Perakende ve gayrimenkul dünyası bugün dev bir dönüşümün eşiğinde. Esas Gayrimenkul, bu dönüşümün sadece bir takipçisi değil, “Project Horizon” ile oyun kurucusu olarak sahneye çıkıyor. Perakende Günleri kapsamında bir araya geldiğimiz Esas Gayrimenkul COO’su Nevzat Yavan ile verinin gücünü, dikiz aynasına bakmayı bırakıp geleceği nasıl inşa ettiklerini ve “AVM 6.0” vizyonunu konuştuk.
Nevzat Bey, Perakende Günleri gibi sektörün kalbinin attığı bir platformda sizinle olmak çok değerli. Konferans sunum başlığınız oldukça provokatif: “Dikiz Aynasından Kurtulmak”. Gayrimenkul yönetimi gibi köklü bir sektör için bu değişim neyi sembolize ediyor?
Aslında bu başlık, sektörün yıllardır süregelen bir alışkanlığına ayna tutuyor. Geleneksel AVM yönetiminde biz hep “geçen ay ne oldu?”, “geçen yıl performans nasıldı?” gibi sorularla, yani tamamen geçmişe ait verilerle kararlar alıyorduk. Bu, hızlı giden bir arabayı sadece dikiz aynasına bakarak kullanmaya benziyor; önünüzü göremediğiniz için kaza yapmanız an meselesidir.
McKinsey’in 2025 teknoloji vizyonunda da altını çizdiği gibi, yapay zeka artık bir “trend” veya “gelecek senaryosu” değil, rekabetin en temel zorunluluğudur. Bugün şirketlerin öncelikli gördüğü 13 teknoloji trendinin en başında yapay zeka yer alıyor ve bu teknoloji, diğer tüm dijital dönüşüm başlıklarının merkezinde konumlanıyor. Artık sektörde “Yapay zekayı kullanmalı mıyız?” sorusu tamamen rafa kalktı; yerini “Yapay zekayı iş modelimizin kalbine nasıl yerleştiririz?” sorusuna bıraktı. Project Horizon, bizi o dikiz aynasından kurtarıp ön camı sonuna kadar açan, geçmişin hatalarından arınmış ve geleceği bugünden simüle eden bir teknolojik sıçramadır.
Peki, bu kadar iddialı bir geçişi sağlayan Project Horizon tam olarak nedir? Bu projenin mutfağında nasıl bir hazırlık süreci yaşandı?
Bu proje, sadece bir yazılım satın alması değil, Esas Gayrimenkul’ün stratejik vizyonu ile teknolojik uzmanlığın birleştiği bir ortak girişimdir. Teknoloji alt yapısını sağlayan iş ortağımız ile bir joint venture kurarak “Yapay Zeka Tabanlı AVM ve Ticari Gayrimenkul Yönetimi Platformu” projesini başlattık. Bu iş birliği, gayrimenkul disiplini ile ileri veri bilimini aynı masada buluşturdu.
Platformun en temel özelliği, AVM ve perakende operasyonlarında kullanılan dağınık veri kaynaklarını tek bir “akıllı katman” üzerinden birleştirmesidir. Klasik “data lake” (veri gölü) sistemlerinden farklı olarak, biz çeşitli ERP sistemlerinden gelen verileri saniyeler içinde normalize eden bir “Intelligent Data Layer” (Akıllı Veri Katmanı) oluşturduk. Bu sayede departmanlar arasındaki veri kopukluğu bitiyor; tüm markalar, kiracılar, sözleşmeler ve performans göstergeleri tek bir “cam arkasından” izlenebilir hale geliyor.
“Veri, yeni petroldür” denir ama onu işlemek zordur. Elinizdeki veri hacminden ve bu verinin kapsamından bahseder misiniz?
Elimizdeki altyapı gerçekten devasa ve sürekli beslenen bir organizma gibi. Platformumuz ile ilgili bilgi vermek gerekirse:
- Bir kısmı geliştirme aşamasında olan toplamda 6 dijital ürün ekosistemine sahibiz.
