AVM’lerin ortak alan gelirlerinin kullanımı sorununa hukuki değerlendirmelerde bulunan GLA Yönetim Kurulu Üyesi ve Hukuk Müşaviri Av. Duygu Ortaköylüoğlu Şubat sayımızda konuk oldu.
Başta ülkemiz olmak üzere tüm dünyada yaygın bir faaliyet gösteren ve sosyal hayatta vazgeçilmez bir yeri olan AVM’lerin, bünyesinde bulundurduğu AVM kiracılarıyla uzun yıllardır süregelen ortak alanlardan elde edilen gelirleri ve bu gelirlerin kullanımı sorunu günümüzde de devam etmektedir. Her ne kadar bu sorunu aşmak için kanun ve bu çerçevede yönetmelikler düzenlenmiş olsa da net bir belirlemenin olmaması ve sürekli değişen şartlar, hem AVM yatırımcısı/yönetiminin hem de AVM kiracıları açısından sorun teşkil etmektedir.
Bilindiği üzere bu yöndeki ticarete ilişkin düzenlemeler içeren Torba Kanun, 1 Şubat 2023 tarihli Resmi Gazete ile yürürlüğe girdi. Yeni düzenleme ile 6585 Sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un ‘Ortak Kullanım Alanları’ başlıklı 11. maddesinde bazı değişiklikler ve eklemeler yapıldı. Kanunda yapılan değişikliğe göre, AVM’lerdeki ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım, onarım, güvenlik ve temizlik giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan giderler ile burada fi ilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler ortak gider olacaktır. Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden yalnızca bu giderler için katılım payı tahsil edilebilecek ve reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi ortak gider niteliğine haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemeyecektir. Resmi Gazetede yayımlanan yeni kanuna göre AVM’lerde ortak alan kullanım alanlarından elde edilen kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile ortak gider katılım payı avanslarından elde edilen her türlü gelir de ortak gelir olacaktır.
Ortak gider sorunu tam anlamıyla çözülecek gibi görünmüyor
Yapılan değişiklikle maddeye eklenen bir başka fıkra ile ortak kullanım alanlarından elde edilen ortak gelirler, ortak giderlerin karşılanmasında kullanılacaktır. AVM’ler, ortak kullanım alanlarında kültürel, sosyal ve sportif alanlar oluşturarak müşterilerin AVM’ye karşı ilgilerini artırıp perakende işletmelerin ekstra gelir elde etmesine imkan sağlamaktadır. Bu yapılan faaliyetlerin ortak kullanım alanı kapsamında olması ve hatta perakende işletmelerin fazladan müşteri çekerek ekstra kar elde etmesine olanak sağlamasına rağmen yapılan yeni düzenlemede ortak gider kapsamına alınmaması, dolayısıyla bunların mali yükünün tamamen AVM yatırımcısı/yönetimi üzerinde kalması pek adil bir yaklaşım olmayacaktır. Yapılan düzenlemede bu giderlerin ortak gider sayılmaması ancak bu tür etkinliklerinden elde edilen gelirlerin ortak gelir sayılarak ortak giderlerin karşılanmasında kullanılacağı düşünüldüğünde AVM Yatırımcısı/Yönetimi ile AVM Kiracıları arasında süren ortak gider sorunu tam anlamıyla çözülecek gibi görünmemektedir.
Düzenlemede AVM Yatırımcısı/Yönetiminin her yıl düzenli olarak bir önceki yıla ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlayacağı ve bu raporu AVM’deki perakende işletmelere göndereceği belirtilerek bu raporda yer alması gereken bilgiler de ayrıca belirtilmiştir. Raporda, ortak gelir ve giderlerin tür ve tutarları, her bir perakende işletmeden tahsil edilmesi gereken ve tahsil edilen ortak gider katılım payları ile ilgili bakanlıkça gerekli görülen diğer bilgilere yer verilecektir. Yeni değişiklik ile haksız ticari uygulamaların önüne geçilmesi için caydırıcı mahiyette idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir. Kanunun yürürlüğe girmesinden önce reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden katılım payı talep edilebilmesine imkan sağlayan ve bu maddenin yayımı tarihinden önce kurulan sözleşme hükümleri, sözleşme süresince geçerli olacaktır. Sözleşme süresinin sona ermesinden önce veya sonra sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılmış sayılması hallerinde ise söz konusu giderler için katılım payı tahsil edilemeyecektir. Sonuç olarak; 01.02.2023 tarihinde yürürlüğe girmiş olan bu son yasal düzenleme ile ortak alan gelirlerin kullanımı açısından AVM kiralamalarıyla ilgili yaşanan sorunları ne kadar çözüme kavuşturacağı şu aşamada belirsizlik arz etse de; AVM yatırımcısı için ortak alanlardan elde ettiği gelire ilişkin olarak uygulama açısından bakıldığında tam anlamıyla çözümlenmiş bir sözleşme ilişkisinin kurulabileceğini göreceğimizi düşünmek biraz düşük bir ihtimal olarak görülebilecektir.
