AVM sektöründe geleneksel kalıpları sorgulayan ENS Danışmanlık, yatırımcıyı, markaları ve ziyaretçileri aynı ekosistemde buluşturan yeni bir yönetim anlayışı geliştiriyor. ENS Danışmanlık CEO’su Emre Şen’i kapak konuğu olarak ağırladığımız Temmuz sayımızda, başarıyı yalnızca metrekare ve doluluk oranlarıyla ölçmenin artık yeterli olmadığını vurgulayan Şen; insanı, deneyimi ve sürdürülebilirliği merkeze alan yeni nesil yaklaşımıyla sektörün geleceğine yön verecek projelere hazırlandıklarını anlatıyor. 25 yılı aşkın deneyimiyle yüzlerce AVM ve karma yaşam projesine imza atan ENS Danışmanlık’ın değer üretme vizyonunu ve AVM sektöründe başarı kavramına kazandırdığı yeni bakış açısını Emre Şen ile konuştuk.
Emre Bey, hizmet verdiğiniz sektörde ölçeği yeniden tanımlarken, değeri yeniden yaratmaya kararlı olduğunuzu belirtiyorsunuz. Geleneksel AVM ve perakende sektöründe başarı, uzun süre metrekareler ve ziyaretçi sayıları gibi niceliksel verilerle ölçülürken; sizin perakende ekosistemine getirmek istediğiniz bu yeni “değer” tanımının arkasında nasıl bir felsefe var?
Farklı düşünmek… Dünya bir değişim içinde; perakende değişiyor, sorunlar ve sıkıntılar değişiyor. Biz ise aynı işlemleri yaparak farklı sonuçlar bekliyoruz. Farklı düşünce ile sorunlara sorun gibi değil, acaba sorunu çözerek neyi pozitif yapar, değer artışı yaratırız diye düşünüyoruz. Bugün AVM sektöründe başarıyı yalnızca doluluk oranı, ziyaretçi sayısı veya kiralanabilir alan büyüklüğüyle ölçmek hiç yeterli değil. Bizim için asıl değer; yatırımcıya sürdürülebilir getiri sağlamak, markaların verimliliğini artırmak ve ziyaretçilere hayatlarına dokunan deneyimler sunabilmektir. ENS Danışmanlık olarak her projeye bir yapı değil, yaşayan bir ekosistem olarak bakıyoruz. Değeri yeniden tanımlarken odağımıza insanı, deneyimi ve sürdürülebilirliği koyuyoruz.
Bir projenin henüz fikir aşamasından mimari konsept geliştirmesine, kiralama süreçlerinden ortak gider optimizasyonuna kadar tüm aşamalarını tek çatı altında yönetmek, yatırımcıya ve markalara nasıl bir finansal ve operasyonel refleks alanı kazandırıyor?
Bir projeyi parçalar halinde değil, bütünsel bir yaklaşımla yönetmek yatırımcıya ciddi bir zaman ve maliyet avantajı sağlıyor. Fikir aşamasında alınan doğru kararlar, ilerleyen süreçlerde oluşabilecek yüksek maliyetli revizyonların önüne geçiyor. Aynı zamanda tüm süreçlerin tek merkezden yönetilmesi; daha hızlı karar alma, daha etkin bütçe kontrolü ve daha güçlü bir ticari performans anlamına geliyor. Kısacası yatırımcılarımız yalnızca danışmanlık değil, stratejik bir iş ortağı kazanıyor.
25 yılı aşkın sektörel deneyime, yüzlerce AVM ve karma yaşam projesi geçmişine sahip bir marka olarak ENS Danışmanlık’ın, önümüzdeki 5 yıllık projeksiyonda ulaşmak istediği yeni zirve neresidir?
Önümüzdeki dönemde hedefimiz yalnızca proje sayısını artırmak değil; sektörün dönüşümüne yön veren marka olmaktır. Geliştirdiğimiz yeni yönetim modelinde, yatırımcıyı koruyan ve bizim sorumluluğumuzu artıran bir model ile büyümeyi sürdüreceğiz. Gelecekteki büyüme stratejimizin temel başlıkları arasında bu model yer alıyor.
ENS Danışmanlık ile yola çıkan bir iş ortağı, ilk gün kapınızdan içeri girdiğinde masada nasıl bir taahhüt bulacağını bilir?