- Şu anda platformumuz 25 projenin tüm verisiyle anlık olarak besleniyor.
- 18 şehre yayılmış AVM’lerimizdeki yıllık 100 milyonun üzerinde etkileşimli ziyaretçi alışkanlıklarını analiz ediyoruz.
- 650.000’den fazla anonimleştirilmiş kullanıcı datasına sahibiz.
- Ayrıca 2.000’den fazla perakendeci iş ortağı datası ile performans, risk ve potansiyel analizleri yapıyoruz.
Bir AVM yöneticisi veya bir finans uzmanı için Project Horizon günlük hayatta neyi değiştiriyor?
Bir AVM yöneticisinin en büyük kâbusu, farklı formatlarda gelen raporları birleştirmek ve temizlemektir. Normalde manuel süreçlerle yapılan veri temizleme, raporlama ve sözleşme takibi gibi işlemler çok uzun sürebiliyordu. Project Horizon ile bu süreci dakikalar bazına indirdik.
Platformun sunduğu farklı modüller; veri temizliği otomatize ediliyor, raporlama sürelerinde ciddi oranda bir azaltım sağlanıyor. Bu sadece hız demek değil, aynı zamanda yöneticilerin operasyonel yükten kurtulup stratejik kararlara odaklanması demektir. Artık bir finans ekibi vaktini Excel tablolarını eşleştirmekle değil, yapay zekanın sunduğu risk modellemelerini analiz etmekle geçiriyor.
Finansal raporlama tarafında da bir “devrimden” bahsediyorsunuz. Farklı standartlar arasındaki geçiş nasıl sağlanıyor?
Gayrimenkul portföy yönetiminde uluslararası yatırımcılarla çalışıyorsanız, raporlama standartları en kritik konudur. Project Horizon, IFRS ve GAAP gibi farklı raporlama standartlarını, aralarındaki metodolojik farkları otomatik olarak hesaplayarak birbirine dönüştürebiliyor.
Bu sistem, finans ekipleri için gerçek bir devrimdir. Manuel hata riskini sıfıra indirirken, portföyün gelir-gider dengesini her iki standartta da anlık olarak görmemizi sağlıyor. Bu şeffaflık ve doğruluk, yatırımcı güvenini de en üst seviyeye taşıyor.
Yatırımcılar kadar kiracılar için de maliyetler çok önemli. Veri odaklı yönetim giderleri nasıl etkiliyor?
Çok haklısınız. Ortak alan gider yönetimi, AVM ekosisteminin en hassas dengesidir. Project Horizon ile temizlik, güvenlik ve enerji gibi ortak alan ciddi oranda bir tasarruf öngörüyor ve sağlıyoruz.
Bunu nasıl yapıyoruz? Yapay zeka destekli ısı haritaları ve ziyaretçi yoğunluk analizleri sayesinde, enerjiyi sadece ihtiyaç olan alanlarda kullanıyoruz. Temizlik ve güvenlik rotalarını gerçek zamanlı trafiğe göre optimize ediyoruz. Bu optimizasyon, hem işletme verimliliğini artırıyor hem de kiracılarımızın üzerindeki maliyet yükünü hafifletiyor.
Sistemin içinde farklı isimlerle anılan dijital ürünler var. Bu “dijital ürün ailesi” tam olarak neyi hedefliyor?
Dijital ürünlerimizin başında şunlar geliyor:
- Assetify ile uçtan uca bir iş zekası çözümü sunarak, işletmelerin tüm iş süreçlerini tek bir platformdan yönetmelerini, destekleyici ve karşılaştırmaları analizler sunarak karar alma süreçlerinin hızlandırılmasını sağlıyoruz.
- Visitify ile varlık yönetimini yaptığımız, 18 şehre yayılmış AVM’lerimizdeki yıllık 100 milyonun üzerinde etkileşimli ziyaretçi alışkanlıklarını analiz ediyoruz.
