Son dönemde “varlık yönetimi” anlayışıyla dikkat çeken ve öne çıkan Esas Gayrimenkul’ün COO’su Nevzat Yavan ile sektörü, şirketin Varlık Yönetimi Platformunu ve sektöre ilham veren projelerini konuştuk.
Öncelikle Esas Gayrimenkul’ü kısaca tanıyabilir miyiz?
Elbette. Biz Esas Gayrimenkul olarak, Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul yatırım firmalarından biriyiz. 2009 yılında faaliyete başladık. Alanında uzman ekibimizle, uzun vadede değer yaratan projeler geliştiriyor ve yönetiyoruz. Yurt içi ve yurt dışında toplamda 3 milyar Euro yatırımla, çevre dostu olan ofis, konut ve AVM projelerine imza attık.
Hayata geçirdiğiniz projeler neler?
Türkiye genelinde 7 AVM, 3 ofis binası ve 1 konut projesini hayata geçirirken, sahibi olduğumuz AVM’lerin yanı sıra yönetimini üstlendiğimiz AVM’lerle de “Varlık Yönetimi” alanında faaliyetlerimize devam ediyoruz. Malatyapark, Gaziantep Sankopark, İstanbul Starcity Outlet, Konya Kentplaza, Van AVM ve Düzce Algün Center projelerinin kiralama ve yönetimi başta olmak üzere tüm süreçlerine rehberlik ederken, toplamda 13 AVM ve 600 bin m² kiralanabilir alanı yönetiyoruz.
AVM sektörü ülkemiz için önemli bir sektör. Tam olarak ne kadar büyüklükte bir sektörden bahsediliyor?
Okurlarımız için bize biraz bilgi verebilir misiniz? AVM’ler, içinde yer alan mağazalarla birlikte bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem Türkiye’de üretim, lojistik, altyapı da dahil olmak üzere birçok farklı sektörü kelebek etkisiyle besliyor. Bu sebeple, sizin de dediğiniz gibi, ülkemiz için önemli bir sektör. AVM ekosistemi içerisinde 2021 yılında yaratılan gelir 388 milyar TL, yaratılan doğrudan ve dolaylı vergilerin toplamı ise 69 milyar TL seviyesinde. Türkiye’de 441 AVM var. Bu AVM’lerin toplam kiralanabilir alanıysa 14 milyon m². Bütün bu rakamlar bize ticari gayrimenkuller içerisinde AVM’lerin ne kadar önemli bir paya sahip olduğunu gösteriyor. Fiziksel bir pazar yeri olma özelliğine sahip olan AVM’ler; kadın istihdamı, markalarımızın uluslararası boyuta taşınması ve son yıllarda ihracata katkısıyla da ön plana çıkıyor. AVM’ler, bünyesindeki mağazalar ve oluşturduğu ekosistemle birlikte 2,1 milyon kişiye ulaşan bir istihdam büyüklüğüne sahip.
2,1 milyon kişilik istihdam gerçekten de büyük bir rakam. Peki siz Esas Gayrimenkul olarak, kendinize bu sektörde nasıl bir yol haritası çiziyorsunuz?
Bizim Esas Gayrimenkul olarak en temel hedefimiz, uzun vadede değer yaratan projeler geliştirip yönetirken sektörümüze de ilham olabilmek… Ancak yakın dönem yol haritamıza bakacak olursak, özellikle “varlık yönetimi” anlayışının öne çıktığını söyleyebiliriz. Esas Gayrimenkul Varlık Yönetimi Platformu olarak, sektör know-how’ımızı aktararak AVM’lerin varlık yönetimi süreçlerine rehberlik edeceğimiz 25 AVM’ye ulaşmayı hedefliyoruz.