Güven odaklı iletişim, şeffaflık, başarı ve sonuç odaklı bir taahhüt bulacağını bilmeli. Biz hiçbir zaman kısa vadeli, günü kurtaran, ancak uzun vadeli zarar veren çözümler üretmiyoruz. İş ortaklarımızla aynı hedefe odaklanıyor, projelerini kendi projemiz gibi sahipleniyoruz. Kapımızdan içeri giren herkes, karşısında yalnızca danışman değil; deneyimini, bilgisini ve enerjisini ortaya koyan gerçek bir çözüm ortağı buluyor. Bu kiracılarımız için de aynı şekilde geçerli. Biz onlara da sürdürebilirlik ve güven vadediyoruz. Kiracılarımızın sadece bir projede değil, birçok projede bize güvenmelerini ve inanmalarını istiyoruz. Bu sebeple güven ilişkisi bizim olmazsa olmazımız.
Yenilikçi, genç ve dinamik bir kadroyla çalışmanın avantajları nelerdir? Siz, şirketin CEO’su olarak kurum içindeki bu tutkulu çalışma kültürünü ve ortak akıl mekanizmasını nasıl besliyorsunuz?
Şirketimizin adında gizli olan mottomuz gibi etkili yeni çözümler kullanarak, hep güncel ve diri duruyoruz. Biz yeni oluşumları klişe metotlarla çözmüyoruz. Yeni oluşum, yeni bir çözüm gerektiriyor. Sektör deneyimi çok önemli, ancak günümüz dünyasında değişime hızla adapte olabilmek en az deneyim kadar değerli. ENS’in en büyük güçlerinden biri, farklı kuşakları aynı masa etrafında buluşturabilmesidir. Genç ekip arkadaşlarımızın enerjisini, tecrübeli kadromuzun bilgi birikimiyle birleştiriyoruz. Kurum kültürümüzde herkesin fikri değerlidir ve ortak akıl, başarılarımızın temelini oluşturur.
Perakende sektörüne yön veren yatırımcılara ve markalara vermek istediğiniz en güçlü mesaj nedir?
Değişim artık bir seçenek değil, zorunluluk. Tüketici davranışları hızla dönüşüyor. Bu dönüşüme ayak uydurabilenler değil, yön verebilenler geleceğin en çok kazananları olacaklar. Cesur kararlar alan, veriyi doğru kullanan ve deneyime yatırım yapan markalar ön plana çıkacak. Değişime ayak uyduran, farklı bakış açısıyla ilerleyen marka ve yatırımcılar, bu değişim sürecinden güçlenerek çıkacaklar. Eskilerin söylediği bir söz vardır; “eski köye yeni adet getirme” derler, ama artık köy değişti. Yeni dünya, yani yeni kurallar ve yeni şartlar oluşuyor.
Bugün sıfırdan bir AVM tasarlıyor olsanız, geçmişten hangi kuralları göz ardı ederdiniz?
Tek tip AVM anlayışını geride bırakırdım. AVM’lerin tüm disiplinlerce daha fonksiyonel hale getirilmesini isterdim. Hibrit modellerle ilerlemeyi tercih ederdim. Artık insanlar yalnızca alışveriş yapmak için değil; sosyalleşmek, vakit geçirmek ve deneyim yaşamak için AVM’lere geliyor. Geleceğin projeleri daha esnek, daha yaşayan ve bulunduğu şehirle daha güçlü bağ kuran yapılar olmak zorunda. Projeler şehirle bütünleşmeli, insanlar içinde var olmayı ve bu yaşamın parçası olmayı istemeli, farklı olmak hedeflenmeli.
ENS’in önümüzdeki dönemde odağında hangi şehirler ve hangi projeler var?
Biz sektöre farklı bir bakış açısı getirmeye çalışıyoruz. ENS Danışmanlık olarak yakın geçmişte sektörde farklı bir uygulama modeline ve değerli bir işe imza attık. Yani şöyle ifade edebilirim; şirketimiz adına çok değerli ve güzel tohumlar diktik, meyvelerin oluşmasını bekliyoruz. Bu konuda İstanbul başta olmak üzere, Anadolu’nun gelişen şehirlerinde arayışlarımız devam ediyor. Karma yaşam merkezleri, cadde perakendesi projeleri ve yeni nesil ticari yatırımlar öncelikli çalışma alanlarımız arasında yer alıyor. Yakın dönemde hayata geçecek yeni ve şehirlerinde fark yaratan projelerimizin sektöre farklı bir bakış açısı kazandıracağına inanıyoruz.
