleşmeleri henüz değişiklikten etkilenmediği için konu sektöre tam olarak sirayet etmiş değildir. Dolayısıyla Yönetmelik m.11/2 giderek sektöre daha fazla etki edecek ve sık sık tartışma konusu olacaktır. Hatta, TCK 301 gibi meşhur bir madde haline gelmesi de söz konusu olabilir. Gelişecek içtihatlara göre reklam ve pazarlama giderlerine dair AVM işyeri kira sözleşmesinde baştan bir takım muvafakatlerin alınmasına yönelik sözleşme maddelerinin geçerliliğini değerlendirmek gerekecektir. Ancak şimdilik şu kadarını söyleyelim ki, artık AVM sektöründe faaliyet gösteren hukukçuların sözleşmelerde kontrol etmesi ve üzerinde durması gerekli olan maddelerden biri de reklam ve pazarlama giderlerine ilişkin maddeler olacaktır. Şüphesiz, AVM Yönetimlerinin de bu maddelerin geçersiz sayılma riskini değerlendirmeleri ve en azından kapsamı dar olan maddeler yazma yönünde bir sözleşme yönetim stratejisi geliştirmeleri isabetli olacaktır.