Küresel yatırımcılar geliştirme riskinden kaçınırken mevcut alışveriş merkezleri el değiştiriyor.
AVM sektöründe yeni bir dönem yaşanıyor. Artan finansman maliyetleri, uzun geliştirme süreçleri ve değişen tüketim dinamikleri yatırımcıları yeni AVM projeleri yerine mevcut alışveriş merkezlerini satın almaya yönlendiriyor. Son dönemde Avustralya’dan Yeni Zelanda’ya ve Türkiye’ye uzanan işlemler, sektörün odağının artık “geliştirme” değil “varlık yönetimi ve satın alma” olduğunu gösteriyor.
AVM yatırımlarında strateji değişiyor
Alışveriş merkezi yatırımlarında küresel ölçekte dikkat çeken önemli bir değişim yaşanıyor. Geçmişte yatırımcılar yeni AVM projeleri geliştirmeyi tercih ederken, bugün giderek daha fazla yatırımcı mevcut ve performansı kanıtlanmış AVM’leri satın almayı tercih ediyor.
Bu dönüşümün temel nedenleri arasında:
- İnşaat maliyetlerinin hızla artması
- Finansmana erişimin zorlaşması
- Planlama ve izin süreçlerinin uzunluğu
- Tüketici davranışlarının daha öngörülebilir lokasyonlara yönelmesi
yer alıyor.
Bu nedenle yatırımcılar artık “sıfırdan geliştirme” yerine hazır müşteri kitlesine ve güçlü kiracı yapısına sahip merkezleri portföylerine katmaya odaklanıyor.
Büyük fonlar AVM portföylerini büyütüyor
Son dönemin dikkat çeken işlemlerinden biri Avustralya’da gerçekleşti. Gayrimenkul yatırım şirketi Charter Hall, Vicinity Centres’tan üç bölgesel alışveriş merkezini yaklaşık 250 milyon dolar karşılığında satın aldı.
Satın alınan portföyde yer alan:
- Whitsunday Plaza
- Gympie Central
- Armidale Central
gibi merkezler, güçlü ulusal markaların kiracı olduğu ve bulundukları bölgede baskın konuma sahip alışveriş merkezleri olarak öne çıkıyor.
Uzmanlara göre bu tür merkezlerin yatırımcılar için cazip olmasının nedeni, istikrarlı kira gelirleri ve güçlü perakende markalarıyla desteklenen operasyonel performansları. Nitekim 2025–2026 döneminde Avustralya’da yaklaşık 2,1 milyar dolar değerinde alt bölgesel AVM işlemi gerçekleştiği belirtiliyor.
Bu rakamlar, perakende gayrimenkulünde yatırımcı ilgisinin devam ettiğini ancak yatırım biçiminin değiştiğini gösteriyor.
“Varlık geri dönüşümü” yeni trend
AVM satın almalarının artmasında yalnızca yatırımcı iştahı değil, mevcut AVM sahiplerinin portföy stratejileri de etkili oluyor.
Büyük yatırımcılar artık portföylerini yeniden yapılandırmak için “asset recycling” yani varlık geri dönüşümü stratejisine yöneliyor. Bu modelde yatırımcılar:
- Daha küçük veya stratejik olmayan AVM’leri satıyor
- Elde edilen kaynakla daha büyük veya dönüşüm potansiyeli olan merkezlere yatırım yapıyor
Vicinity Centres’ın söz konusu üç AVM’yi satması da bu stratejinin bir parçası olarak değerlendiriliyor. Şirket daha büyük ve karma kullanım potansiyeli olan merkezlere odaklanmayı hedefliyor.
Piyasaya yeni AVM’ler yerine mevcut merkezler giriyor
Benzer bir durum Yeni Zelanda’da da görülüyor. Aile şirketi tarafından geliştirilen Glenfield Mall yaklaşık 130 milyon Yeni Zelanda doları değerlemeyle satışa çıkarıldı. Bu durum, bölgede yeni AVM geliştirmek yerine mevcut varlıkların yatırımcılar arasında el değiştirmesi trendini güçlendiriyor.
Uzmanlar bu trendi üç temel dinamikle açıklıyor:
- Yerleşmiş müşteri trafiği
- Güçlü kiracı portföyü
- Geliştirme riskinin ortadan kalkması
Bu nedenle yatırımcılar artık hazır ve gelir üreten varlıkları satın almayı daha güvenli bir strateji olarak görüyor.
Türkiye’de tablo farklı ama eğilim benzer
Türkiye’de ise hem satın alma hem de yeni yatırım modeli aynı anda ilerliyor.
Örneğin Torunlar GYO’nun Forum Mersin ve Forum Kayseri’yi yaklaşık 350 milyon Euro bedelle portföyüne katması, yeni yatırımlarını sürdürürken alışveriş merkezleri, konut ve karma kullanım projelerini birlikte geliştirdiğini gösteriyor.
Ancak Türkiye’de de son yıllarda AVM satın alma ve ortaklık işlemlerinin arttığı dikkat çekiyor. Yatırımcılar özellikle:
- güçlü lokasyon
- yüksek ziyaretçi sayısı
- güçlü kiracı karması
olan merkezleri portföylerine katmaya çalışıyor.
Yeni dönemin yatırım modeli
Sektör temsilcilerine göre önümüzdeki yıllarda AVM sektöründe üç temel yatırım modeli öne çıkacak:
1. AVM satın almaları ve portföy konsolidasyonu
Büyük fonlar ve yatırımcılar güçlü merkezleri portföylerinde topluyor.
2. AVM’lerin dönüşümü
Eski alışveriş merkezleri karma kullanımlı projelere dönüşüyor.
3. Deneyim odaklı AVM yatırımları
Yeme-içme, eğlence ve sosyal alanlar daha fazla önem kazanıyor.
AVM yatırımlarında yeni denge
Bugün gelinen noktada alışveriş merkezi yatırımlarında paradigma değişmiş durumda.
Yatırımcılar artık yeni bir AVM inşa etmek yerine gelir üreten ve güçlü marka karmasına sahip merkezleri satın alarak portföylerini büyütmeyi tercih ediyor.
Bu eğilim yalnızca Avustralya veya Yeni Zelanda gibi pazarlarda değil, Avrupa ve Türkiye dahil birçok pazarda giderek daha belirgin hale geliyor.
Özetle, AVM sektöründe yeni dönemin ana mottosu artık şu: “Geliştirmek yerine doğru varlığı satın almak.”
