Alışveriş merkezinin müşteri trafiğini ve cirosunu artırmak, markalaşmasını sağlamak ve mülkün değerini yükseltmek için 30 yıllık tecrübeme dayanarak, AVM yönetiminin bana göre en önemli 30 sırrını ana başlıklar halinde değerli okuyucularımla paylaşıyorum.
1. AVM yönetim ekibi, merkez açılmadan önce kurulmalı; inşaat aşamasında AVM’yi tanımalı, kiracılarla görüşmeli ve açılışa hazır hale getirmelidir.
2. Lokasyon, bölgenin ekonomik ve sosyal yapısı, halkın beğeni ve beklentileri, proje konsepti ile rakip analizine göre doğru kiralama stratejisi ve marka karması oluşturulmalıdır.
3. Mağaza sahiplerine en yüksek satış imkanı sunmak için konforlu, temiz ve güvenli bir ortam yaratılırken, yatırımcılara da düzenli ve istikrarlı kira geliri sağlanmalıdır.
4. Yatırımcı, kiracı, müşteri ve yönetim kadrosu arasında ayrı ayrı yaklaşımlar geliştirerek eş zamanlı, dengeli ve verimli koordinasyon kurulmalıdır.
5. “Müşterim kimdir ve beni neden tercih ediyor?” sorularına doğru cevap vererek hedef kitleyi çekmek, ciroyu artırmak, giderleri kontrol altında tutmak ve AVM’nin değerini yükseltmek esastır.
6. Her işe başlamadan önce mevcut durum analizi yapılmalı, ardından faaliyetlerin yarattığı etki ve şirkete kattığı değer ölçülmelidir. Çünkü “Ölçmezsen bilemezsin, bilmezsen yönetemezsin.”
7. Müşterilerin değişen beklentilerine paralel, rekabette fark yaratacak hizmet anlayışı geliştirilmeli ve verimliliği artırmak için eğitimler sürekli olmalıdır.
8. Müşteriyi olumlu yönde şaşırtacak yeni hizmet ve fırsatlar sunarak rakiplerden farklılaşmalı, güçlü bir marka algısı oluşturmalıyız. Marka olmak zordur ama marka kalmak daha zordur; markaya sürekli yatırım şarttır.
9. Kısa, orta ve uzun vadeli hedefler belirlenmeli, planlar hazırlanmalı ve gerektiğinde stratejiler revize edilmelidir.
10. İşini seven, tecrübeli ve öğrenmeye açık ekiplerle çalışılmalı; şeffaflık, hesap verebilirlik, katılımcılık, yenilikçilik, tutarlılık ve sorumluluk gibi evrensel yönetim ilkeleri samimiyetle uygulanmalıdır.
11. Algı yönetimi ve kurumsal imaj yönetimi başarıyla yürütülmelidir.
12. Enerji tasarrufu ve verimliliği artırılmalıdır.
13. Hedef kitleye uygun pazarlama projeleri geliştirilmelidir.
14. AVM’nin pazarlama faaliyetleri ile mağazaların satış ve pazarlama faaliyetleri sinerji yaratacak şekilde koordine edilmeli, ortak projeler üretilmelidir.
15. Yönetim ekibi kiracılarla düzenli, sağlıklı ve empati dolu bir iletişim kurmalı, mağaza yöneticilerinin önerilerini dikkate almalıdır.
16. Liyakat sahibi yönetici ve personel göreve getirilmeli ve sabırla desteklenmelidir.
17. Alışverişe neşe ve mizah katılmalıdır. Neşe insanları birbirine bağlar, öğrenilenleri kalıcı kılar ve en güzel reklamı yapar.
18. Sektördeki yenilikler yakından takip edilmeli, AVM, rakipler, perakendeciler ve hedef kitle çok iyi tanınmalıdır.
19. Global düşünüp yerel hareket edilmeli; teknolojiyle birlikte Ar-Ge, eğitim, iş gücü, kurumsal itibar ve reklam-PR’a da yatırım yapılmalıdır. Pazarı derinlemesine anlamak için araştırmalar ve veri toplama zorunludur.
