Digitopia ile Esas Gayrimenkul iş birliğiyle hazırlanan ve Türkiye’de bir ilk olan “AVM’lerin Dijital Olgunluk Raporu”, alışveriş merkezi ve perakende sektörünün dijitalleşme seviyesini altı temel boyutta inceliyor. Müşteri deneyimi, operasyonel verimlilik, inovasyon, yönetişim, insan kaynağı ve teknoloji başlıklarında 19 AVM ile 90 perakende kurumundan toplanan 1.500’ü aşkın veri, hem sektörel hem de global ölçekte analiz edilerek kapsamlı bir yol haritasına dönüştürülüyor. Rapor, dijital dönüşümü önceliklendiren kurumların verimlilik ve rekabette öne çıktığını; geride kalanların ise risklerle karşı karşıya olduğunu ortaya koyuyor. Haziran sayımızda kapak konuğumuz olarak ağırladığımız Esas Gayrimenkul COO’su Nevzat Yavan, bu öncü çalışmanın hazırlık sürecini, rapordan çıkan çarpıcı bulguları ve sektörün dijital geleceğine dair öngörülerini okurlarımızla paylaştı.
Nevzat Bey, Perakende Günleri’nde Türkiye’de ilk defa “AVM’lerin Dijital Olgunluk Raporu” adlı çalışmayı açıkladınız. Bu raporun hazırlanma nedeni ve metodolojisi hakkında bilgi alabilir miyiz?
Bildiğiniz gibi EsasLabs ile 2023 yılından bu yana sektöre ışık tutan konularda araştırmalar yapıyoruz. AVM’lerdeki dönüşüm, sürdürülebilirlik, perakendenin yeniden tanımlanması, alışverişçi profilleri, yapay zekâ ile tüketici davranışlarının tahmini bundan önceki bazı başlıklarımızdı. Dijital çağ ve yapay zekanın rüzgârı, müşteriyi, sektörü ve ticareti dönüştürürken, bu dönüşümün nabzını tutacak güvenilir bir pusulaya her zamankinden fazla ihtiyaç duyuyoruz.
Kuruluşların dijitalleşme hedeflerine ulaşmalarına yardımcı olmak için danışmanlık uzmanlığını yapay zeka destekli bir platformla birleştiren stratejik bir dönüşüm ortağı olan Digitopia firması ile yürüttüğümüz “AVM ve Perakende Sektörü’nün Dijital Olgunluk Araştırması”, Türkiye’de ilk kez alışveriş merkezi ve perakende ekosisteminin dijital yetkinliklerini aynı çatı altında ölçen kapsamlı bir çalışma olarak bu ihtiyaca yanıt vermek ve yapay zeka çağında bir yol haritası belirlemek üzere hazırlandı.
Raporumuz; müşteri, operasyon, inovasyon, yönetişim, insan ve teknoloji boyutlarında 19 AVM ve 90 perakende kurumundan topladığımız 1.500’den fazla veri noktasını, sektör içi ve küresel karşılaştırmalarla harmanlıyor. Ortaya çıkan sonuçlar sadece bugünü fotoğraflamıyor, aynı zamanda yarının fırsat ve risklerine dair keskin bir projeksiyon sunuyor.
Bu çalışma AVM sektöründe bir “ilk” olmanın ötesinde yapay zekâ çağında süre gelecek bir yolculuğun başlangıcıdır. Dijital olgunluğu yıllık periyotlarla izlemeyi, bulguları şeffaf biçimde paylaşmayı ve Türkiye ‘de AVM sektörünün dönüşüm gündemini birlikte şekillendirmeyi hedefliyoruz. Bu nedenle; AVM yönetimi yapan tüm paydaşları, gelecek dönem ölçümlerine katılmaya, içgörü ve deneyimlerini bizimle paylaşmaya içtenlikle davet ediyoruz.
Çok kapsamlı bir analiz yapıldığını görüyoruz. Bu bağlamda AVM’lerin dijital dönüşümüne dair ne tür bulgular elde ettiniz?
Rapor, perakende ve AVM ekosisteminde iki farklı gelecek senaryosunun netleştiğini gösteriyor. Bir yanda dijital dönüşümü stratejik öncelik hâline getiren kurumlar var: Bu grupta yer alan şirketler, operasyonel verimlilik için sensörleri, ziyaretçi deneyimi için yapay zekâ destekli kişiselleştirme, gelir artışı için çok kanallı ticaret platformlarını devreye alarak hızlı sonuçlar alıyor. 2024 perakende verilerinde liderlerin ortalama Dijital Olgunluk skoru 3,88’e çıkmış durumda. Benzer şekilde, AVM araştırmamızda en ileri üç AVM’nin ortalaması 2,94’e ulaşarak portföy kârlılığını iki haneli oranlarda artırdı.
