Günümüzde AVM kiralamalarında tarafl ar genellikle sözleşmede kira bedeli olarak sabit bir kira bedeli belirlemek yerine aylık kira bedelinin kiracının aylık cirosunun belli bir yüzdesi olarak ödeneceğini kararlaştırmaktadır. Kira sözleşmelerinde kira bedelinin hasılat(ciro) kirası olarak belirlenmesi her ne kadar kiraya veren yönünden daha avantajlı gibi görünse de bazı durumlarda bu husus tam tersine dönüşebilmektedir. Zira kiracının aylık cirosu beklenen oranda gerçekleşmediğinde buna bağlı olarak aylık kira bedeli de azalacağı için bu durum kiraya veren yönünden aleyhe bir durum oluşturacaktır. AVM kiralamalarında ciro kirası çoğunlukla tercih edilen bir kira bedeli türü olduğu için tarafl ar açısından değinilmesi gerekli önemli bir husus da sözleşme görüşmeleri sırasında kiracının marka portföyü, müşteri çevresi gibi hususlar düşünülerek belirlenen ciro kira bedelinin sözleşmenin başlangıcı sonrasında kiracının aylık hedefl enen ciroyu tutturamaması ve buna bağlı olarak daha az miktarda kira bedeli ödemesinin Kiraya veren açısından getirdiği zorluklar ve olumsuzluklar olacaktır. AVM kiralamalarında bilindiği üzere her mağazanın beklenen bir aylık ciro hedefi vardır ve kiraya veren ciro kira bedelini belirlerken bu durumu da göz önünde bulundurmaktadır.
Elbette Kiracı taraf aylık cirosunun sırf daha düşük kira bedeli ödemek için az olmasını istemeyecektir. Ancak buna rağmen mağazanın beklenen ilgiliyi görmemesi ve aylık hedeflenen ciroyu tutturamaması sonucunda kiraya veren aleyhine bir durum oluşacak ve yine buna bağlı olarak sözleşmenin uyarlanması veya feshi gündeme gelebilecektir. Kira sözleşmesinde tarafl ar kiracının aylık hedefl enen ciroyu tutturamaması ihtimaliyle ilgili diledikleri şekilde düzenleme yapabilirler. Ancak sözleşmede böyle bir belirlemenin yapılmamış olması ihtimalinde kiraya veren Türk Borçlar Kanununun 138. Maddesi gereğince aşırı ifa güçlüğüne dayanarak sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. İlgili kanun maddesi gereğince kiraya veren, sözleşmenin başlangıcında kiracıdan beklenen cironun öngörülemez şekilde azalması ve sözleşmenin devamında aylık hedefin çok altında ciro elde etmesi sebebiyle sözleşmenin uyarlanması veya uyarlama mümkün olmadığında ise fesih yoluna gidebilecektir. Kiraya verenin bu hususta ispatlaması gereken en önemli husus ise sözleşmenin başlangıcında kiracının müşteri çevresi, tanınırlığı, marka portföyü dikkate alınarak belirlenen ciro kirası oranının, sonrasında kiracının aylık cirosunun öngörülemez bir şekilde azalması ve bunun kiraya veren açısından sözleşmenin devamını çekilmez kılacak bir hale getirmesidir.
Dürüstlük kuralı, ahde vefa ilkesi, iyi niyet kuralları gibi hukukun önde gelen ilke ve kuralları ve ilgili kanun hükümleri gereğince kiraya veren açısından neredeyse mücbir sebep olarak değerlendirilebilecek olan bu öngörülemez durum karşısında kiraya verenin tercih edebileceği hukuki yollar; kira sözleşmesinin değişen şartlar çerçevesinde ya sabit aylık kira bedeli olarak uyarlanması ya da ciro kira oranının artırılması veya son çare olarak sözleşmenin feshi yolu olacaktır. Genel ve son bir hukuki değerlendirme yapıldığında, kira sözleşmesinde belirlenen ciro kirası oranının kiracının aylık ciro hedefini tutturamaması, beklenenden daha az ciro elde etmesi ve bunun her ay sürekli olarak devam etmesi durumunda zarar gören ve kira bedeli beklenenden çok daha az miktarda ödenen kiraya verenin TBK başta olmak üzere ilgili kanun hükümleri ve emsal mahkeme kararlarını da dikkate alarak sözleşmenin uyarlanması veya bu mümkün değilse kira sözleşmesinin feshi yoluna gitmesi mümkün görünmektedir.
AV. DUYGU ORTAKÖYLÜOĞLU
GLA Yönetim Kurulu Üyesi ve Hukuk Müşaviri
