Perakende Günleri’nde ve kapalı kapılar ardında giderek daha sık duyulan bir soru var: “Fikir güzel, ama bunu kim finanse edecek?” Dev LED duvarları, simülasyon merkezleri, interaktif çocuk deneyim alanları… Bunların hepsi harika görünüyor sunumlarda. Ama finansman sayfasına gelindiğinde pek çok proje sessizce rafa kaldırılıyor.
Ekonomist Jeremy Rifkin, The Age of Access kitabında şunu yazar: “Sanayi ekonomisinde mülkiyet satın alınırdı; deneyim ekonomisinde ise zaman ve dikkat satın alınır.” Rifkin bunu 2000’de yazdı; AVM sektörü bu dönüşümü ancak şimdi, çeyrek yüzyıl sonra, ciddiye almaya başladı. Deneyim ekonomisine geçiş yalnızca bir zihniyet meselesi değil, aynı zamanda bir finansman meselesi. Ve bu kısım hiç konuşulmuyor.
Klasik model artık tutmuyor
Geleneksel perakende gayrimenkulünde hesap kitabı nettir: Marka gelir, dekorunu yapar, kirasını öder. Ama dev simülasyon merkezlerinin, dijital sanat galerilerinin, kapalı dikey parkların kurulum maliyeti klasik bir mağazanın beş ila on katına çıkabiliyor. Üstelik bu alanların teknolojik ömrü kısa; dijital altyapının üç yılda bir yenilenmesi gerekebiliyor. Amortisman süresi kısalırken CapEx yükü ağırlaşıyor. Bu denklemi geleneksel modelle çözmek mümkün değil. Sektör bunu biliyor ama çözümü sesli tartışmıyor.
Dünyanın geliştirdiği yeni modeller
Perakende gayrimenkulü profesyonelleri bu çıkmazı aşmak için farklı yollar deniyor. Kimi projelerde mal sahibi projenin nakit sermayesine de ortak oluyor; kira sabit metrekare bedeli değil, bilet geliri veya ciro üzerinden hesaplanıyor. Kimi projelerde AVM tüm pahalı altyapıyı kendi öz sermayesiyle kuruyor, operatör içeriye yalnızca markasını ve ekibini getiriyor. Bir başka modelde LED duvarlar, VR setleri, ses sistemleri satın alınmıyor; aylık abonelikle kiralanıyor. Finlandiya merkezli Valo Motion gibi sistemlerde bu yaklaşım yaygınlaştı; ilk yatırım maliyeti aşağı çekiliyor, yazılım güncellemeleri aboneliğe dahil geliyor.
Kira kontratları da bu dönüşümün bir parçası. Bir dijital sanat müzesi bilet satar, bir interaktif çocuk alanı giriş ücreti alır; bunlardan metrekare bazlı sabit kira beklemek gerçekçi değil. Bu yüzden bazı operatörler deneyim alanından hiç kira almıyor: o alan diğer katlara trafik taşıyan bir mıknatıs sayılıyor, finansmanı dolaylı yoldan karşılanıyor. Alışveriş merkezlerinin yıllardır sinema salonunu sübvanse etmesi de aynı mantığa dayanır. Deneyim alanları artık o listeye giriyor.
Bir de sektörün henüz tam keşfetmediği bir kaynak var: kurumsal sponsorluk. Seul ve Tokyo’daki bazı AVM’lerde Samsung, Sony veya Hyundai gibi devler, deneyim alanlarının kurulum maliyetini üstleniyor; bu alanları bir mağaza değil, devasa bir pazarlama laboratuvarı olarak görüyorlar. Yeşil dönüşüm projelerinde ise farklı bir pencere açılıyor: Avrupa’da kentsel tarım veya sürdürülebilir yaşam alanlarına dönüşen projeler ESG kredilerinden yararlanıyor. Türkiye’de henüz yok; ama GYF yapısı bu kapıyı aralayabilir.
Asıl yanılgı nerede?
Deneyim alanları etrafındaki en büyük yanılgı şu: bu alanlara hala klasik bir kiracı gözüyle bakılıyor. Oysa deneyim alanları bir kâr merkezi değil, AVM’nin ayakta kalma altyapısıdır. Tıpkı ısıtma, aydınlatma veya güvenlik gibi; bunlar için kimse “bunu kim finanse edecek?” diye sormaz. Deneyim alanlarının da o kategoriye taşınması gerekiyor.
Sektörün önündeki gerçek soru artık “Bu alan ne kadar kira öder?” değil: “Bu alan olmadan AVM kaç ziyaretçi kaybeder?” Bu soruyu soran yöneticiler doğru modeli kuruyor. Sormayan yöneticiler ise güzel sunumlar yapıp finansman sayfasına gelindiğinde sessizce dosyayı kapatıyor.
Dönüşüm kaçınılmaz. Ama parayı kimin ve nasıl vereceğini bilmeden yapılan dönüşüm, sadece iyi niyetli bir dilek listesidir.
Beytullah Aksoy
İsra Holding – İş Geliştirme Direktörü
