Esas Gayrimenkul COO’su Nevzat Yavan, Mall Report Aralık sayısı kapak konuğu oldu. Nevzat Yavan, Esas Gayrimenkul ve Mintus firması olarak birlikte hayata geçirdikleri Yapay Zekâ Tabanlı Ticari Gayrimenkul ve AVM Yönetim Platformu : Project Horizon’ı Mall Report’a anlattı.
Nevzat Bey, son dönemde tüm sektörlerde yapay zekâ konuşuluyor. Sizce yapay zekâ bugün iş dünyası açısından hangi noktada?
Artık yapay zekâ bir trend değil, iş dünyasının ayrılmaz bir parçası. McKinsey’nin Technology Trends Outlook 2025 raporu da bunu net biçimde ortaya koyuyor. Rapora göre, bugün şirketlerin öncelikli gördüğü 13 teknoloji trendinin en başında yapay zekâ yer alıyor ve bu teknoloji, diğer tüm dijital dönüşüm başlıklarının da merkezinde konumlanıyor.
Artık “Yapay zekâyı kullanmalı mıyız?” sorusu değil, “Yapay zekâyı nasıl işimize entegre edebiliriz?” sorusu soruluyor. Çünkü yapay zekâ; verimlilikten stratejiye, karar süreçlerinden müşteri deneyimine kadar neredeyse her alanda fark yaratıyor. Kısacası, şirketler için yapay zekâ bir tercih değil, rekabetin sürdürülebilirliği açısından bir zorunluluk haline geldi diyebiliriz.
Peki bu dönüşüm perakende ve özellikle AVM sektöründe neyi değiştirdi?
Perakende, yapay zekânın etkisini en hızlı gösterdiği alanlardan biri. Çünkü elimizde devasa miktarda veri var: Mağaza ciroları, ziyaretçi trafiği, tüketici davranışları, kampanya performansları, kira verileri, hatta güvenlik kameralarından gelen akışlar bile mevcut. Bu veriler eskiden dağınık ve analiz edilmesi zor yapıdaydı. Şimdi, yapay zekâ sayesinde artık bu bilgiler anlamlı, eyleme dönüştürülebilir hale geliyor. Bugün dünyanın önde gelen alışveriş merkezleri, yapay zeka destekli sistemlerle mağaza yerleşimlerini, kiracı karmalarını ve ziyaretçi yönlendirmelerini yeniden tasarlıyor.
Ziyaretçi davranışlarını analiz eden ısı haritaları, kişiselleştirilmiş alışveriş önerileri, dijital yönlendirme çözümleri bu dönüşümün sadece bir kısmı. Esas Gayrimenkul olarak bizim açımızdan da bu dönüşüm çok kritik. Çünkü fiziksel mekânların dijitalle etkileşimi arttıkça, yaptığımız Varlık Yönetimi işi sadece “AVM işletmek”ten çıkıyor ve veriyle yönetilen, deneyim odaklı bir ekosisteme dönüşüyor. Kısacası, yapay zekâ perakende ve AVM sektöründe yalnızca verimliliği değil, deneyimin kendisini de yeniden tanımlıyor.
Esas Gayrimenkul olarak siz de bu yönde bir adım attınız. Yeni geliştirdiğiniz yapay zekâ platformundan bahseder misiniz?
Evet, biz bu dönüşümün sadece bir parçası olmaktan öte, yeni değer üreten güçlü bir oyuncusu olmak istedik. Bu nedenle Mintus firması ile bir joint venture kurarak “Yapay Zekâ Tabanlı AVM ve Portföy Yönetim Platformu” projesini başlattık. Henüz nihai ismini belirleme sürecindeyiz. Bu platform şirketimizin iç süreçlerini dönüştürürken, aynı zamanda dışarıya da satılabilir bir teknoloji çözümü olacak.
Bu platformun en önemli özelliği, AVM ve perakende operasyonlarında kullanılan dağınık veri kaynaklarını tek bir akıllı katman üzerinden birleştirmesi. Klasik “data lake” sistemlerinden farklı olarak, çeşitli ERP sistemlerinden gelen verileri tek bir “intelligent data layer” aracılığıyla senkronize ve normalize ediyor. Bu sayede departmanlar arası veri kopukluğu ortadan kalkıyor; tüm markalar, kiracılar, sözleşmeler ve performans göstergeleri tek bir kaynaktan izlenebilir hale geliyor. Bu da karar alma süreçlerinde hız, şeffaflık ve verimlilik açısından büyük bir avantaj sağlıyor.
Platformun işlevlerini biraz daha açar mısınız?
Tabii. Platform üç temel katmanda çalışıyor. İlk katman olan veri entegrasyonu ve temizleme katmanında; farklı sistemlerden gelen veriler tek bir akıllı veri tabanında birleştiriliyor. Bu sayede sözleşme tarihleri, kira seviyeleri, kiracı ciroları, footfall verileri ve finansal göstergeler birbirine bağlanıyor. Veri standardizasyonu manuel yapılmadığı için hem hız hem doğruluk anlamında ciddi kazanç sağlıyoruz.
