Tüm AVM’lerde değişim ve renovasyon konuşuluyor. Konuşulması tabii ki önemli, ancak bu konuşmalardan sonuç elde edilebilmesi, konunun tüm boyutlarıyla masaya yatırılması ayrıca, sektör oyuncularının konunun yeterince tartışıldığından emin olması gerekir. Kafalardaki soru işaretlerinin giderilmesi gerekir. Bu makalede, konunun hukuki boyutlarını ele alarak tartışmalara katkı sağlamayı hedefl iyoruz.
Bilindiği üzere, AVM’lerde kiracılar ile kiraya verenler arasındaki akdi ilişki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)’nda düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kiraya veren tarafından kiralananda değişiklik ve yenilik yapılmasını 320 inci maddede şu ifadelerle düzenlemiştir: “Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.”
Madde hükümlerinden bir dizi hukuki sonuç çıkarmak mümkündür. Öncelikle, madde kapsamındaki yenilik ve değişiklikler için kiracının rızasına ihtiyaç yoktur. Başka bir ifadeyle, eğer 320 madde sınırları içinde kalan bir değişiklik ve yenilik söz konusuysa; kiraya veren (AVM), kiracının rızasını almak zorunda değildir, kiracının rızası olmasa bile kiraya veren yenilik ve değişiklik yapma hakkına sahiptir.
Bir tadilatın(yenilik veya değişikliğin), 320 madde sınırları içinde kabul edilebilmesi için iki koşul aranmaktadır. Birincisi, kira sözleşmesinin feshini gerektirmemelidir. Yani, kira sözleşmesini sona erdirecek kadar büyük çaplı bir tadilat olmamalıdır. İkincisi, kiracıdan katlanması beklenebilecek boyutlarda olmalıdır. Söz gelimi, kiracının işi yapmasına tamamen engel olan veya uzun süre dükkânın kapalı kalmasına yol açacak olan tadilatlar bu nevidendir.
Şüphesiz, hangi tadilatların “katlanılabilir” olduğunun, her somut olayda ayrıca tartışılması gerekebilir. Belli bir tadilat planını, kiraya veren son derece makul bulurken; işyeri kiracısı kesinlikle kabul edilemez nitelikte görebilir. Böyle fikir ayrılıklarının sulh yoluyla çözülememesi halinde mahkemeye başvurmak gerekecektir. Eğer, kiraya veren(AVM), kiracının itirazlarını dinlemeyip tadilata başlamışsa, kiracı tadilatı durdurmak ve varsa zararının tazmini için dava açma yoluna gidecektir. Daha ihtiyatlı davranan AVM yönetimleri ise, geçici tahliye davası açıp mahkemeden bir geçici tahliye kararı aldıktan sonra tadilat yapma yolunu seçecektir. Tabii ki, her iki yolun da kendisine göre avantajları ve dezavantajları vardır ancak AVM yönetimlerinin ihtiyatlı olan yolu seçmemesi halinde yeni bir dava dalgasının başlayacağını öngörmek güç değil.
Kiraya veren’nin yenilik ve değişiklik yapma hakkı, sınırsız değil. Kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlü. Aksi halde, bir takım tazminat taleplerine muhatap olabilir. Örneğin, tadilat yaparken, müşterilerin giriş çıkışını engelleyecek şekilde tadilat yapılıyorsa, işyeri kiracısı yoksun kaldığı ciro kaybını talep edebilir.
Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ilişkin hakları saklı tutulmuştur. Kanun koyucunun, indirim hakkını açıkça saklı tutmuş olması fevkalade isabetli bir düzenlemedir. Gerçekten, işyerinin üçte birlik bölümünü tadilat nedeniyle kullanamayan bir işyeri kiracısının tam kira bedeli ödemesi adalet ve hakkaniyet hisleriyle bağdaşmaz.
Madde metninde işyeri kiracısının, kiraya verene karşı zararının giderilmesine ilişkin hakları da saklı tutulmuştur. Burada saklı tutulan tazminat hakkı, çok geniştir. Söz gelimi, tadilat sırasında işyerinin ürünlerinden birinin zayi olması nedeniyle meydana gelecek zarardan tutun, müşteri kaybının yol açtığı zarara kadar her türlü zarar kaleminin tazminat olarak istenilmesi mümkündür.
Madde metninde yer almamakla birlikte hemen akla gelen bir soru vardır; acaba tadilat sonrası kira bedelinde bir artış talep edilebilir mi? Başka bir ifadeyle artık daha dekoratif bir kiralanan söz konusu olduğu için kira bedelinin de bununla orantılı olarak artırılması talep edilebilir mi? Kiraya veren ile işyeri kiracısı arasında tadilattan önce böyle bir anlaşma yapılıp kira bedelinin artırılacağı kararlaştırılırsa, hukuken bir engel görünmemektedir. Ancak böyle bir anlaşma olmazsa, farklı fikirler gündeme gelmektedir. Bir görüşe göre; aksine bir anlaşma olmadıkça, yenilik ve değişiklik yapıldığı ileri sürülerek kira bedelinde artış istenemez [Bakınız: Aydın ZEVKLİLER/ Emre GÖKYAYLA, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 20.Baskı, İstanbul 2020, s. 325]. Diğer bir fikre göre ise; kiralananda meydana gelecek kullanım rahatlığı ve kolaylığı nedeniyle konut ve çatılı işyeri kiralarında sonraki yenileme döneminde kira bedelinin belirlenmesi usulünde TBK 344/III uyarınca hak ve nesafet dönemi için kiraya verene bir avantaj sağlayacağından bu durumun bedel artışında değerlendirilmesi gerekecek olup yenileme döneminde daha yüksek bir kira bedeli tespitine gidilebilir [Hikmet KANIK, Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s.780].
Yargıtay’a göre; bu şartları aşan bir kiralanan varsa ve kiraya veren tadilat yaptırmak istiyorsa TBK 352 hükümlerine dayanarak inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açmalıdır. Hatta Yargıtay kiralananın tadilat gerekliliğinin hangi sınırlar içinde kaldığının bilinmemesi halinde terditli olarak dava açılabileceğini kabul etmektedir. Bu bağlamda Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 05.04.2018 tarihli 2017/10389 E. ve 2018/3526 K. sayılı kararında şu ifadelere yer vermiştir: “TBK’nun 350/II maddesi gereğince dava konusu kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olup olmadığı, gerekli olduğunun anlaşılması halinde de kiralananda oturumun fennen mümkün bulunup bulunmadığı, fennen oturumun mümkün olmadığının tespiti durumda ise, TBK 320 maddesi hükümlerine göre, geçici tahliye koşullarının oluşup oluşmadığı hususlarının değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru değildir.