“Varlık Yönetimi Platformu” nedir? Sizden dinlemek isteriz…
Varlık Yönetimi, bizim bir platform olarak ele aldığımız; danışmanlık hizmetleri, dijital varlıklar, finansal servisler, İK danışmanlığı, proje yönetim/geliştirme, kiralama ve mülk yönetimi gibi ana bileşenlerden oluşan bir hizmet anlayışı aslında. Bizim ağırlıklı işimiz ticari gayrimenkul geliştirmek ve yönetmek. Türkiye’nin ekonomik yapısı artık yeni AVM projesi geliştirmeye uygun olmadığı için, biz de o alanda büyümeyi daha çok sahibi olmadığımız AVM’lerin varlık yönetimini gerçekleştirerek yapıyoruz. Türkiye’deki 441 AVM’den birçoğunun dönüşüm ajandasına ihtiyacı var. Bizim sahip olduğumuz vizyon ve kaynak da çoğu AVM’de yok. Sahip olduğumuz deneyimi, teknolojiyi, insan kaynağını başka AVM’lerde de kullanmak istiyoruz.
Varlık yönetimi odağınız aynı şekilde devam edecek mi?
Evet, önümüzdeki yıllarda varlık yönetimi anlamında önemli projelere imza atacağız ve sektörümüze ilham olmaya devam edeceğiz. Bunun yanında, bir diğer önemli konumuz da AVM’lerimizde mimari olarak müşteri deneyimini iyileştirmek. Bunla ilgili olarak birçok AVM’mizde müşteri deneyimini, pandemi sonrasında değişen tüketici ihtiyaçlarını da dikkate alarak, deneyimi daha keyifli ve kolay hale getirecek şekilde yeniden tasarlıyoruz.
Varlık yönetimi anlayışınızın bileşenleri neler?
Değişen tüketici tercihlerine uygun olarak; varlık yönetimi hizmet anlayışımızla, gelişen ve değişen perakende dinamiklerine uygun, performans ve verimlilik odaklı, ölçülebilir aksiyonlarla sürdürülebilir başarıyı hedefliyoruz. Varlık yönetimi hizmet anlayışımız ise 5 bileşeni merkeze alıyor: Perakende optimizasyonu, sürdürülebilirlik, dijital varlıklar, gelir optimizasyonu ve müşteri deneyimi…
Perakende optimizasyonunda; satın almadan alışverişe, üründen deneyime ve harcanan paradan paylaşılan zaman ve anlara evrilen perakendeye göre marka karmamızı yeniden yapılandırıyoruz. Esas DX Burda markamızla tüketicilerimizin beklentilerini daha iyi anlamayı hedeflerken, dijitalleşme adımlarımızla yönettiğimiz AVM’leri krizlere karşı daha dayanıklı hale getiriyoruz. “Dünyamız için Burdayız” diyor, faaliyet gösterdiğimiz her yerde sürdürülebilirlik ilkelerini teşvik ediyor; enerji verimliliği, atık yönetimi ve yenilenebilir enerji kaynaklarının kullanımı konularında çalışıyoruz. AVM’lerimizdeki operasyon yönetimini, akıllı veri ve bilgi sistemleriyle sağlarken; verimli bina yönetimine ilişkin tüm koşulları hesaplayarak, maliyetlerin optimizasyonunu sağlıyoruz. Ziyaretçi deneyimini mimari tasarım felsefemizin merkezine alırken AVM’lerimizi -global deneyime sahip danışmanlarımızla birlikte değişen tüketici tercihlerine uyumlu hale getiriyoruz. Böylece yönettiğimiz AVM’ler insanların bir araya gelmeyi sevdiği ve heyecan verici deneyimler paylaştığı mekanlar haline geliyor.
Dijital varlıklara verdiğiniz önemi biliyoruz. Esas Gayrimenkul’ün dijital varlıklarından bahsedebilir misiniz?
