MALLEXPERT Partneri Nilüfer Emirkadı Özlem’e göre açık AVM’lerin geleceğini yalnızca açık hava konsepti değil, sunduğu yaşam deneyimi belirliyor. Doğru lokasyon, güçlü marka karması, F&B, günlük ihtiyaç, sosyal alanlar ve kolay erişimle desteklenen projelerin, yeni gelişen konut bölgelerinde güçlü bir çevresel çekim merkezi yaratabileceğini ifade eden Özlem, Türkiye için hibrit ve kademeli gelişen modellerin de öne çıktığına dikkat çekiyor.
Açık (Unenclosed) AVM’lerin yani mağazaların açık hava sokakları, meydanlar ve yaya aksları etrafında konumlandığı alışveriş merkezlerinin doğru lokasyonda oldukça güçlü seçenekler sunabildiğini ifade eden MALLEXPERT Partneri Nilüfer Emirkadı Özlem, avantajları ve dezavantajlarından şöyle bahsediyor:
Faydaları / Avantajları:
- Daha ferah, doğal ve “şehir yaşamı” hissi verir.
- Kapalı AVM’ye göre ziyaretçi deneyimi daha sosyal ve keyifli olabilir.
- Kafe, restoran ve açık alan etkinlikleriyle daha uzun kalış süresi yaratır.
- Gün ışığı ve doğal havalandırma sayesinde ortak alan enerji maliyetleri ve kiracılara yansıyan bölümleri 30%-40% daha düşük gerçekleşir.
- Cadde mağazacılığı ile AVM düzenini birleştirir; özellikle yaşam merkezi konseptine uygundur.
- Konut, ofis ve otelle birlikte karma projelerde bölgenin değerini artırır.
- Açık meydanlar, çocuk alanları, peyzaj ve etkinlik alanları güçlü bir marka kimliği imajı ve sadık ziyaretçi kavramını yaratır.
- Pandemiden sonra tüketicinin tercihini daha doğru karşılayabilir.
Zararları / Dezavantajları:
- Yağmur, kar, rüzgar, aşırı sıcak veya soğuk havalarda ziyaretçi trafiği düşebilir.
- Kapalı AVM’ye kıyasla güvenlik, temizlik ve dış alan bakımının yönetimi nispeten zor olabilir.
- Akşam saatlerinde yeterli ziyaretçi yoğunluğu oluşmazsa alan boş algılanabilir.
Gayrimenkul yatırımı açısından en kritik noktanın iklimden çok açık AVM’nin bir “destination / yaşam merkezi” haline gelip gelememesi olduğunu vurgulayan Özlem, “Güçlü restoranlar, günlük ihtiyaç mağazaları, market, spor, çocuk aktiviteleri ve düzenli etkinliklerle desteklenirse açık AVM’ler klasik kapalı bir AVM’den daha güçlü bir çevresel çekim merkezi yaratır. Ancak sadece mağazaları açık alana dizmek, tek başına başarılı bir açık AVM modeli oluşturmaz. Bir hikayesi, bir konsepti olmalıdır.” ifadelerini kullanıyor.
Hangi koşullar açık AVM’leri güçlü kılar?
Açık AVM’leri güçlü kılan temel koşullar hakkında Özlem, şu başlıkları sıralıyor:
- Yüksek ve sürekli nüfus yoğunluğu: Özellikle 5–10 dakikalık sürüş mesafesinde güçlü konut stoğu ve artan nüfus çok değerlidir.
- Doğru iklim tasarımı: Gölgelendirme, tente, ağaçlandırma, rüzgar kontrolü, yağmurdan korunan geçişler ve gerektiğinde açık alan ısıtması/serinletmesi.
- Güçlü F&B karması: Restoran, kafe, kahve ve sosyal alanlar açık AVM’nin en önemli trafik yaratıcılarından biridir.
- Günlük ihtiyaç fonksiyonları: Süpermarket, eczane, spor salonu, kişisel bakım ve hizmet mağazaları ziyaret sıklığını artırır.
