Son dönemde kiralama sektörünün hukuki gündeminde en geniş alan kaplayan konu kuşkusuz kira tespit davaları. Yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 2012 yılında getirdiği sistem, tüzelkişiler ve tacirler için 8 yıl ertelendiğinden düzenleme ancak 2020 yılından sonra AVM ve perakende sektöründe uygulama alanı bulmaya başladı. Kira tespit davalarına ilişkin formel bilgilere ulaşmak mümkün ama bu konuda genel bir bakış açısına sahip olmak çok daha önemli. Bu nedenle, kira tespit davalarına hangi perspektiften bakılması gerektiğine dair temel bir bakış açısı sunacağız.
Emsal kira bedeli talep edilebilmesi için beş yıllık kira döneminin dolmuş olması gerekiyor, bu nedenle düzenleme uygulanmaya başladıktan sonra imzalanmış kira sözleşmeleri için bu süre içinde bulunduğumuz 2025 yılından itibaren dolmaya başlayacak. Daha önce akdedilmiş olan sözleşmeler için de emsal kira tespiti talep edilebilmekte idi, ancak 2025’den itibaren tüm süre yeni Kanun uygulanmaya başladıktan sonra geçmiş olacak ve bütünüyle yeni Kanun hükümleri geçerli olacaktır.
Hukuk disiplininde bir konu hakkında sağlam bir fikre varabilmek için mutlaka temel prensiplerle varılan sonucun bağdaştırılması gerekir. O yüzden öncelikle, işyeri kira hukukunun temel bir ilkesini ele alarak konuya başlamalıyız. TBK m. 343 hükümleri tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerli olan temel bir ilke vaz etmektedir: Kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağı. Gerçekten bir çatılı işyeri kira sözleşmesi akdedildikten sonra artık kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Şüphesiz, kira bedelinin artırılması kiracının aleyhine olan bir değişikliktir. Dolayısıyla normalde yasak olan bir işlem ve uygulamadır. Fakat, TBK m. 343 “kira bedelinin belirlenmesini” hariç tutmuştur. Daha açık bir ifadeyle, kira bedelinde artış yapılması, kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağının bir istisnasıdır. Bir uygulamaya genel kuralın izin vermesi ile istisna kuralının izin vermesi arasında çok önemli bir fark vardır. İstisnalar dar yorumlanır ve kıyas yoluyla yeni istisnalar meydana getirilemez. O halde, kira bedelinin artışına yönelik akdi değişikliklerin dar yoruma tabi olduğunu ve bu konuda kıyas yapılamayacağını bilmemiz gerekir. Netice olarak, kira bedelinin artırılması konusu lafzi (literal) yorumun hakim olduğu bir konudur ve sözleşmedeki çok küçük ifade farklılıklarının büyük sonuçlar doğurabileceği bir alandır.
Peki neden, kanun koyucu kira bedelinin değiştirilmesi konusunda istisna tanımıştır. Çünkü, kiraya verenin mülkiyet hakkı anayasal güvence altındadır. Kira bedelinin değiştirilmemesine yönelik bir kuralın konulması, Anayasamızda yer alan ve temel bir insan hakkı olan mülkiyet hakkını ihlal eder. Bu nedenle, kanun koyucu bir yandan kiracı aleyhine değişiklik yapmayı yasaklayıp kiracıyı korumuş; diğer yandan kira bedelinin değiştirilmesini istisna kapsamına alarak kiraya verenin mülkiyet hakkının zedelenmesini önlemiştir. Böylece, kanun koyucu, taraflar arasında bir hak ve menfaat dengesi kumuştur. İşte, tüm mesele de bu dengenin bozulmamasıdır. Bu dengeyi bozmaya yönelik tüm uygulama ve teşebbüsler, kira hukukunun temel perspektifine aykırıdır. Kira hukukun temelinde yatan bu bakış açısını anlamadan sadece sözleşme veya ilgili yasa metnini baz alarak yapılan yorumların kısa vadede bir takım getiriler sağlasa da uzun vadede kabul edilemez ve başarı sunamaz.
Kira tespit davalarının her biri bir makale konusu oluşturacak kadar detaylı yönleri bulunmakla birlikte dikkatlerden kaçan yönleri de bulunmaktadır. Bilinenin aksine, kira tespit davaları sadece beş yıl dolunca değil, her zaman açılabilir. Ancak, beşer yıllık dönemlerin içinde açılan kira tespit davalarında hakim TÜFE oranın üzerinde bir rakama hükmedemez. Oysa, beşer yıllık dönemlerin sonunda açılan kira tespit davalarında hakim TÜFE oranıyla bağlı değildir, emsal kira bedellerine göre karar verebilir. Yargıtay, eski kiracının emsal bedellere göre bir miktar indirim hakkı olduğunu kabul etmektedir.
Kira tespit davalarında, mahkeme emsal bedel araştırmasını resen yapmak zorunda. Bunun için kullanılan en yaygın yöntem, mülk bilirkişisinde rapor almak. Ancak emsal kira bedellerinin araştırılmasında da problem arz eden birçok husus var. Söz gelimi, bir ilçede üç tane mobilya showroom mağazası varsa, diğer ikisinin kira kontratları üçüncü için son derece önemli ve belirleyici hale geliyor, halbuki iki mağazanın şahsi ilişkiler nedeniyle piyasa ortalamasını yansıtmaması mümkündür. Bu gibi problemlerin aşılabilmesi de ancak emlak sektörünün nesnel fiyatlandırma kriterleri geliştirmesiyle sağlanabilir.
Av. Pelin Baruh