Eğer bugün kariyerinizin başındaki Emre Şen’e tek bir tavsiye verecek olsaydınız, ne söylerdiniz?
İnsan ilişkilerine, iletişime, güvene ve dürüstlüğe yatırım yapmaya devam et. Çünkü bu sektörde projeler değişebilir, trendler değişebilir ama güven ve dürüstlük her zaman en değerli sermaye olarak kalır.
ENS’in başarısını tek bir cümleyle özetlemeniz gerekseydi bu ne olurdu?
“Biz yalnızca projeleri yönetmiyoruz; insanların, markaların ve şehirlerin geleceğine değer katıyoruz.”
ENS Danışmanlık’ı diğer danışmanlık şirketlerinden ayıran en temel fark nedir?
ENS Danışmanlık’ın farkı, projelere yalnızca danışman gözüyle değil, yatırımcı bakış açısıyla yaklaşmasıdır. Biz yeri geliyor kiracı oluyor, kiracı gibi düşünüyor, yatırımcımızı karşımıza alıyoruz; yeri geliyor yatırımcı gibi düşünüyor, kiracımızı karşımıza alıyoruz; yeri geliyor ziyaretçi gibi hareket edip, ziyaretçinin ihtiyacı olan hizmetleri geliştiriyoruz. Bizdeki bu refleksin herkese kazandıran bir hamle olduğunu görüyoruz. Deneyimimiz, dürüstlüğümüz ve çözüm odaklı yaklaşımımız, bizi farklılaştıran en önemli ve çok değerli unsurlardır.
Gelecek dönemde sizce ülkemizdeki AVM’lerde neler değişecek?
Gelecek dönemde ülkemizdeki AVM’lerde önemli bir dönüşüm yaşanacağını düşünüyorum. “Önümüzdeki dönemde AVM’lerde en büyük dönüşüm, mimaride değil işletme modelinde yaşanacak.” Özellikle artan enerji maliyetleri, personel giderleri ve değişen tüketici alışkanlıkları, AVM’lerin çalışma gün ve saatlerinin yeniden değerlendirilmesini kaçınılmaz hale getiriyor.
Bugün birçok projede uygulanan uzun çalışma saatlerinin her lokasyonda aynı verimliliği sağlamadığını görüyoruz. Yurt dışında incelediğimiz projelerde de çalışma saatlerinin optimize edilmesine rağmen ziyaretçi sayısı ve ticari performans açısından herhangi bir kayıp yaşanmadığını, aksine ziyaretçilerin yeni düzene oldukça hızlı adapte olduğunu gözlemledik.
Önümüzdeki dönemde çalışma saatlerinin daha verimli bir modele evrilmesi gerektiğine inanıyorum. Örneğin hafta içi 10.00–20.00, hafta sonu ise 10.00 22.00 şeklinde kurgulanacak bir çalışma düzeni; hem ortak alan işletme giderlerini hem de mağazaların personel maliyetlerini önemli ölçüde azaltacaktır. Bununla birlikte tek vardiya sistemine geçilmesi, perakende sektörünün en önemli sorunlarından biri olan nitelikli personel bulma ve çalışan bağlılığı konularına da olumlu katkı sağlayacaktır. Burada önemli olan nokta, bu dönüşümün tüm sektör paydaşlarının ortak yaklaşımıyla hayata geçirilmesidir. Yatırımcıların ciro kaybı yaşayacağı veya kira gelirlerinin olumsuz etkileneceği yönündeki endişelerinin yersiz olduğunu düşünüyorum. Aynı şekilde kiracılar açısından da satış performansında anlamlı bir düşüş yaşanmayacaktır.
Bunun yerine, ziyaretçi trafiğinin yoğunlaştığı saatlere göre planlanan daha dinamik ve veriye dayalı bir işletme modeli hem yatırımcı hem kiracı hem de çalışan açısından çok daha sürdürülebilir sonuçlar sağlayacaktır.