İkinci katman olan operasyonel analiz ve görünürlük katmanında; platform, kira sözleşmeleri, kiracı performansları, ziyaretçi trafiği, ısı haritaları ve maliyet verileri gerçek zamanlı analiz edilebiliyor. Ayrıca IFRS ve GAAP gibi farklı iki raporlama standardını aralarındaki farkları otomatik dönüştürerek tek biçimde raporlama yapılabilir. Böylece bir AVM yöneticisi ya da finans ekibi, tüm portföyün gelir, gider ve performans raporlarına tek panelden ulaşabiliyor.
Son katman da AI Katmanı – Karar Destek Motoru. Burası projenin kalbi de denebilir. AI kira müzakerelerine empirik öneriler ve otomatik benchmarklarla destek oluyor. Gelir ve gider optimizasyonu yapıyor; hangi mağazanın hangi noktada en yüksek footfall’a sahip olduğunu analiz ederek yeni kiracılar için en verimli alanı öneriyor. Finansal verileri standardize ediyor; normalde 10-14 iş günü süren veri temizliği işlemleri dakikalar içinde tamamlanıyor. Tahminleme ve risk modellemesi sağlıyor; yapay zeka gelir ve kira tahminleriyle yatırım risk skorlarını oluşturuyor.
Ayrıca yönetim kolaylığı da sunuyor; sözleşme yönetimi, kira takibi, tahminleme ve operasyonel analiz gibi 19 modül tek panelde yönetilebiliyor. Sonuç olarak sistem, verimlilik ve karar kalitesi anlamında yöneticilere tek ekrandan gerçek zamanlı bir karar destek sistemi sunuyor.
Bu sistemin işletmeye sağladığı somut kazanımlar neler oldu?
Şu ana kadarki test sonuçları oldukça etkileyici. Platform; manuel veri temizliği, raporlama, sözleşme takibi ve kira müzakeresi gibi süreçleri otomatikleştirdiği için %70’e varan zaman tasarrufu sağlıyor. Departmanlar arası veri uyumsuzlukları ortadan kalktığı için hatalar da belirgin şekilde azaldı. Ayrıca üst yönetim, tüm AVM portföyünün operasyonel ve finansal durumunu tek bir dashboard üzerinden, gerçek zamanlı olarak izleyebiliyor. Ama en önemlisi nedir diye soracak olursanız, bu sistem yalnızca bir “yönetim aracı” değil; yeni bir iş modeli fırsatı derim. Çünkü biz bu platformu sadece Esas Gayrimenkul içinde kullanmayacağız; ilerleyen dönemde dışa açık bir ürün olarak, AVM ve perakende yöneticilerine de sunacağız. Yani bu, gayrimenkul sektörüne değer katan bir teknoloji çözümü olacak. Biz bu projeyle gayrimenkulü yalnızca yönetmekle kalmıyor, teknolojiyi sektöre yeni bir değer katma aracına dönüştürüyoruz.
Bu kadar büyük bir dönüşümü hayata geçirirken en zorlandığınız noktalar nelerdi?
Üç temel zorluktan bahsedebilirim. Birincisi veri hazırlığı. Farklı kaynaklardan gelen verileri aynı dile çevirmek, sanıldığından çok daha karmaşık bir süreç olabiliyor. İkincisi organizasyonel dönüşüm. Yapay zekâ teknolojisini iş süreçlerine entegre etmek, sadece teknik bir konu değil; aynı zamanda ekiplerin, yöneticilerin, kültürün dönüşümünü gerektiriyor. Üçüncüsü ise etik ve güven. Çünkü müşteri ve kiracı verilerini işlerken şeffaflık ve veri güvenliği en hassas konulardan biri.
Biz tüm bu alanlarda stratejik bir yaklaşımla ve titizlikle çalıştık. Veri mimarimizi baştan tasarladık, Mintus ile güçlü bir teknoloji ortaklığı kurduk ve pilot projelerle başlayarak ölçeklendik. Ayrıca yapay zekânın yönetişimi ve etik kullanım ilkelerini iş modelimizin merkezine koyduk.
Son olarak, sektörde dijitalleşme ve yapay zekâya yatırım yapmayı düşünen şirketlere ne önerirsiniz?
Öncelikle erken adım atmaları çok önemli. Yapay zekâ artık kimseye bekleme lüksü tanımıyor. İkinci önemli konu odaklanma. Her alana dağılmak yerine, en fazla değer yaratacak birkaç süreci belirleyip derinleştirmek gerekiyor. Üçüncüsü de veri ve kültürü birlikte dönüştürme konusu. Teknolojiyi almak kolay ama onu şirket kültürüne yerleştirmek zaman istiyor. Bununla ilgili önemli ipuçlarını 16. AYD Alışveriş Ekonomisi Zirvesi’nde Mintus CEO’su Tamer Özmen ile birlikte perakende ekosistemine sunduk.
Son olarak, iş modeli perspektifiyle bakmak da kritik. Yapay zekâyı sadece maliyet düşürme aracı değil, yeni gelir ve değer yaratma fırsatı olarak görmek lazım. Bizim “Yapay Zekâ Tabanlı AVM ve Portföy Yönetim Platformu” projemiz de bu anlayışın bir sonucu. Teknolojiyi operasyonel verimlilik yaratmanın yanı sıra sektöre yeni bir iş modeli kazandırmak için kullanıyoruz.