Size geçtiğimiz günlerde Stevie Uluslararası İş Ödülleri 2022’de “Mobil Site & Uygulama” kategorisinin “Alışveriş” başlığında Altın Stevie Ödülü ve 1994 yılından beri düzenlenen, pazarlama iletişimi alanının en önemli ödüllerinden biri olan MarCom Awards’ta ise “Dijital Medya/Mobil App” kategorisinde Platin Ödül’e layık görülen “Shopla” hakkında bilgi vermek isterim. DX Burda platformumuzun en önemli dijital varlık projelerinden biri “Shopla” uygulamamız…
Peki nedir Shopla? Shopla; müşteriyi tanıyan, analiz eden ve ona uygun avantajlar sunan mobil bir uygulama. Kapsamlı bir avantajlar dünyası sunuyor. Ziyaretçiler, Shopla uygulamasıyla alışverişlerini, ziyaretlerini ve AVM’de geçirdikleri süreyi uygulama içindeki cüzdanında ShopPara’ya dönüştürüyor. Kazandığı ShopPara’ları biriktirebiliyor ya da AVM içerisindeki mağazalarda, eğlence noktalarında, restoranlarda, vale hizmetinde ve etkinlik bileti gibi farklı seçeneklerde harcayabiliyor. Shopla uygulaması ayrıca markalara da daha önce sahip olmadıkları yüksek değerli veri akışını sağlıyor. Bu verileri kendi içinde işleyip anlamlandıran markalar; mağaza trafiğini/cirosunu, müşteri bağlılığını ve sepet ortalamasını artırmaya yönelik önemli katkılar elde edebiliyor. Ziyaretçilerimize dair aldığımız her bilgi, dünya lideri SAS’ın analitik platformuyla birleşerek işleniyor ve bizim için sonuç üreten algoritmalara dönüşerek ziyaretçilerimizle anlık iletişim kurmamızı sağlıyor. Shopla; çok kısa süre içerisinde 250 bin indirme sayısına ulaştı ve markalarımızın %65’ini program ortağı haline getirdik.
İş zekâsı üzerine de çalışmalarınız var. Biraz detay verir misiniz?
Dijital varlıklar; üzerine çok çalıştığımız, fark yarattığımız, bizim için önemli bir alan. Bu bağlamda DX Burda içerisinde yer alan “Assetify” iş zekâsı uygulamamızla verilerimizi erişilebilir içgörüler ve üst düzey görünürlükle yatırımcı iş ortaklarımızdan kiracı iş ortaklarımıza operasyonel ve yönetici raporlarımızı tek elden sunuyoruz. Böylelikle güvenilir ve global standartlardaki araçlarla tüm veriyi kolayca yönetebiliyor, şeffaf bir şekilde verimlilik artışı sağlarken; iş süreçlerini basitleştirme, verilerin anlaşılabilirliğini sağlama, verileri görselleştirme ve bütünlük sağlama/özet konularında kullanıcılara büyük katkı sağlıyoruz.
Sürdürülebilir başarı kadar önem verdiğiniz bir diğer konunun sürdürülebilir gelecek olduğunu biliyoruz. Bize çalışmalarınızdan bahsedebilir misiniz?
Evet, sürdürülebilir başarı kadar önem verdiğimiz bir diğer konu sürdürülebilir bir geleceğin inşasına destek olabilmek… “Dünyamız için Burdayız” diyerek çıktığımız sürdürülebilirlik çalışmalarımızı farklı alanlarda sürdürüyoruz. İş Dünyası ve Sürdürülebilir Kalkınma Derneği (SKD Türkiye) üyesiyiz. En önemli sürdürülebilirlik projelerimizden biri GES projemiz… Şu ana kadar Burda AVM’lerimizde 4 güneş enerjisi santrali kurmuş olmanın gurur ve mutluluğunu yaşıyoruz. 17 Burda AVM’de gerçekleştirdiğimiz GES projemiz, 22.000 m² alanda 3 MWp kurulu güçle Türkiye’de ticari gayrimenkuller arasında bugüne kadar kurulmuş en büyük GES sistemi. 17 Burda, 39 Burda, 01 Burda ve 41 Burda ile toplamda 7 MWp kurulu güce sahibiz. Adı geçen 4 Burda AVM’sinin toplam ortak alan tüketiminin %72’sini IREC sertifi kalı yenilenebilir kaynaklardan sağlayacağız, 2030’a kadar bu oranı portföy genelinde %100’e çıkarmayı hedefliyoruz. Bu 4 AVM’mizin tamamında yaklaşık 2.140 evin tükettiği enerjiyi karşılayabiliyor ve 5.128 ton karbonun doğaya salınımını engelliyoruz.
