Eylül sayımızda konuğumuz olan ENS Danışmanlık Varlık Yönetim Direktörü Heper Kolcu alışveriş merkezi portföyünü yönetiminde karşılaşılan zorlukları, bu zorlukları aşmanın yollarını, AVM varlık yönetiminin bugünkü rolünü ve yatırımcı beklentileri karşısında operasyonel verimliliği sağlama yollarını okurlarımız için paylaştı.
Kurumların AVM portföyünü yönetirken karşılaştığı en büyük zorluklar nelerdir? Siz bu zorlukları nasıl aşıyorsunuz?
Kurumların alışveriş merkezi portföyünü yönetirken karşılaştığı en büyük zorluklar, ekonomik ve operasyonel zorluklardır.
Ekonomik belirsizlikler, yüksek enflasyon ve faiz oranlarındaki artışlar, müşteri alışveriş alışkanlıklarını değiştirdiği için bazı kiracıların ciro kayıplarına ve buna bağlı olarak ödeme kabiliyetinin olumsuz etkilenmesine sebep olur. Bir kısım perakendecinin de yeni mağaza yatırımlarını yavaşlatması veya durdurması, alışveriş merkezlerinin gelirlerinin artmamasına veya düşüşüne neden olur.
Enerji, personel ve bakım giderleri gibi operasyonel masraflar, kârlılığı olumsuz etkilediği gibi AVM kiracıları üzerinde de büyük yük oluşturur. Ayrıca, eskiyen altyapılar veya yanlış tasarlanmış alışveriş merkezleri, operasyonel verimliliği düşürerek ek personel ve ek maliyetlere sebep olmaktadır.
AVM varlık yönetiminin bugünkü rolünü nasıl tanımlarsınız?
Alışveriş merkezi varlık yönetimi, sürdürülebilir kârlılığın ve uzun vadeli başarının sağlanması için önemlidir. AVM’lerin ekonomik, operasyonel ve sosyal değerini en üst düzeye çıkarmak için faaliyet gösterir.
Alışveriş merkezi içerisindeki kiracıların doğru seçilmesi, kira sözleşmelerinin uygun ve detaylı düzenlenmesi, doluluk oranlarının artırılması, kiracı memnuniyetinin sağlanması ve düzenli kira geliri elde edilmesi için çalışmalar yapılır. AVM’lerin günlük işleyişini optimize etmek; güvenlik, temizlik, teknik bakım ve enerji yönetimi gibi operasyonel süreçlerin etkin bir şekilde yürütülmesi varlık yönetiminin önemli bir rolüdür.
Alışveriş merkezlerinin müşteri giriş sayılarını artırmak için pazarlama stratejileri ve sosyal etkinlikler düzenlemek, varlık yönetiminin bir diğer önemli rolüdür. Ancak, 2022 yönetmelik değişiklikleri pazarlama giderlerinin kiracılardan tahsil edilemeyeceğini, sadece yatırımcılar tarafından karşılanması gerektiğini belirtmiştir. Bu da gelir ve gider planlamasında yeni bir denge kurulmasını zorunlu kılmıştır.
Yatırımcı beklentileri ile operasyonel verimlilik arasında nasıl bir denge kuruyorsunuz?
Yatırımcılar genellikle yüksek getiri ve kısa vadeli kâr artışı beklerken, operasyonel verimlilik ise belli yatırımlar ve iyileştirmelerle mümkün olur. Her ikisini de sağlayacak çözümler üretilmelidir. Zamanında yapılmayan yatırım ve iyileştirmeler ilerleyen dönemde daha büyük maliyetlere ve zaman kayıplarına neden olur.
Yatırımcılara, operasyonel iyileştirmelerin uzun vadeli getirilerini net bir şekilde açıklamak ve ikna etmek en önemli konuların başında gelmektedir. Bunu yaparken de somut ve net verilerle yatırımcıların bilgilendirilmesi önem arz eder.
