Eskişehir’de yeni AVM ve karma kullanım projeleriyle birlikte 500’ün üzerinde yeni mağaza ve dükkanın devreye girmesi bekleniyor. Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO)’nin araştırması, kentin alışveriş haritasının değişeceğine işaret ederken, artan ticari arzın talebi aşması, ulaşım ve otopark baskısı ile küçük esnaf üzerindeki rekabet etkisine dikkat çekiyor.
Eskişehir’de yeni AVM ve karma kullanım projeleri kentin ticari yapısını yeniden şekillendirmeye hazırlanıyor. Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO) tarafından hazırlanan “Eskişehir’de AVM Yatırımları ve Yeni Çekim Merkezleri” başlıklı araştırmaya göre, devam eden ve planlanan projelerle kentte 500’ün üzerinde yeni mağaza ve dükkanın devreye girmesi gündemde. Araştırma, yeni yatırımların ekonomik hareketlilik yaratabileceğine dikkat çekerken, ticari arzın talep artışından daha hızlı büyümesi riskini de ortaya koyuyor.
Eskişehir’in alışveriş ve ticaret haritasında yeni bir dönem başlıyor. Mevcut AVM’lere yenilerinin eklenmesinin yanı sıra konut, ofis, otel, gastronomi, sağlık ve eğlence fonksiyonlarını bir araya getiren karma kullanım projeleri de kentin farklı bölgelerinde gelişiyor.
ESGO’nun araştırmasında, yeni yatırımların kente ekonomik fırsatlar sunabileceği ancak nüfus artış hızının yavaşlaması, değişen tüketici profili, e-ticaretin büyümesi ve mevcut ticari alanların durumu dikkate alındığında arz-talep dengesinin yakından izlenmesi gerektiği belirtiliyor.
500’ün üzerinde yeni ticari alan
Eskişehir’de yapımı devam eden AVM ve rezidans projelerinde yaklaşık 500 dükkan bulunduğu belirtilirken, ESGO araştırmasında bunlara ek başka ticari yatırımların da bulunduğu tespit ediliyor. Projelerin tamamlanmasıyla birlikte kentteki yeni mağaza ve dükkân sayısının 500’ün üzerine çıkabileceği değerlendiriliyor.
Araştırma, söz konusu büyümenin tek başına ticari açıdan olumlu değerlendirilmemesi gerektiğine dikkat çekiyor. Yaklaşık 928 bin nüfusa sahip Eskişehir’de nüfus artış hızının önceki dönemlere göre yavaşlaması ve yaşlanan nüfus yapısının tüketim talebinin geleceği açısından önemli değişkenler olduğu belirtiliyor.
Ticari yatırımlar kentin farklı akslarına yayılıyor
Eskişehir’de organize perakende yatırımları uzun yıllar ağırlıklı olarak Tepebaşı aksında yoğunlaşırken, yeni projeler kentin farklı bölgelerinde konumlanıyor. Doğu aksında CityPark, kent merkezinde Sarar Doğal AVM, GamGam City ve Bulvar AVM; kuzeybatı ve yeni yerleşim bölgelerinde ise Hill City, Odunpazarı Park, Es Vadi ve Yiğitler AVM gibi projeler öne çıkıyor.
Yeni yatırımların farklı bölgelere yayılması, Eskişehir’in ticari yapısının daha çok merkezli bir modele dönüşebileceğine işaret ediyor. Bununla birlikte araştırmada, ticari hareketliliğin yeni ulaşım ve altyapı ihtiyaçlarını da beraberinde getirebileceği vurgulanıyor.
Eski Otogar alanında yeni çekim merkezi
Kent merkezindeki önemli yatırımlardan biri olan Sarar Doğal AVM, eski otogar alanında geliştiriliyor. Araştırmada proje, ticari işlevinin yanı sıra kentsel dönüşüm açısından da değerlendiriliyor. Merkezi konum, görünürlük, marka potansiyeli ve karma kullanım modeli projenin öne çıkan unsurları arasında yer alırken; trafik yoğunluğu, otopark kapasitesi ve geleneksel ticaret alanları üzerindeki rekabet etkisi dikkat edilmesi gereken başlıklar olarak sıralanıyor.
AVM’lerde mağaza karmasının ötesine geçiliyor
ESGO araştırması, Eskişehir’deki tüketici profilinin de ticari yatırımlar açısından önemli bir değişken olduğuna işaret ediyor. Üç üniversitenin oluşturduğu genç nüfus kentin avantajları arasında değerlendirilirken, öğrencilerin satın alma gücünün sınırlı olması ve yaşlı nüfusun daha temkinli tüketim davranışları sergilemesi pazarın sınırlarını ortaya koyuyor. E-ticaretin fiziksel mağazalar üzerindeki rekabeti artırmasıyla birlikte ticari projelerde mağaza sayısının tek başına yeterli olmayacağı öngörülüyor. Gastronomi, eğlence, kültür-sanat, sosyal yaşam, çocuk ve aile hizmetleri ile deneyim odaklı alanların projelerin çekim gücünde daha fazla rol üstlenmesi bekleniyor.
Üç farklı senaryo ortaya konuldu
ESGO araştırmasında Eskişehir’in gelecekteki ticari yapısı için iyimser, kontrollü büyüme ve risk olmak üzere üç farklı senaryo ele alınıyor.
İyimser senaryoda ekonomik büyüme, satın alma gücündeki artış, sağlık turizminin gelişmesi ve hızlı tren bağlantılarının bölgesel ziyaretçi hareketliliğine katkı sağlamasıyla Eskişehir’in bölgesel bir perakende merkezi olarak güçlenebileceği öngörülüyor.
Risk senaryosunda ise yüksek enflasyon, satın alma gücündeki zayıflama ve e-ticaretin hızlanmasıyla ticari alan arzının talebi aşması ihtimali ele alınıyor. Bu durumda boş mağaza sayılarının artması, kiracı değişimlerinin hızlanması ve bazı ticari alanların farklı işlevlere dönüşmesi gündeme gelebiliyor.
Kontrollü büyüme senaryosunda ise yeni projelerin önemli bölümünün faaliyet göstermesi beklenirken, bazı noktalarda kiracı değişimleri, dönemsel boşluklar ve kent merkezinde belirli ölçüde müşteri kaybı yaşanabileceği değerlendiriliyor.
Perakende İzleme Sistemi önerisi
ESGO, kentteki ticari dönüşümün düzenli olarak takip edilebilmesi için yerel yönetimler, üniversiteler, meslek odaları ve ilgili kurumların iş birliğiyle bir Perakende İzleme Sistemi kurulmasını öneriyor. Sistem kapsamında doluluk oranları, boş mağaza sayıları, ziyaretçi hareketleri ve yeni yatırım eğilimlerinin takip edilmesi planlanıyor. Büyük ticari projeler için ise trafik etkisi, otopark kapasitesi, yaya hareketliliği, toplu taşıma entegrasyonu ve küçük esnaf üzerindeki etkileri dikkate alan bir AVM Etki Değerlendirme Sistemi oluşturulması öneriliyor.
Araştırmada ayrıca geleneksel ticaret alanlarının canlandırılması, otopark ve erişilebilirlik master planının hazırlanması, esnafın dijital dönüşümünün desteklenmesi ve sağlık, fuar-kongre ile kültür turizminin perakende sektörüyle daha güçlü biçimde bütünleştirilmesi gerektiğine dikkat çekiliyor.