Elbette bu model her şehir için hatta her şehirdeki her ilçe için bile aynı olmak zorunda değil. AVM’lerin çalışma saatleri; bulunduğu lokasyonun yaşam alışkanlıkları, ticari potansiyeli ve ziyaretçi profiline göre belirlenmelidir.
Bir şehirde saat 20.00’de kapanış en doğru model olabilirken, büyükşehirlerde veya merkezi lokasyonlarda faaliyet gösteren projelerde 22.00 hatta 23.00’e kadar hizmet verilmesi çok daha verimli sonuçlar doğurabilir. Başarının anahtarı, tek tip uygulamalar değil; bulunduğu bölgenin dinamiklerine uyum sağlayan esnek ve veriye dayalı bir yönetim anlayışıdır.
YILIN 2. YARISINDA AÇILACAK AVM’LER
MRF CADDE
ENS Danışmanlık, İstanbul Kurtköy’de hayata geçirilen MRF Cadde projesinin kiralama ve yönetim danışmanlığı süreçlerini yürütüyor. 46.000 m² kiralanabilir alana sahip karma yaşam projesi, perakende, sosyal yaşam ve günlük ihtiyaçları bir araya getiren yapısıyla bölgenin yeni çekim merkezlerinden biri olmaya hazırlanıyor. Projenin 27 Ağustos 2026’da kapılarını açması planlanıyor.
VISTA PRIME
Aksaray Merkez’de geliştirilen Vista Prime projesinin kiralama ve yönetim danışmanlığı süreçleri ENS Danışmanlık tarafından sürdürülüyor. 22.000 m² kiralanabilir alana sahip karma yaşam projesi, ticaret ve sosyal yaşamı bir araya getiren yapısıyla bölgenin gelişimine katkı sağlamayı hedefliyor. Projenin 29 Ekim 2026’da açılması planlanıyor.
İSKAMALL
ENS Danışmanlık, Sivas’ta konumlanan İSKAMALL projesinin kiralama ve yönetim danışmanlığı süreçlerini üstleniyor. 12.000 m² kiralanabilir alana sahip alışveriş ve yaşam merkezi, şehrin perakende ve sosyal yaşam ihtiyaçlarına modern bir bakış açısıyla cevap vermeyi amaçlıyor. Projenin Ekim 2026’da hizmete açılması planlanıyor.
L’ADENIUM
Tekirdağ Süleymanpaşa’da konumlanan L’adenium AVM’nin kiralama ve yönetim danışmanlığı ENS Danışmanlık tarafından yürütülüyor. 20.000 m² kiralanabilir alana sahip proje, alışveriş ve sosyal yaşamı bir araya getiren yeni nesil bir merkez olarak tasarlandı. L’adenium’un 29 Ekim 2026’da ziyaretçileriyle buluşması hedefleniyor.
AVLU TORBALI
İzmir Torbalı’da geliştirilen Avlu Torbalı projesinin kiralama ve yönetim danışmanlığı ENS Danışmanlık tarafından yürütülüyor. 7.500 m² kiralanabilir alana sahip karma yaşam projesi, erişilebilir yapısı ve güçlü ticari kurgusuyla bölgenin sosyal ve ekonomik hayatına katkı sunmayı amaçlıyor. Projenin Eylül 2026’da açılması hedefleniyor.
VISTA PORT
İstanbul’da hayata geçirilen Vista Port projesinde ENS Danışmanlık, kiralama ve yönetim danışmanlığının yanı sıra mimari danışmanlık ve konsept geliştirme hizmetleri de sunuyor. 11.000 m² kiralanabilir alana sahip yol hizmet tesisi konseptindeki proje, havalimanı ve otoyol aksının yarattığı hareketliliği ticari değere dönüştürmeyi hedefliyor. Açılışın Mayıs 2027’de gerçekleştirilmesi planlanıyor.
ANAMUR ASAPARK
13.000 m² kiralanabilir alana sahip Mersin’in Anamur ilçesinde geliştirilen karma yaşam projesi Anamur ASAPARK’ın kiralama ve yönetim danışmanlığı süreçleri ENS Danışmanlık tarafından sürdürülüyor. Proje, alışveriş, sosyal yaşam ve günlük ihtiyaçları bir araya getiren yapısıyla bölgeye değer katmayı hedefliyor. Anamur ASAPARK’ın 2026 üçüncü çeyrekte ziyaretçileriyle buluşması planlanıyor.
