Türkiye’de “Neden artık yeni AVM yapılmıyor?” denince hemen herkesin aklına benzer nedenler geliyor: pazar doygunlaştı, inşaat maliyetleri arttı, tüketici online’a yöneldi.
Evet, bunlar doğru. Ama tablo sadece bundan ibaret değil.
Asıl hikâye, finansman yapısındaki kırılma, güç dengelerinin değişmesi ve perakende markalarının yatırım kararlarını şekillendiren yeni finansal davranışlarda yatıyor.
Sahadan gelen biri olarak, bu dönüşümü yakından gözlemliyorum.
1. Finansman Modeli Çöktü
2018’de yürürlüğe giren 32 sayılı karar ve 2019’daki düzenleme, yatırımcıların dövizle borçlanma dönemini kapattı. Oysa AVM yatırımlarının neredeyse tamamı uzun vadeli döviz kredileriyle yapılırdı. Gelir dövizle güvenceye alınır, finansmanla gelir birbirini dengelerdi. Yeni düzenlemelerle yatırımcı TL bazlı risk almak zorunda kaldı; yüksek faiz ve öngörülemez maliyet ortamı cesareti kırdı.
Biz İsra Holding olarak bu tabloya farklı bir yanıt verdik. İnşası süren V Mall Istanbul ve V Mall Ağrı projelerinde banka kredisi kullanmadık. Finansmanı Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) ve Girişim Sermayesi Yatırım Fonu (GSYF) yapılarıyla sağladık. Bu model klasik kredi sisteminin tıkandığı noktada yeni bir kapı araladı. Ancak her yatırımcı böyle karmaşık fon modellerini kuracak sermaye disiplini ve uzmanlığa sahip değil. Bu yüzden birçok proje henüz plan aşamasında rafa kalkıyor.
2. Güç Dengesi Değişti
Bir dönem AVM yatırımcısı kiracısını seçerdi; bugün tablo tam tersi.
Perakende markaları, AVM yatırımcılarına karşı son derece örgütlü biçimde hareket ediyor.
Dekorasyon desteği vermeyen AVM yatırımcısı, daha açılış gününde başarısız sayılıyor. Bu durum fizibiliteleri kökten değiştiriyor ve maliyetleri beklenmedik biçimde artırıyor. Avrupa’da perakende markaları güçlü lokasyonlara erişebilmek için rekabet eder; Türkiye’de ise konu AVM olunca adeta “ortak dayanışma” kuruluyor. Bu kadar güçlü bir dayanışma modeli, dünya perakendesinde ender görülür hale geldi.
3. Operasyonel Kâr Yerini Finansal Kâra Bıraktı
Perakende markaları artık “Bu mağaza ne kadar satış getirir?”den çok “Aynı parayı finansal enstrümanlara yatırsam ne kazanırım?” sorusuna odaklanıyor.
Enflasyonun ve faiz oranlarının yüksek olduğu bir ekonomik atmosferde, finansal kazanç operasyonel kârın önüne geçti. Halka arzla topladığı fonları yeni mağaza yatırımı yerine bankada değerlendiren perakende markaları, bu yeni dönemin sembolü. Michael Porter’ın beş güç modelinde anlattığı gibi, bir markanın küçülme kararı diğerlerini de etkiliyor. Sonuçta Türkiye perakendesinde bugün rekabet ve büyüme iştahı değil, bulaşıcı temkinlilik hâkim.
Beytullah Aksoy
İsra Holding
İş Geliştirme & Satış Direktörü