Sürdürülebilirlik çalışmalarımızda bir diğer öne çıkan projemiz de “Tarım Burda”. Kocaeli Ekolojik Yaşam Derneği ile uzun yıllar süregelen iş birliğimize bir yenisini ekleyerek sürdürülebilirlik ve geri dönüşüm temelli Tarım Burda projemizi başlattık. Bu projeyle müşteri deneyimini iyileştirmeyi, sürdürülebilirliği desteklemeyi, geri dönüşüme katkı sağlamayı, iyi tarım ürünleri yetiştirmeyi ve tarımsal faaliyet olarak farkındalık oluşturmayı hedefliyoruz. Projemiz teras alanındaki zeminin yenilenmesi süreciyle başladı, eski ahşap zemin parçaları dönüştürüldü ve bu malzemelerle üretilen saksı yatakları ve bahçe çitleri proje alanında kullanıldı. Benzersiz bir dönüşümle oluşturulan teras alanında; kimyasal ürün ve ilaç kullanmadan, ata tohumu kullanarak ekilen mısır, fasulye ve kabak Üç Kız Kardeş ekim yönteminin temelini oluşturuyor. Bunların yanı sıra domates, biber, patlıcan, salatalık, kekik, reyhan ve fesleğen bitkileri de ziyaretçilerle uygulamalı olarak yetiştiriliyor. Proje kapsamında; üretimdeki verimliliğin artmasına katkı sağlayan, doğal ve en eski tarım yöntemlerinden biri olan Üç Kız Kardeş yöntemi kullanılıyor. Projenin iş ortağı olan Kocaeli Ekolojik Yaşam Derneği (KEYAD) de doğal tarım yöntemleri ve ata tohumlarıyla birlikte projeye rehberlik ediyor.
Bu projeyle hem AVM’mizde yer alan iş ortaklarımızı projeye dahil etmeyi hem de organik, geri dönüştürülebilir zemin malzemeleri kullanarak örneğine az rastlanır bir tarım projesi gerçekleştirmeyi hedefledik. Projeyi gelecek nesillere aktarmak adına da okulları tarım alanımıza davet ederek detaylı bilgileri onlarla paylaşmayı planlıyoruz. Tarım Burda projemizi çok yakında diğer Burda AVM’lerinde de uygulamaya alacağız. Esas Gayrimenkul olarak, sürdürülebilir bir geleceğe katkı sağlarken sektörümüze ilham vermeye devam edeceğiz.
Son olarak şirket kültürünüzü konuşmak isteriz. Esas Gayrimenkul nasıl bir şirket? Nasıl bir kültüre sahip?
Öncelikle değerlerine bağlı bir şirket olduğumuzu söyleyebilirim. Bizi öne çıkaran unsurlar değerlerimiz ve dijital varlıklarımız… Kendimizi ilham veren, güvenilir, topluma duyarlı ve çevik olarak tanımlıyoruz. Ekibimizle birlikte bu değerlere sımsıkı tutunuyor, organizasyona ve parçası olduğumuz sektöre ilham veren işlere imza atıyoruz. İyi niyetli, adil ve karşılıklı değer yaratma prensibine dayalı ilişkiler kurarken; sorumlu olduğumuz işi en iyi şekilde gerçekleştirmek için var gücümüzle çalışıyoruz. Sosyal sorumluluk bilinciyle hareket ediyor, “toplumsal fayda” anlayışıyla bulunduğumuz illerde çevreye ve topluma değer katacak çalışmalar gerçekleştiriyoruz.