Diğer yanda “bekle-gör” yaklaşımını benimseyen, hatta e-ticaret ve mobil uygulamalarla rekabete girmeyi “fiziksel mağaza kimliğimize gölge düşürür” gerekçesiyle reddeden bir kesim bulunuyor. Bu şirketlerin Dijital Olgunluk skorları 1,8 – 2,3 bandında seyrediyor hem AVM kiralama gelirleri hem de perakende ciro büyümesi, enflasyonun gerisinde kalıyor. Uçurum, rakamlara da yansıyor: perakendede lider ve geride kalanlar arasındaki fark 2,05 puana çıktı; AVM’lerde ise 1,16 puanlık marj var ve her yıl genişliyor.
Bu ayrışmanın üç kritik sonucu var:
•Müşteri Kaybı: Dijital kanallardan alışverişe alışmış ziyaretçi, kuyrukta bekleyen kasaları ya da stokta olmayan ürünü tolere etmiyor. “Brick-andmortar” ısrarı, sadık müşteriyi çevrim içi pazaryerlerine yönlendiriyor.
•Maliyet Kıskacı: Dijital liderler enerji, bakım ve personel giderlerini IoT ve yapay zekâyla optimize ederken; geride kalanlar artan işletme maliyetlerini kiracılara veya tüketici fiyatlarına yansıtmak zorunda kalıyor. Bu da rekabet gücünü zayıflatıyor.
•Yatırım Riski: Finans kuruluşları ve gayrimenkul yatırımcıları, olgunluk seviyesi yüksek portföyleri daha düşük risk primiyle değerlendiriyor. Dijital yol haritası olmayan AVM’ler, finansmana erişimde dezavantaj yaşıyor.
Özetle, dijital dönüşümü ertelemek, kısa vadede bütçe tasarrufu gibi görünse de orta-uzun vadede pazar payı, kârlılık ve marka değerinde erime anlamına geliyor. Uçurumun hangi tarafında yer alacağını seçmek artık stratejik değil, varoluşsal bir karar.
Rapor çıktılarına göre perakende sektörünün dijitalleşme karnesi nasıl?
Perakende sektörünün dijital olgunluk fotoğrafı şu şekilde. Sektörün ortalama Dijital Olgunluk skoru 2,83 – bir önceki yıla göre küçük bir artış olsa da hâlâ “entegre” eşiğinin altında. En kritik bulgu, liderlerle geride kalanlar arasındaki makasın genişlemesi. Dijital dönüşüme erken başlayan şirketler 3,88 puana yükselirken, geri plandaki grup 1,83’te kalıyor; fark 2 puanı aşıyor ve her yıl biraz daha büyüyor.
Detaylı bakıldığında müşteri ve operasyon alanlarında görece iyileşme var. Çoklu kanal kapasitesi, gerçekzamanlı envanter görünürlüğü ve hızlı teslimat çözümleri skoru yukarı çekiyor. Buna karşılık yönetişim ve insan boyutları sektörün zayıf halkaları; dijital göstergelerin yönetim kurulu seviyesine taşınması ve veri-okuryazarı yeteneklerin kuruma kazandırılması sınırlı kalmış durumda. Teknoloji altyapısında bulut geçişleri hızlansa da veri bütünlüğü ve siber güvenlik açıkları, yapay zekâ projelerinin ölçeklenmesini yavaşlatıyor.
Bulgular üç temel sonuca işaret ediyor:
•Sürdürülebilir rekabet, dijital kasla doğru orantılı. Yüksek skorlu perakendeciler, marj daralmasına rağmen brüt kârlılığını korurken stok devir hızını artırıyor.
•Yatırım dağılımı dengesiz. Şirketlerin üçte biri müşteri deneyimine yoğun yatırım yaparken, veri yönetişimi ve kültürel dönüşüm geride kalıyor; bu da projelerin yayılımını sınırlıyor.
•AI potansiyeli henüz açığa çıkmadı. Katılımcıların yalnızca %30’u talep tahmini veya dinamik fiyatlama için makine öğrenmesi kullanıyor; veri kalitesi eksikleri büyük engel.
