AVM Öne Çıkanlar

ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ CAZİBESİNİ UZUN YILLAR DEVAM ETTİRECEK

AVM&Otel Yönetim Profesyoneli Oğuz Isıgöllü’yü ağırladığımız Şubat sayımızda yakın zaman önce yönetimini üstlendiğini iki AVM’deki görevinden ayrılan Isıgöllü ile hem kişisel projelerini hem de alışveriş merkezleri ve sektörün güncel durumunu konuştuk. Alışveriş merkezlerinin cazibesini yitirmeyeceğinin altını çizen Isıgöllü, kısa-orta ve uzun vadede sektörün önünün açık olduğunu ifade etti.

Sektörde tanınan kişilerden birisiniz. Kısa bir süre önce yönettiğiniz iki alışveriş merkezindeki görevinizden ayrıldınız. Süreçten biraz bahseder misiniz?

6 sene aralıksız ve onun öncesinde verdiğim kısa arayı saymazsak, 10 yıla dayanan uzun bir maratondan sonra, çalıştığım gruptan ayrıldım. Bu 10 yıllık süre zarfında, Türkiye’nin ve İstanbul’un en büyük ve en önemlileri arasında yer alan 3 alışveriş merkezini yönetmiş olmaktan dolayı mutluyum. 28 yıllık iş hayatım boyunca, oteller, alışveriş merkezleri ve büyük karma tesisler yönettim. Kendimi otel veya alışveriş merkezi yöneticisi olarak değil, hep turizmci olarak adlandırmayı tercih ettim. Bahsi geçen işletmeler aynı zamanda birer turizm cazibe merkezi olarak faaliyet gösteriyorlar.

Hem yerli hem de yabancı turistlerin ilgi duyduğu ve oluşan cirolarla ülke turizmine katkı sağlayan birer bacasız fabrika niteliğindeler. Bundan sonrası için planlarınız nelerdir?

Bir turizmci olarak, sektöre nasıl faydalı olabileceksem ve gerek profesyonel çalışarak gerekse kendi işimi yaparak nasıl daha fazla katma değer sağlayabileceksem, onu yapmayı tercih ediyorum. Bu kapsamda; hedefleri olan, bu hedeflere ulaşmasında katkı sağlayabileceğim ekiplerle birlikte yeni hikayeler yazabileceğimiz ve en önemlisi beni heyecanlandıran bir projeyi yönetme konusundaki ihtimallerim ya da kendi işimi kurma ihtimalim arasında yapacağım tercihle süreç netleşecek.

AVM Alışveriş merkezlerinin ve sektörün genel gidişatını nasıl görüyorsunuz? Nasıl gelişmeler olacağını düşünüyorsunuz?

Sektör 2022 yılını beklentiler seviyesinde kapattı. Ekonomik veriler, önceki yıllara kıyasla olması gereken denge seviyelerine yaklaştı. 2023 yılı, hem dünyadaki hem de ülkemizdeki gelişmeler ve ekonomik sıkıntılara rağmen iyi başladı diyebiliriz. Yılbaşı dönemi, sonrasında sömestir tatili gibi süreçler, ciroları ve sepet ortalamalarını olumlu etkiledi. Yüksek enflasyonist bir ortamda fi yat artış hızı, stok devir hızları, girdi ve işçilik maliyetleri, enerji maliyetleri, kira ve ortak gider tutarları gibi kpi’lar, alışılagelmişin dışında seviyelerde gerçekleşiyor. Bir denge durumu oluşmuş değil. Seçim öncesi ve sonrası olarak yılı ikiye bölerek bazı değerlendirmeleri yapmakta fayda var. Aslına bakarsanız, öngörüde bulunmak çok kolay değil. Seçim ekonomisinin etkileriyle oluşan ortam, ücretlerin artışı ve çalışanların artışlı maaşlarını yeni almaları, sömestir döneminin hem alışverişi hem de yerli ve yabancı turist hareketlerini artırması gibi ekonomik parametreler ve fi yatların artış hızlarını düşünerek, ihtiyaçları hemen karşılama psikolojisiyle hareket eden tüketicilerin etkisiyle kısa vadede göstergeler olumlu olacaktır. TL’nin döviz karşısında yaşadığı kısa süredeki büyük değişimle, yabancılara fi yatlar çok düşük geliyor ve yoğun alışveriş yapıyorlar. Dolayısıyla yılın ilk çeyreği sektör açısından olumlu geçecektir. Orta ve uzun vadeli öngörüler, genel konjonktüre göre değişkenlik gösteriyor. Yüksek enfl asyon sebebiyle üreticilerin maliyetleri günden güne artıyor. Reel olarak yaşadıkları üretim maliyetlerini direkt olarak satış fi yatlarına yansıtamıyorlar. Rekabetçi ortamın de etkisiyle, cirolar yüksek gibi görünmekle birlikte, karlılık oranları düşüyor. Alışveriş merkezlerindeki kira artış oranları, ne alışveriş merkezi yatırımcılarını ne de perakendecileri memnun etmiyor. Ortak giderlerde son dönemlerde yapılan ve yapılması planlanan yasal değişikliklerle, yatırımcılar tarafına kiracılara yansıtamayacakları ilave yükler bineceği görülüyor. Bu süreçten sağ salim çıkacak olan alışveriş merkezleri yoluna devam edeceklerdir. El değiştirmeler olabilir. Hiç istenmeyen bir durum olmasına rağmen, yarıştan çekilecek alışveriş merkezleri de olması muhtemeldir. Dolayısıyla orta vadede büyük değişkenlikler ve gelişmeler bizi bekliyor.

Alışveriş merkezi yatırımları konusunda ne düşünüyorsunuz, sizce yeni yatırımlar olacak mı?

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD)’nin verilerine göre Türkiye’de 446 alışveriş merkezi ve yaklaşık 14 milyon metrekare kiralanabilir alan var. Bu alışveriş merkezlerindeki kiralanabilir alan doluluk oranlarının %90’lar seviyesinde olduğu düşünülüyor. Kabaca bir hesapla 14 milyon metrekarenin %10’luk bir kısmı boş. Dolayısıyla ortalama 1,4 milyon metrekare boş alan kiralanmayı bekliyor. Yani 446 AVM’nin %10’una tekabül eden oranla yaklaşık 45 adet yeni alışveriş merkezi boş ve açılacak durumda bekliyor demek yanlış olmaz. Durum böyleyken ve yatırım geri dönüş süreleri çok uzamışken, kısa vadede yeni AVM yatırımı iştahı düşük olacaktır. Bununla birlikte, Anadolu’da AVM olmayan şehirler veya yeni AVM yatırımı için cazip olabilecek şehirler olması, büyük şehirlerde olmasa da Anadolu’da yatırımların devam etmesi ihtimalini gösteriyor. Genel olarak ülkemizde alışveriş merkezleri, yani offline alışveriş, cazibesini uzun yıllar devam ettirecektir. İnsanımız görerek, dokunarak, deneyerek ve alıp yanında götürerek yaptığı alışverişten vazgeçmek istemiyor. Üretimle tüketimin buluştuğu, aynı zamanda birer yaşam ve sosyalleşme merkezi olan alışveriş merkezlerinin tercih edilme seviyeleri artarak devam edecektir. Sonuç olarak sektörün, kısa vadede olduğu gibi, orta ve uzun vadede de önünün açık olduğunu söyleyebilirim.