Esas Gayrimenkul olarak, birbirimizden güç alarak pek çok şeyi başardık. #Birlikteyiz mottosuyla gerçekleştirdiğimiz birçok proje, bizleri ve çalışma kültürümüzü daha da güçlendirdi. Kurumsal değerlerimize her geçen gün daha çok bağlanarak güven ve insan odaklı bir çalışma kültürü oluşturduk. Hep birlikte özenle inşa ettiğimiz çalışma kültürümüzde; şeffaflığı, kapsayıcılığı, güven esasıyla çalışmayı, birbirimizden öğrenmeyi, sürekli gelişimi, insana değer vermeyi, iş birliğini, güçlü iletişimi ve samimiyetle çabalamayı temel yaklaşımlarımız olarak benimsedik. Kültürel dönüşüm yolculuğumuzda kazandığımız önemli başarıları gururla izliyoruz. Son olarak, Eylül ayında, 60’tan fazla ülkede iş yeri kültürü ve çalışan memnuniyeti konusunda hizmet veren Great Place to Work Enstitüsü’nün yürüttüğü program kapsamında sertifi ka almaya hak kazandık. Diğer bir deyişle çalışanlarımız tarafından harika bir iş yeri olarak anılıyoruz. Bu bizim için büyük bir gurur… Bundan sonraki süreçte yeni başarı hikayelerimizi, yüksek çalışan deneyimimizi koruyup “Türkiye’nin En iyi İşverenleri” arasına girerek yazmak için çalışmaya devam edeceğiz.
ESAS GAYRIMENKUL GROWING WITH THE POWER OF THE DIGITAL ASSETS
We spoke to Nevzat Yavan, COO of Esas Gayrimenkul, an enterprise which has come into prominence and gained attention with its “platform as a service” approach recently, regarding the sector, the company’s Asset Management platform and projects which inspire the sector.
First of all, can you briefly introduce us Esas Gayrimenkul?
We, as Esas Gayrimenkul, are one of Turkey’s leading real estate investment companies. We established our business in 2009. We develop and manage projects that create longterm value with our expert team. We have implemented environmentally friendly office, residence and shopping center projects with a total investment amount of 3 billion Euros in Turkey and abroad. Ad we implemented 7 shopping malls, 3 offi ce buildings and 1 residence projects throughout Turkey, we continue our activities in the field of “Asset Management” with the shopping centers which we own as well as the shopping centers that we undertake asset management of.
What are the components within your asset management approach?
We aim for sustainable success with measurable actions focused on performance and effi ciency, in line with developing and changing retail Dynamics based on the changing consumer preferences; with our asset management service approach. Our asset management service approach focuses on 5 pillars: Retail optimization, sustainability, digital assets, revenue optimization and customer experience.
Can you tell us about the digital assets of Esas Gayrimenkul?
I would like to give you some information about our project, which recently received the Golden Stevie award under the “Shopping” title of the “Mobile Site & Application” category at the Stevie International Business Awards of 2022. One of the most important digital asset projects of our DX Burda platform is our “shopla” application… Shopla has become the sole brand from Turkey to win an award in this category. Shopla is a mobile application which recognizes and analyzes the customer and offers the customer convenient advantages. It offers a comprehensive world of advantages. The visitors convert their shopping, visits and the time they spend in the shopping mall into ShopPara in their wallet within the application with shopla application.
You also have studies on business intelligence. Can you give us some details?
The digital assets; is an important area for us on which we study hard and make a difference. In this context, with our “Assetify” business intelligence application in DX Burda, we provide our data with accessible insights and high-level visibility, from our investor business partners to our tenant business partners, our operational and executive reports from a single source.
Can you tell us about your sustainability activities?
We continue our sustainability efforts in different areas, which we began saying “Here we stand for our world”. One of our most important sustainability projects is our SPP project… We are proud and happy to have installed 4 solar power plants in our Burda AVMs so far. We have a total installed capacity of 7 MWp with 17 Burda, 39 Burda, 01 Burda and 41 Burda.
Another outstanding project in our sustainability efforts is “Agriculture is here”. By way of adding a new one to our long-standing cooperation with Kocaeli Ecological Life Association, we commenced our sustainability and recyclingbased “Agriculture Here” project. We aim to improve customer experience, support sustainability, contribute to recycling, grow good agricultural products and raise awareness as an agricultural activity with this project.
