Bir alışveriş merkezinin değeri yalnızca vitrinlerde değil, insanların en çok vakit geçirdiği alanlarda saklıdır. Foodcourt’lar, AVM’lerin ekonomik dengesi ve mekânsal değerinde düşündüğümüzden çok daha önemli bir rol oynar.
Alışveriş merkezleri çoğu zaman moda mağazaları ve parlak vitrinleriyle anılsa da bir AVM’nin gerçek gayrimenkul değeri yalnızca bu alanlarla sınırlı değildir. Bir alışveriş merkezinin başarısı, içindeki farklı fonksiyonların nasıl planlandığı ve birbirini nasıl tamamladığıyla yakından ilişkilidir. Bu noktada çoğu zaman arka planda kalan ancak stratejik bir rol üstlenen alanlardan biri de yemek katları, yani foodcourt alanlarıdır.
Foodcourt’lar ziyaretçilerin alışveriş sırasında dinlenmek, yemek yemek ve sosyal bir mola vermek için yöneldiği alanlardır. Gayrimenkul geliştirme perspektifinden bakıldığında ise bu alanlar, ziyaretçilerin alışveriş merkezinde geçirdiği süreyi uzatan ve farklı katların daha dengeli kullanılmasını sağlayan önemli mekânsal unsurlardır.
AVM’lerde en yüksek metrekare kira değerleri genellikle zemin katta yer alan mağazalarda görülür. Moda, kozmetik ve teknoloji mağazaları görünürlük avantajı nedeniyle bu konumları tercih eder. Foodcourt alanlarının üst katlarda konumlandırılması ise ziyaretçi hareketini alışveriş merkezinin tüm katlarına yaymayı amaçlayan planlama yaklaşımının bir parçasıdır.
Metrekare kira değeri açısından foodcourt alanları bazı perakende mağazalarına kıyasla daha düşük olabilir. Bunun önemli nedenlerinden biri restoranların farklı mekânsal ihtiyaçlara sahip olmasıdır. Mutfaklar, hazırlık alanları, depolar ve geniş oturma düzenleri restoranların daha büyük alanlarda faaliyet göstermesine neden olur. Ayrıca güçlü havalandırma ve teknik altyapı gereksinimleri bu alanların planlanmasını daha karmaşık hale getirir.
Bununla birlikte foodcourt’ların değeri yalnızca kira gelirleriyle ölçülmez. Bu alanlar ziyaretçilerin alışveriş merkezinde daha uzun süre kalmasına katkı sağlar ve bu durum diğer mağazaların etkileşimini de artırır. Tanınmış restoran zincirleri de bu çekiciliği güçlendirir. Birçok alışveriş merkezinde görülen McDonald’s, Burger King ve KFC gibi markalar foodcourt alanlarının canlılığını destekleyen önemli kiracılar arasında yer alır.
Sonuç olarak foodcourt alanları yalnızca yemek ihtiyacını karşılayan bölümler değil, alışveriş merkezlerinin mekânsal kullanımı ve genel ticari performansı açısından önemli bir bileşendir. Metrekare kira değeri bazı mağazalara göre daha düşük görünse de yarattıkları sosyal hareketlilik ve kullanım yoğunluğu sayesinde AVM’lerin gayrimenkul değerini dolaylı olarak destekler.
Filiz Işıl DERELİOĞLU
SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
TDUB Değerlendirme Komitesi Üyesi