Özetle, perakende halen dijital maratonun ilk yarısında koşuyor. Ortalama performans, hızla olgunlaşan rakipler karşısında koruma kalkanı olmaktan çıktı. Kalıcı rekabet avantajı için sektörün veri yönetişimi, insan yetkinlikleri ve yapay zekâya dayalı karar sistemlerine öncelik vermesi gerekiyor.
Yapay zeka çağında bu raporun genel bir değerlendirmesini sizden alsak neler söylersiniz?
19 AVM’lik araştırmada ortalama 2,65’te kalırken en düşük skor 2,08, en yüksek skor 2,94 olarak ölçüldü. Başka bir deyişle, fiziksel perakendenin kalbi sayılan AVM ekosistemi, dijital hazırlıkta hem global perakende liderlerinin hem de Türkiye’deki organize perakendenin gerisinde pozisyonlanıyor.
Perakende sektörünün dijital serüveni hız kazansa da genel endüstri ortalamasının hâlâ gerisinde seyrediyor. 2024 benchmark’ında perakendenin toplam Dijital Olgunluk Endeksi (DMI) 2,83 iken aynı çalışmaya katılan diğer sektörlerin ortalaması 3,02 düzeyinde gerçekleşti.
Bu veriler tek seferlik bir anlık görüntü değil; makasın yıllar içinde açıldığını kanıtlayan bir trend. AVM dünyasında da benzer bir tablo var: İlk ölçümlerde 0,9 puan civarında olan lider–geriden gelen farkı, son turda 1,16 puana yükseldi. Bu fark, AVM gelir modelinde “kiracı kalitesi, ziyaretçi yoğunluğu ve gelir paylaşımı” gibi temel göstergelere doğrudan yansıyor; doluluk oranı yüksek, akıllı operasyon altyapısı kurulu AVM’ler yatırımcıdan daha düşük risk primi elde ederken, dijital vizyonu zayıf portföyler finansmana erişimde zorlanıyor.
Yapay zekâ çağı ise bu ayrışmayı büyütebilecek katalizör rolünde. Algoritmik stok yönetimi, dinamik fiyatlama veya görüntü işleme temelli müşteri akış analitiği gibi çözümler, yüksek kaliteli veriye, buluttabanlı entegrasyona ve veri okuryazarı ekip kültürüne ihtiyaç duyuyor. Benchmark verileri, şirketlerin yalnızca %28’inin veri yönetişim politikalarını güncellediğini, %22’sinin ise yapay zekâ kullanım çerçevesi oluşturduğunu gösteriyor. İnsan boyutunda tablo daha da net: Katılımcıların yarısından fazlası, “çalışanların veri analitiği ve otomasyon yetkinliğini artıracak programların kurum genelinde yapılandırılmadığını” belirtiyor. Yönetişim alanında da benzer bir açıklık var; dijital yatırımların sermaye tahsis süreçlerine entegre edildiği şirket oranı %35 seviyesinde kalıyor.
Bu eksiklikler üç kritik risk doğuruyor:
1- Karar performansı: veriye dayalı, gerçek zamanlı karar alamayan AVM’ler hem maliyet hem müşteri deneyiminde geriye düşüyor;
2- Büyüme kısıtı: AI temelli kişiselleştirme sunamayan perakendeciler omnichannel müşteri beklentilerini karşılayamıyor;
3- Sürdürülebilirlik baskısı: enerji izleme ve atık optimizasyonu gibi veri yoğun alanlarda geri kalan işletmeler ESG hedeflerine ulaşmakta zorlanıyor.
Bu veriler ışığında bundan sonra hangi adımların atılması gerekiyor?
Sonuç olarak, dijital olgunluğun yetersiz kalması, yalnızca bugünün rekabetinde değil, yarının sermaye maliyetinde ve toplumsal itibarda da ağır bir fatura çıkaracak. AVM ve Perakende aktörleri için yol haritası net:
1- Veri temellerini güçlendirmek: ortak veri modeli ve yönetim kurulu seviyesinde veri yönetişimi.
2- Yetkinlik açığını kapatmak: AI okuryazarlığını tüm kademelere yayacak sürekli eğitim ve yeni yetenek çekimi.
3- Kültür & Yönetim dönüşümü: hız, deney ve iş birliğini ödüllendiren çevik yönetişim mimarisi.
Uçurum her yıl genişliyor; yapay zekâ ve veri bu farkı ya uçurumun bir tarafını atlayacak kadar kısaltacak ya da geride kalanlar için daha derin bir çukur oluşturacak. Şimdi atılacak adımlar, sektörün önümüzdeki 10 yıldaki güç dengesini belirleyecek.
