Avrupa’daki alışveriş merkezleri; yıllık yaklaşık 800 milyar avro ciro üreten, 165 milyon m²’ye yayılan ve 6,5 milyon kişiye istihdam sağlayan büyük bir ekosistem. Avrupa AVM’lerinden gelen son üç ayın haberleri bize şunu söylüyor: Avrupa’da perakende artık “yeni m²” peşinde koşmuyor; mevcut m²’nin yeni anlamını arıyor. E-ticaretin yükselişi ve tüketicinin “deneyim” talebi, tek başına mağazadan oluşan modeli zorluyor. Avrupa AVM’lerinde değer artık sadece kiradan değil; esneklik, sürdürülebilirlik ve kentsel katkıdan oluşuyor. Ama tablo sadece bundan ibaret değil: Asıl hikâye, şehirlerin biriken ticari stokla yüzleşmesi ve AVM’leri yeniden kent hayatına bağlama çabasında yatıyor. Bugün değer, kira gelirinin yanında kamusal fayda ve esneklik üzerinden ölçülüyor. Bu dönüşümün dört ana başlığı var:
1) AVM’den “kentsel parça”ya: karma kullanım
Tek işlevli “kutu AVM”ler, şehirle yeniden bağ kurmak zorunda. İngiltere’den gelen örnekler dönüşümün hızlandığını gösteriyor. Ekim ayında Cannock’ta Forum alışveriş merkezi için yıkım izni verilmesi, “tek fonksiyonlu” kutunun ömrünün bittiğinin işareti. Kasım ayında ise Stretford Mall çevresinde konut ve kamusal alanı merkeze alan planlar da aynı çizgide: perakende, artık tek başına sahnede değil.
2) Yeşil dönüşüm: kira kadar “karbon” da gündemde
Renovasyonun dili artık değişti. Redevco, Amstelveen’deki mülkünün 14 Kasım 2025’te “sürdürülebilir perakende bayrak gemisi” olarak tamamladığını duyurdu. Avrupa’da yatırımcı ve kiracı, binanın enerji verimliliğini ve çevresel standartlarını masaya koyuyor. Bu dil, Avrupa’da renovasyonun artık “opsiyon” değil “yatırım kriteri” olduğunu anlatıyor. Klépierre’nin portföyünü BREEAM In-Use ile standardize etme yaklaşımı da ESG’nin yan not değil ana kriter haline geldiğine işaret ediyor.
3) Deneyim ekonomisi: AVM, eğlenceyle rekabet etmiyor; eğlence oluyor
Tüketici “alışveriş” için değil, “gitmek için sebep” arıyor. Bu yüzden yeme-içme, etkinlik ve sinema artık ek hizmet değil, çekim motoru. Bu değişim, URW’nin Edinburgh’taki St James Quarter’ı Westfield markasıyla yeniden konumlandıracağını Kasım ayında açıklamasında da görülüyor: perakende, yeme-içme ve sinema aynı paketin omurgası. Prag’daki Westfield Černý Most’un Kasım 2025’te açılan genişlemesi ise 30’dan fazla yeni perakende ve yeme-içme seçeneğini premium sinema deneyimiyle büyütüp ‘ziyaret sebebi’ üretiyor.
4) Doğu Avrupa: “yeni AVM” değil, şehir içi destinasyon
Doğu Avrupa’da yeni metrekare tamamen bitmedi; ama anlatı değişti. Projelerde perakendenin yanına ofis, otel ve eğlence/kültür fonksiyonları daha görünür biçimde ekleniyor. MAPIC 2025 proje kataloğundan gördüğümüz kadarıyla; Doğu Avrupa’da perakende ile ofis, tiyatro, sinema ve oteli bir araya getiren karma kullanım projeleri öne çıkarılıyor. Almanya’da ise konut üretimini hızlandırmayı amacıyla, Ekim sonunda belediyelerin bazen imar planı olmadan daha hızlı izin verebilmesini sağlayan “Bau-Turbo” gibi düzenlemeler, ticari stokun farklı kullanımlara çevrilmesini daha mümkün kılan bir zemin hazırlıyor.
Türkiye için mesaj açık:
Yeni AVM yapmak zorlaştığında, mevcut AVM’yi yeniden yazmak bir seçenek değil; zorunluluk. Avrupa’nın olgun pazarlarında dönüşüm; finansman-ESG-deneyim üçgeninde “m² kiralamayı” değil, “kentsel değer üretmeyi” ödüllendiriyor. Bizde de soru şuna dönüyor: Mevcut AVM’lerimizi, tüketicinin yeni beklentileri ve şehirlerin yeni ihtiyaçlarıyla nasıl yeniden konumlandıracağız?
Beytullah Aksoy
İsra Holding
İş Geliştirme & Satış Direktörü
