Genç ve dinamik nüfus karşısında giderek değişen tüketici alışkanlıkları ile AVM’ler de değişim sürecine girdiler, ancak Türkiye’de AVM sayısı neredeyse doygunluğa ulaşmış durumda. ENS Danışmanlık Genel Müdürü Emre Şen ile Ağustos sayımızda bu bağlamda neler yapılması gerektiğini konuştuk.
Genç nüfusa ve dinamik bir ekonomiye sahip Türkiye, bazı illerinde AVM sayısında neredeyse doygunluğa ulaştı. Bu durum ve değişen alışkanlıklar göz önüne alındığında AVM’lerdeki dönüşümler nasıl olmalı?
Ankara ve İstanbul gibi iller ile Anadolu’nun belli noktalarında ciddi bir doygunluğa ulaşmış sektörümüz var. Tabii bu illerdeki AVM’ler ister istemez bir dönüşüm içerisine giriyor ve önümüzdeki dönemde de girecek. Sayı fazla olduğunda ve nüfusa karşılık arz ve talep dengesi, arz lehine bozulduğunda; doğal olarak talebin tümü karşılansa dahi sorunlu AVM’ler yaşamakta zorlanıyor. Hastaneye dönüşen, özel okula dönen ya da farklı fonksiyonlar katılan AVM’ler oldu. AVM konusunda esas kritik noktalardan bir tanesi lokasyon. Bu lokasyon konusu, ne kadar aksiyon alırsak alalım değiştiremeyeceğimiz ender unsurlardan bir tanesi. O sebeple lokasyonu iyi olan AVM’lerin yaşamama şansı yok. AVM’ler artık eskiyor. Doğal olarak AVM’lerin yaşlanması, bunların tadilat ihtiyaçlarını doğuruyor. Yeni tadilatlar da yeni dönem AVM konseptleriyle olmak zorunda. Geleceğin 10- 15 yılını kurgulamaktayız. Yeni tarz, açık-kapalı konseptli, yeme-içme alanlarının ağırlığının artması gibi konuları masaya yatırdığımızda; alınan ve alınacak önlemlerle, yapılan ve yapılacak dekorasyon faaliyetleriyle AVM’ler hibrit çözümlerle ziyaretçilere daha da iyi hitap edecekler. Bu tabii ki içerideki marka karmasıyla da şekillenecek. Ticari kondisyonları yüksek, yaşama şansı fazla, AVM’lere değer katan markalarla iş birlikleri zaten devam edecek. Değişim ve dönüşüm içerisinde doğru plan yapan, doğru zamanda doğru işleri yapanlar ayakta kalacak. Ama belirli AVM’ler muhakkak ki bu durumda aksiyon almadıkları takdirde muzdarip olacaklar. Nüfusumuz yaşlanıyor, genç nüfus belirli noktada bir kırılımdan sonra yaşlı nüfus haline gelecek. Bu kitle yaşlanıyor olduğunda, AVM’yi yeni tanıyan bir nesil olmadığı için; AVM’de birçok kültürel etkinlik, yeme-içme alanlarında bolca zaman geçirme, daha da sosyalleşme anlamında aksiyonlar alacaklar.
Döviz kurundaki dalgalanmalar sonucu çalışmalarınızda ve yeni projelerinizde izlediğiniz yol haritası nedir? Dikkat ettiğiniz hususlardan bahseder misiniz?
Döviz kurundaki dalgalanmalar perakendeciyi de, ziyaretçilerimizi de, AVM yatırımcılarını da ciddi şekilde etkiliyor. Kurun dalgalanmasından ziyade, stabil bir şekilde duruyor olmasını yaşayabilsek; o dakika itibariyle yatırımlarımız ve aksiyonlarımız çok daha stratejik ve korkmadan yapılabilir. İnşaattaki yatırım maliyetleri, kurlardaki ciddi dalgalanmalar nedeniyle birçok AVM yatırımının ertelendiğini görüyoruz. Birçok perakendeci, ürün üretirken ve bu ürünü planlarken çok daha dikkatli davranmaya çalışıyor. Kurda yaşanan dalgalanmalar, pamuk fi yatlarının, işçilik, ulaşım-nakliye ve enerji maliyetlerinin artması gibi unsurları göz önüne aldığınızda; sattığınız malın yerine yenisini aynı rakamdan koyma şansınız yok. Aynı ciroyu, çok daha az ürün satarak yapıyorlar. Bu doğal olarak cirolarda ciddi bir artışa yansıdı ama yansıyan artış belli oranda yüzleri güldürse de, tatminkâr sonuçlara doğru ilerleyecek. Yatırımcı nezdinde de durum çok farklı değil. Artan enerji maliyetleri, ortak alan giderlerinin yüksekliği, yatırımın geri dönüş süresinin ciddi derecede uzaması perakende yatırımcısını da mutsuz eden unsurlardan bir tanesi. Geçmiş dönemde çok kısa sürelerde yatırımların finanse edildiğini gördük, bu süreler olabildiğince uzamaya başladı. Doğal olarak bu durum AVM yapım hızını azaltıyor. AVM sayısı aynı oranda doğal olarak eskisi kadar artmayacak ve mevcuttaki kiralanabilir alanlar çok daha kıymetli olacak.
Sektörünüzde yurt dışı yatırımlarınızı anlatır mısınız? Şu anki ekonomi ele alındığında Türk markalarının yurt dışındaki konumu nedir, geleceğe dair görüşlerinizden söz eder misiniz?
Türkiye’de arz-talep yoğun bir şekilde artmıyor, AVM arzı sınırlı olan lokasyonlarda yer bulmak da çok makul olmuyor. Doğal olarak yabancı ülkelere yatırımlara artık perakendecimiz çok daha sıcak bakıyor. Türkiye Avrupa’nın üretim üssü oldu. Geçmiş dönemde Türkiye’ye gelen yabancı markalar olduğu gibi artık Türk markaların yabancı ülkelere girişi çok daha kolay oluyor.
Son olarak eklemek istedikleriniz nelerdir?
Türkiye krizler döneminde büyüyen ekonomiye sahip bir ülke. O yüzden biz Türk markalarımıza da, AVM’lerimize de, Türkiye ekonomisine de çok güveniyoruz.