2026 Türkiye AVM piyasasının en “öğretici” işlemi, Torunlar GYO’nun Forum Mersin ve Forum Kayseri’yi yaklaşık 350 milyon Euro bedelle portföyüne katması oldu. Bu işlemin bize asıl öğrettiği şey net: Yatırımcı artık “AVM”yi değil, öngörülebilir nakit akışını satın alıyor.
Metrekare büyüklüğü, mimari iddia, “hikâye” artık tek başına değer yaratmıyor. Değerleme masasında romantizm yok; NOI (Net İşletme Geliri), doluluk, tahsilat kalitesi, kira sözleşmelerinin yapısı, CAPEX (Yatırım Harcamaları) ihtiyacı ve CAPEX’in nakit akışına etkisi var. Bu yüzden çok büyük m²’lere sahip varlıkların “kâğıt üzerinde” yüksek değerli görünmesi, yatırımcı gözünde otomatik olarak yüksek fiyata karşılık gelmiyor. Çünkü yatırımcı bugünün Türkiye’sinde aynı soruyu soruyor: “Bu varlık, faiz ve kur oynaklığı içinde tahsil edilebilir ve sürdürülebilir gelir üretebiliyor mu?”
Sektörde konuşulan “9 yıllık kiraya alındı” yorumu da tam bu bakış açısını işaret ediyor. Böyle bir çarpan (doğru olsun/olmasın) bize şunu anlatır: Piyasa, AVM’yi bir gayrimenkul vitrininden çok, gelir üreten bir finansal enstrüman gibi fiyatlıyor. Burada kritik ayrım şu: Gelirin tutarı kadar, gelirin kalitesi değerli. “Doluluk” tek başına yetmiyor; doluluğun arkasındaki kiracı karması, ciro dayanıklılığı ve tahsilat disiplini belirleyici.
İşin bir de satıcı tarafı var. Bu iki varlığın sahibi, Almanya merkezli Union Investment Real Estate GmbH idi. Union Investment, küresel portföyünde 472 mülk olduğunu açıkça belirtiyor. Bu ölçekte bir kurum için Türkiye, getiriyi maksimize ettiği kadar “çıkışı” da planlamak zorunda olduğu bir pazar. Üstelik kârın yurtdışına transferi ve kâr dağıtımı tartışmalarında maliyet kalemleri daha görünür hale geliyor; Türkiye’de kâr payı stopaj oranının Aralık 2024’te %15’e yükseltilmesi ve “ileride artar mı?” endişesi, bu gözle bakanların masasına yazdığı başlıklardan biri. Her yatırımcının yapısı ve anlaşmaları farklıdır; ama “brüt gelir” ile “net ülke çıkışı” arasındaki fark artık daha çok hesaplanıyor.
Makro tarafta ise alternatif getiri çıtası yükseliyor. Altın, dolar bazında son bir yılda yaklaşık %72 artış gösterdi. Böyle bir performans, geçmişte portföyünde daha düşük ağırlıkla altın taşıyan yatırımcıyı bile “riskten korunma” refleksiyle yeniden konumlanmaya itiyor. Sonuç aynı yere çıkıyor: Gayrimenkulde “büyük ve prestijli” olmak yetmiyor; riske göre düzeltilmiş, öngörülebilir getiri sunmak gerekiyor.
Forum Mersin Ekim 2007’de, Forum Kayseri de Aralık 2011’de hizmete girmişti. Aradan geçen süre, yabancı yatırımcı gözünde “exit penceresi”ni doğal olarak olgunlaştırıyor. Torunlar GYO’nun bu alımı “peşin” açıkladığı doğru; fakat nakit akışı güçlü, kontratları sağlıklı iki AVM’yi fonlamak da, doğru yapı kurulduğunda, Türkiye’de imkânsız değil. Kaldı ki Torunlar, Nisan 2024’te bugün DenizBank Genel Müdürlüğü olan binasını yaklaşık 336 milyon Euro + KDV bedelle (kiracısı DenizBank’a) satarak, büyük ölçekli ticari gayrimenkul işlemlerinde iştahını ve kapasitesini zaten göstermişti.
Özetle: 2026’nın bu işlemi bize şunu söylüyor: AVM’nizin artık sadece “büyük” olması prim yapmayacak. Yatırımcı, vitrine değil, kasaya bakıyor. NOI’niz net mi? Tahsilatınız temiz mi? Doluluğunuz sürdürülebilir mi? CAPEX ufuk çizginizde sürpriz mi, plan mı? “Hikâye” dönemi bitmedi belki; ama hikâyenin değer yaratması için artık tek şart var: Öngörülebilir gelir.