20. Pazarlama ve kiralama faaliyetleriyle markaya değer katmalı, müşteri sayısını ve ciroyu artırarak mülkün değerini yükseltmeliyiz.
21. Sizi yarı yolda bırakmayacak vefalı ve güvenilir insanlarla yol yürüyün; bahane değil, çözüm üretin.
22. Zamanı geldiğinde renovasyona gidilmelidir. İyi bir renovasyon AVM’yi yeniden moda yapar ve ziyaretçi sayısında %20-50’ye varan artış sağlayabilir.
23. Esneklik ve uyumluluk çok önemlidir. Odaklanırken yeni fikirlere ve fırsatlara açık olunmalıdır.
24. Değişen koşullara hızlı uyum sağlayan yöneticilerin 6-7 kat daha başarılı olduğu tespit edilmiştir. Başarılı olanlar beceri ve vizyonlarını yeni durumlara adapte eder.
25. Yapay zeka, AVM sektörünün gelişimi için etkin şekilde kullanılmalıdır.
26. AVM’nin rekabetçi konumunu korumak ve güçlendirmek için uzun vadeli iş planları geliştirilmelidir.
27. Şirketin herhangi bir biriminde tek bir gün bile durağan geçirilmemelidir. Geleceğin kazananları değişime uyum sağlayanlar olacaktır.
28. Yönetilmesi gereken en değerli kıymet, kurumun itibarıdır. Kurumsal itibar, gerçekler ve algıların toplamıdır. Samimi kurumsal sosyal sorumluluk projeleri itibarın en güçlü güvencesidir.
29. Marka olmak için rakiplerden farklı bir konsept yaratmak ve bu konsepti istikrarla anlatmak gerekir.
30. Şirketler ve AVM’ler aslında “öykü” üretir. Çalışanların mutluluğu bu öykünün kalitesini belirler. Genel Müdür öykünün ana kahramanıdır. Yönetim ekibine mutlu, huzurlu ve gelecek kaygısından uzak bir çalışma ortamı sunulmalıdır.
Sürdürülebilirlik, AVM yönetimi için artık zorunlu bir stratejik konudur. Yatırımcılar, bankalar, uluslararası zincirler ve bilinçli müşteriler bunu giderek daha fazla önemsemektedir. İyi yönetildiğinde maliyetleri düşürür, kira değerini artırır, kiracı kalitesini yükseltir ve müşteri sadakatini güçlendirir.
Pratik Öneriler (AVM Yöneticilerine):
1. Yıllık Sürdürülebilirlik Raporu hazırlayın.
2. Enerji ve su tüketimini aylık takip edin, hedefler koyun.
3. Güneş enerjisi sistemleri ve elektrikli araç şarj istasyonları kurun.
4. Yeşil alanları ve dikey bahçeleri artırın.
5. Tedarikçilerden de sürdürülebilirlik belgesi talep edin.
Dipnot:
Başarılı bir alışveriş merkezi için sihirli bir formül yok. Ancak yukarıdaki ilkeler bir araya geldiğinde en kritik unsur, yönetim ekibinin liyakat ve tutku ile seçilmesidir. Her yaştan profesyonelin yer aldığı, tecrübeli bir Genel Müdür liderliğinde hem deneyimli hem de potansiyeli yüksek gençlerden oluşan karma bir ekip, en verimli ve keyifli yoldur.
Sözlerimi Martin Luther King’in şu anlamlı sözüyle tamamlıyorum:
“Eğer sizden sokakları süpürmeniz istenirse, Michelangelo’nun resim yaptığı, Beethoven’in beste yaptığı veya Shakespeare’in şiir yazdığı gibi süpürün. O kadar güzel süpürün ki gökteki ve yerdeki herkes durup ‘Burada işini çok iyi yapan, dünyanın en iyi çöpçüsü yaşıyormuş’ desin.”