- Aile ve çocuk odaklı alanlar: Oyun alanı, yeşil alan, meydan ve aile restoranları özellikle konut bölgelerinde ciddi avantaj sağlar.
- Kolay ulaşım ve güçlü otopark: Ana arterlerden görünürlük, rahat giriş-çıkış ve mağazalara yakın otopark önemlidir.
- Doğru anchor kiracılar: Güçlü market, spor, eğlence veya popüler restoran markaları tüm projeye trafik taşır.
- Akşam ekonomisi: Restoranlar, sinema/eğlence ve etkinlikler sayesinde AVM’nin 18:00 sonrası da canlı kalması gerekir.
- Bölgenin gelişiyor olması: Yeni konut, okul, hastane, ofis ve ulaşım yatırımları gelecekteki müşteri tabanını büyütür.
- Güçlü kamusal alan: İnsanların sadece alışveriş için değil, vakit geçirmek için de gelmesini sağlayan meydan, peyzaj ve etkinlik alanları kritik.
- Açık otopark ve kolay access: Yeterli otopark sayısı, mağazalara hızlı ulaşım, günümüzün hızlı yaşam standartlarında AVM’yi çok daha tercih edilir hale getirir.
“Özellikle yeni gelişen yoğun konut bölgelerinde, en güçlü birleşim olarak gördüğüm yapı: yüksek nüfus artışı + güçlü market + restoran/kafe bölgesi + çocuk/aile alanı + kolay otopark +büyük ve ilk olmak…” ifadelerini kullanan Özlem, “Bu kombinasyon varsa açık AVM klasik kapalı AVM’den çok daha güçlü bir ‘mahalle merkezi’ haline gelebilir.” diyor.
Yeni gelişen konut bölgelerinde açık AVM mi, kapalı AVM mi?
Yeni gelişen konut bölgelerinde çoğu durumda açık AVM / yaşam merkezi modelinin daha avantajlı olduğunu söyleyen Özlem, bunun belirli koşullarda mümkün olduğunu kaydederek açıklamasını şu şekilde sürdürüyor:
“Yeni konut bölgelerinde ilk yıllarda nüfus henüz tam oturmamıştır. Büyük kapalı AVM’nin yüksek yatırım, enerji ve işletme maliyetlerini taşıyacak kadar güçlü ziyaretçi trafiği hemen oluşmayabilir. Açık AVM ise daha düşük ortak alan maliyetiyle, etaplı büyümeye ve günlük ihtiyaç odaklı kiracı karmasına daha uygun olabilir.
Özellikle şu durumda açık AVM daha güçlüdür:
- Bölge hızla konutlaşıyorsa,
- Aile nüfusu yüksek olacaksa,
- Market, restoran, kafe, spor, çocuk alanı gibi günlük kullanım güçlü ise,
- Araç erişimi ve otopark rahatsa,
- İlk ve en büyükse,
- Hinterland’ının 5–10 yıllık nüfus artışı yüksekse
yeni gelişen konut bölgesi için tercih sıralamamız genellikle:
1. Açık Yaşam Merkezi + Market + F&B + Günlük İhtiyaç
→ İlk etap için en dengeli model.
2. Yarı Açık / Hibrit AVM
→ Perakende sokakları açık, ana yaya akslarının bir kısmı korunaklı. Türkiye şartlarında çoğu zaman en güçlü çözüm.
3. Tam Kapalı AVM
→ Ancak nüfus ve bölgesel çekim gücü yeterince büyükse.
Örneğin çevrede önümüzdeki yıllarda 10 bin → 25 bin → 50 bin yeni konut gibi kademeli bir gelişim bekleniyorsa, doğrudan büyük kapalı AVM yapmak yerine kademelendirilmiş açık/yarı açık bir yaşam merkezi finansal olarak çok daha rasyonel olabilir. İlk etap günlük ihtiyaç ve F&B ile açılır; nüfus büyüdükçe yeni perakende ve eğlence alanları eklenir.”
