KİRA HUKUKUNUN EN TARTIŞMALI
KONUSU: KİRA ARTIŞLARI

Kira hukukunun en tartışmalı konusu, kira artışı meselesidir. Serbest piyasa ekonomisini benimsediğimiz için, sözleşme hukukumuz “irade özerkliği ilkesi” ya da “sözleşme serbesti ilkesi” olarak ifade edilen esasa dayanır. Buna göre, isteyen istediği kişiyle, istediği konu ve tipte sözleşme yapabilir. Bu serbestinin çok genel sınırları vardır: Genel ahlaka aykırı olmayacak, kamu düzenine aykırı olmayacak, emredici hükümlere aykırı olmayacak gibi. Bu bakış açısının temelinde liberalizm vardır. Liberal bir anlayışla hareket edecek olursak, kiracı ile kiraya veren kendi aralarında istedikleri gibi kira artışını düzenleyebilirler. Kira hukukumuzun genel kuralı da budur: Tarafl ar kira bedelini ve kira artış oranını serbestçe kararlaştırabilirler. Ancak bu kurala özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları açısından istisna getirilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira artışı önemli kısıtlamalara tabi tutulmuştur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kuraldan sapılmasının altında yatan neden, plansız kentleşme ve konut yetersizliğidir. Şehirlerimiz plansız bir şekilde büyüdüğü için ve yeterli konut bulamadığı için vatandaşlarımız barınma ihtiyacını gidermede büyük sorunlar yaşamaktadır. Barınma ihtiyacının temel bir ihtiyaç olması, konut ve çatılı işyeri kiraları açısından sözleşme serbestisine müdahaleyi kaçınılmaz hale getirmektedir. Bu konuyu daha iyi anlayabilmek için konun tarihi gelişimine kısaca göz atmak faydalı olacaktır. Kanun koyucu, ilk kez 26.01.1940 tarihinde yürürlüğe giren 3780 sayılı Yasa ile taşınmazlara ilişkin kira bedellerini bir önceki yılın rayiç bedelleriyle sınırlandırmıştır. Sonraki yıllarda, birçok kez yasal düzenlemeyle kira bedeli ve artışı yükseltilmiştir. Daha sonra ise, kira bedeli sınırlamalarının kaldırılması yönünde bir irade ortaya çıkmış ve 6084 sayılı Yasa ile kira bedeline ilişkin sınırlamalar kaldırılmak istenmiştir. Böylece konut kiralarında tekrar serbesti tanınmıştır. Aynı dönemde ülkemizde köyden kente yoğun bir göç akımı başlamıştır. Köyden kente göçün getirdiği konut sıkıntısı, konut ve işyeri kiralarının özel bir yasayla düzenlenmesine yol açmış ve meşhur 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir. Böylece kira artışı ve tahliye konularında Devletin müdahalesi esasına geçilmiştir. 6570 sayılı Kanun’un bazı maddeleri mülkiyet hakkının özüne dokunduğu gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. İptal kararıyla doğan boşluk, Yargıtay içtihatlarıyla doldurulmuş ve uygulama içtihatlara göre şekillenmiştir. Yargıtay kira artışlarında esas alınacak orana dair çeşitli tarihlerde bazı kriterler ortaya koymuştur. Yargıtay önce toptan eşya fi yatlarındaki artışın en çok yüzde ellisinin kira parasına yansıtılabileceğine içtihat etmiştir. Daha sonra bu kriterin yetersiz olduğuna kanaat getirilmiş ve toptan eşya fi yatlarındaki artış %60’ı geçmişse, artık artışın yarısı oranında değil %30’u oranında kira bedeline zam yapılabileceği kabul edilmiştir. Fakat kira verenlerin de zarara uğramaması gerektiği düşüncesinin etkisiyle toptan eşya fi yatları endeksindeki yıllık artışın yarısının %20’den az olduğu durumlarda, kiradaki artışın %20’nin altında olamayacağı kabul edilmiştir. Enfl asyonun tekrar artış göstermesi üzerine Yargıtay, 01.06.1994 tarihinde başlayan dönem kira parası hesap edilirken bir önceki dönem kira parasının %65 oranında arttırılarak tespiti gerektiğine hükmetmiştir. Kanun koyucu, 2000 yılında 6570 sayılı Kanun’a bir geçici madde ekleyerek 2000 yılı için %25, 2001 yılı içinse %10 oranından fazla kira artışı yapılamayacağına dair düzenleme getirilmiştir. Ancak bu düzenlemede Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Bunun üzerine, tekrar içtihatlar ile artış oranına dair kriter geliştirilmesi gündeme gelmiş ve toptan eşya fi yat endeksinin (TEFE) 3 yıl için artırımı esas alınarak kira artışının belirlenmesi gerektiğine içtihat edilmiştir. Kanun koyucunun, 01 Temmuz 2012 yılında yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) yürürlüğe koymasıyla 6570 sayılı Kanuna da veda edilmiş oldu. TBK m. 344 ilk halinde kira artışlarının bir önceki yılın üretici fi yat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek üzere geçerli olduğunu hükme bağladı. Fakat daha sonra 17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56. maddesiyle, bu maddenin birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fi yat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fi yat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir. Bu düzenleme AVM sektörünü Temmuz 2020’ye kadar ilgilendirmemiştir. Çünkü kiracısı tacir veya tüzelkişi olan kira sözleşmeleri açısından TBK m.344’ün uygulanması 8 yıl ertelenmiştir. Erteleme süresi Temmuz 2020’de dolmuş ve artık AVM’ler için de geçici serbestlik dönemi sona ermiştir. AVM işyeri kiralarını yakından ilgilendiren bir düzenleme de 2018 yılında yapılmıştır. Türk Parasını Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ hükümleriyle taşınmaz kiralarında kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırılması yasaklanmıştır. En son yapılan düzenlemeyle 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilecek konut kira sözleşmelerindeki artışın bir önceki yılın kirasının %25’den fazla olamayacağı belirtilmiş ise de, işyeri kiraları kapsam dışı bırakılmıştır. Dolayısıyla getirilen sınırlama AVM işyeri kiralarını ilgilendirmemektedir. Bilindiği üzere, AVM işyeri kiralarında bir sabit bedel bir de ciro esaslı değişken bedel belirlenmekte ve hangisi yüksek çıkarsa onun kira parası olarak ödeneceği kararlaştırılmaktadır. Ertelenen hükümler yürürlüğe gireli henüz iki yıl olmadı. Bu nedenle yeni 6098 sayılı TBK hükümleri açısından AVM işyeri kiralarındaki uygulamaların nasıl değerlendirileceğini zaman gösterecek. Daha önce defalarca kez makalelerimizde dikkat çektiğimiz üzere AVM işyeri kiralarında gerek “franchising + alt kira” formülünün gerekse “ciro esaslı kira bedeli” uygulamasının hukuken tartışılması gereken birçok yönü bulunmaktadır. Bu konuların bugüne kadar gündeme gelmemiş olması bizi yanıltmasın. Çünkü ertelenen hükümler nedeniyle bu konular mahkeme kararlarında yer almadı. Ertelenen hükümlerin Temmuz 2020’de yürürlüğe girdiğini düşünecek olursak önümüzdeki yıllarda bu konularla ilgili çok sayıda içtihat çıkacak ve muhtemelen birçok hukuki sınırlama gündeme gelecektir. Sözleşmelerin bu konuda içerdiği riskleri şimdiden kontrol ettirmekte büyük fayda var. Aksi takdirde ticaretimiz zarar görecek ve gol yemek kaçınılmaz hale gelecektir.