- Shopla sadakat uygulamamızda, portföyümüzdeki 7 AVM’de 650.000’den fazla anonimleştirilmiş kullanıcı datasıyla müşteri deneyimini kişiselleştiriyoruz.
- Project Horizon ile de veri yönetiminden başlayarak, tüm kaynaklardan gelen verileri otomatik olarak topluyor, temizliyor ve tek bir merkezi noktada birleştiriyoruz. Kira optimizasyonundan kiracı performans izlemesine kadar, her kiracı ve ünite için net, karşılaştırmalı analizler sunuyoruz. Trafik ve ciro tahminleri ile pazarlama ve operasyon ekipleri kaynakları gerçekçi hedefler doğrultusunda planlayabiliyoruz.
Ayrıca 2026 planları kapsamında Esas Gayrimenkul olarak, şirketin dijital ve analitik yetkinliklerini daha odaklı, sürdürülebilir ve ölçeklenebilir bir yapıya taşımak amacıyla Kocaeli Üniversitesi Teknoparkı bünyesinde AR-GE odaklı bir yapı konumlandırıyoruz.
Bu kadar büyük bir teknolojik dönüşümün sadece teknik olmadığını biliyoruz. En çok nerelerde zorlandınız?
Bu dönüşümü gerçekleştirirken üç temel zorlukla karşılaştık:
- Veri Hazırlığı: Farklı kaynaklardan gelen verileri aynı dile çevirmek, sanıldığından çok daha karmaşık bir süreç.
- Organizasyonel Dönüşüm: Yapay zekayı süreçlere dahil etmek, sadece teknik bir konu değil; ekiplerin, yöneticilerin ve kurum kültürünün buna adapte olması gerekiyor.
- Etik ve Güven: Müşteri ve kiracı verilerini işlerken şeffaflık ve veri güvenliği bizim en kırmızı çizgimizdir. Tüm bu süreçleri, yapay zekanın yönetişimi ve etik kullanım ilkelerini merkeze koyarak tasarladık.
Nevzat Bey, Project Horizon sadece Esas Gayrimenkul’e özel bir “iç yazılım” olarak mı kalacak, yoksa sektöre açılacak mı?
İşte projenin en heyecan verici kısmı burası. Project Horizon sadece bir yönetim aracı değil, başlı başına yeni bir iş modelidir. Bu platformu kendi iç süreçlerimizi mükemmelleştirmek için kullandık ve pilot aşamada harika sonuçlar aldık.
Ancak stratejimiz, bu teknolojiyi yakın zamanda tüm perakende ve gayrimenkul profesyonellerinin kullanımına sunmaktır. Gayrimenkul sektörüne değer katan, “satılabilir” bir teknoloji çözümü haline getireceğiz. Yani biz artık sadece mülk yönetmiyoruz, sektöre standart getirecek bir teknoloji yaratıyoruz ediyoruz.
MENA ve Türki Cumhuriyetler’deki ticari gayrimenkul ve AVM yönetimi alanındaki firmalarla teknoloji iş ortaklıkları konusunda müzakerelerimiz devam ediyor.
Son olarak, bugün burada sizi dinleyen perakende ekosistemine mesajınız nedir? Gelecek nerede başlıyor?
Gelecek, “bir ufuk çizgisi” kadar uzak değil; tam da bu platformları kullandığımız noktada başlıyor. Teknoloji bir maliyet değil, bir değer yaratma aracıdır.
Perakende ve AVM sektörü artık veriden beslenen, deneyim odaklı birer ekosisteme dönüşüyor. Biz buna “AVM 6.0” diyoruz. Tavsiyem; her alana dağılmak yerine, en fazla değer yaratacak süreçleri belirleyip derinleşmeniz ve veriyle kültürü birlikte dönüştürmenizdir. Verinin gücünü yanınıza alın, çünkü sahada oyunun kuralları artık yeniden yazılıyor.
