Eylül ayında konuğumuz olan ENS Danışmanlık AVM Yönetim Direktörü Deniz Havuz, AVM’nin operasyonel başarısındaki kritik unsurları, AVM yönetiminde öncelik verilmesi gereken noktaları ve yönetim alanında kariyer yapmak isteyen genç yöneticilere tavsiyelerini okurlarımız için paylaştı.
AVM’nin operasyonel başarısı için en kritik gördüğünüz unsurlar nelerdir?
Bir AVM’nin operasyonel başarısında kritik unsurlar arasında müşteri deneyimi, kiracı memnuniyeti, operasyonel verimlilik ve finansal sürdürülebilirlik öne çıkar. Bu kapsamda temizlik ve düzen, ortamın hijyenik, güvenli ve ferah olmasını sağlarken; erişilebilirlik, toplu taşıma bağlantıları, otopark kapasitesi ve engelli dostu alanlarla desteklenir. Etkinlik ve pazarlama faaliyetleri; dönemsel kampanyalar, özel gün etkinlikleri ve sosyal medya ile yakın etkileşim üzerinden ziyaretçiye değer katar.
Mağaza çeşitliliği, hedef kitleye uygun ve talep gören marka karması ile sağlanırken, güçlü iletişim AVM yönetimi ve kiracı mağazalar arasında açık, doğru ve hızlı bilgi akışını garanti eder. Destek hizmetleri, teknik bakım, güvenlik ve lojistik desteğin sorunsuz işlemesini kapsar; ortak hedefler ise AVM’nin genel strateji ve hedefleri ile kiracı mağazaların satış hedeflerinin uyumlu olmasını sağlar. Bakım ve teknik işler, havalandırma, elektrik, asansör ve yürüyen merdiven gibi altyapıların düzenli bakımı ile yürütülürken, güvenlik yönetimi hem fiziksel güvenliği hem de acil durum eylem planlarının güncel ve aktif olmasını içerir; özellikle yangın, sel ve deprem gibi durumlarda kritik önem taşır. Enerji ve maliyet yönetimi, enerji verimliliği, sürdürülebilirlik ve tasarruf uygulamaları ile desteklenirken, ideal ortak gider yönetimi ile mali disiplin sağlanır. Doluluk oranı, kiralanabilir alanların hedeflenen marka ve konseptlerle yüksek oranda dolu olmasını ifade ederken, satış performansı sektör, mağaza ve metrekare başına düşen ciro ile kişi başı harcama takibiyle ölçülür. Son olarak yatırım planlaması, AVM’yi güncel tutacak yenileme ve modernizasyon yatırımlarını kapsar.
İyi bir AVM yönetimi, bu unsurların hepsini dengede tutarak hem ziyaretçilerin hem kiracıların hem de yatırımcıların memnuniyetini sağlayarak hedeflerine ulaşabilir.
AVM yönetiminde bugünün en kritik öncelikleri sizce neler?
Bugünün AVM yönetiminde en kritik öncelikler, hem değişen tüketici ve kiracı alışkanlıklarına uyum sağlamak, hem ekonomik ve teknolojik dinamiklerle uyumlu hareket etmek, hem de yatırımcı beklentilerine cevap verebilmek ve doğru yönlendirmeyi sağlamak üzerine kuruludur. Bu çerçevede ziyaretçi deneyimini maksimuma çıkarmak, AVM’yi yalnızca alışveriş değil, deneyim ve sosyalleşme merkezi hâline getirmek anlamına gelir.
Etkinlikler, gastronomi alanları, eğlence ve dijital etkileşim unsurlarıyla fark yaratarak ziyaretçilerin AVM’de kalış sürelerini mümkün olduğunca uzatmak önem taşır. Kiracı ekosistemini güçlendirmek; marka karmasını doğru yönetmek, konsept ve çeşitliliği artırmak ve AVM’de yüksek doluluk oranı sağlamakla mümkün olur. Ayrıca kiracılara bilgi ve veri desteği sunmak, ortak pazarlama ve tanıtım fırsatları yaratmak ve operasyonel kolaylık sağlamak; kiracı mağazaların cirolarını artıracak tüm yönlendirme ve destekleri sunmak da kritik önceliklerdendir.
Teknoloji ve dijitalleşmeye yapılan yatırımlar, ziyaretçi veri analizleri, mobil uygulama entegrasyonu, dijital yönlendirme sistemleri ve interaktif kiosklarla desteklenir; e-ticaret ile fiziksel mağazaları entegre eden “çok kanallı” çözümler de bu kapsamda önemlidir. Sürdürülebilirlik ve enerji verimliliği çalışmaları, enerji maliyetlerini azaltan sistemler, atık yönetimi ve yeşil bina uygulamaları ile hem ziyaretçilere hem yatırımcılara çevreci ve güçlü bir marka imajı sunar. Son olarak güvenlik ve kriz yönetimi, fiziksel ve siber güvenliği kapsar; toplumsal olaylar, sağlık krizleri veya ekonomik dalgalanmalara karşı esnek planlar oluşturulmasını içerir.
Bu sektörde kariyer yapmak isteyen genç yöneticilere ne gibi tavsiyelerde bulunursunuz?
AVM sektöründe kariyer yapmak isteyen genç yöneticilere verebileceğim naçizane tavsiyeler hem operasyonel becerilerini hem genel bakış açılarını geliştirmeye hem de İngilizce gibi bir yabancı dili konuşabilme yeteneğine sahip olmaya odaklanmalıdır. Bu süreçte sahaya inmek ve operasyonu yerinde öğrenmek çok önemlidir; sadece ofiste değil, sahada güvenlikten temizlik ekibine, teknik konulara kadar tüm süreçleri gözlemlemek fayda sağlar.
Müşteri trafiği, kiracı mağaza operasyonları ve teknik bakım süreçlerini bizzat deneyimlemek size büyük kazanımlar sağlar. İletişim ve ikna yeteneğinizi geliştirmek gerekir; AVM yönetimi, kiracı mağazalar, ziyaretçiler, yatırımcılar ve tedarikçiler arasında köprü kurma işidir. Kriz anlarında soğukkanlı kalabilmek ve farklı çıkarları ortak bir hedefte buluşturabilmek çok değerlidir. Yapıcı ve çözüm odaklı olmak, “Ben” değil, “Biz” diyebilmek bu yolculukta kritik önemdedir. Veriye dayalı karar vermek; ziyaretçi sayısı, kiracı ciroları, doluluk oranı ve etkinlik geri dönüşleri gibi verileri düzenli analiz etmek ve kararları yalnızca sezgiye değil, ölçümlenebilir verilere dayandırmak başarılı yöneticilerin ayırt edici özelliklerindendir. Ayrıca trendleri ve teknolojiyi yakından takip etmek gerekir; perakende ve tüketici alışkanlıkları hızla değişiyor, e-ticaret entegrasyonları, dijital pazarlama ve sürdürülebilirlik uygulamaları ile yenilenebilir enerji geleceğin standartları olacaktır.
Sektör içinde görünür ve aktif olmak da önemlidir; sektör toplantıları, fuarlar, eğitim programları ve ilgili ağlar üzerinden aktif bir profil oluşturmak kariyerinizi destekler. İyi bir network her zaman destekçiniz olacak ve yolunuzu açacaktır. Başarılar dilerim.
