Update Tesis Yönetim ve Denetim Hizmetleri Kurucu ve Genel Müdürü SMMM Okan Karamanlı, tesis yönetiminin artık yalnızca operasyonel süreçleri yöneten bir hizmet olmaktan çıkarak, gayrimenkulün değerini artıran stratejik bir yönetim modeli haline geldiğini vurguluyor. Dijitalleşme, veri odaklı karar alma, sürdürülebilirlik ve kriz yönetimi odağında geliştirdikleri yaklaşımları paylaşan Karamanlı, profesyonel tesis yönetiminin yatırımcıya sağladığı katma değeri ve sektörün geleceğine ilişkin vizyonlarını Mall Report okurları için değerlendirdi.
Sizce tesis yönetiminin yatırımın değerini artıran stratejik bir yönetim modeli olarak konumlanabilmesi için sektörde hangi bakış açısının değişmesi gerekiyor?
Gayrimenkul sektöründe uzun yıllardır gözden kaçan önemli bir gerçek var: Bir yapının değeri yalnızca mimarisi, konumu veya kullanılan malzemeyle belirlenmiyor; o yapının nasıl yönetildiği de en az bunlar kadar belirleyici oluyor. Bugün dünya genelinde yatırımcılar artık yalnızca bina satın almıyor; sürdürülebilir şekilde yönetilen bir yaşam ekosistemine yatırım yapıyor. Türkiye’de de tesis yönetiminin “operasyonel hizmet sağlayıcısı” kimliğinden çıkarak, yatırımın değerini koruyan ve artıran stratejik bir varlık yönetimi modeli olarak konumlanması gerekiyor.
İyi yönetilen bir projede işletme maliyetleri kontrol altında tutulur, teknik sistemlerin ekonomik ömrü uzar, hukuki riskler minimize edilir, kullanıcı memnuniyeti yükselir ve bunun doğal sonucu olarak gayrimenkulün piyasa değeri güçlenir.
Önümüzdeki dönemde sektörün başarısı, kaç personel çalıştırdığıyla değil; yönettiği varlıklara ne kadar değer kattığıyla ölçülecek. Biz de Update olarak tam da bu dönüşümün parçası olmayı hedefliyoruz.
Farklı ölçeklerde birçok projeyi yöneten bir firma olarak, bir projeyi devraldığınızda öncelikle hangi alanları analiz ediyor, kısa sürede nasıl bir dönüşüm sağlamayı hedefliyorsunuz?
Biz hiçbir projeye yalnızca yönetilecek bir bina olarak bakmıyoruz. Her proje; finansal yapısı, teknik altyapısı, insan kaynağı, hukuki süreçleri ve kullanıcı deneyimiyle yaşayan bir organizasyondur. Bu nedenle göreve başladığımız ilk aşamada kapsamlı bir operasyonel durum analizi gerçekleştiriyoruz. Mali yapıdan satın alma süreçlerine, bakım politikalarından enerji tüketimine, personel verimliliğinden sözleşme yönetimine kadar tüm sistemi objektif verilerle değerlendiriyoruz.
İlk 90 gün bizim için kritik bir dönemdir. Bu süreçte operasyonel disiplini yeniden tesis ediyor, kaynak kullanımını optimize ediyor, şeffaf raporlama altyapısını oluşturuyor ve hızlı sonuç alınabilecek alanlarda somut iyileştirmeler gerçekleştiriyoruz. Amacımız yalnızca sorunları çözmek değil; projenin uzun yıllar sürdürülebilir şekilde yönetilebileceği güçlü bir kurumsal yapı oluşturmaktır.
Artan işletme giderleri karşısında, müşterilerinize maliyet avantajı sağlarken hizmet kalitesini korumak adına geliştirdiğiniz uygulamalar nelerdir?
Ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde en büyük hata, maliyetleri yalnızca kısıntı yaparak yönetmeye çalışmaktır. Bizim yaklaşımımız ise verimlilik odaklıdır. Merkezi satın alma modelleri, performans esaslı tedarik yönetimi, dijital takip sistemleri ve önleyici bakım uygulamaları sayesinde aynı bütçeyle daha yüksek hizmet standardı oluşturabiliyoruz. Enerji verimliliği projeleri, bakım planlamasının dijitalleştirilmesi ve veri temelli yönetim anlayışı sayesinde gereksiz harcamaları azaltırken, yaşam kalitesinden ödün vermiyoruz.
Biz maliyet yönetimini finansal bir konu olmaktan çok, stratejik yönetim becerisi olarak değerlendiriyoruz. Çünkü doğru yönetilen her kaynak, yatırımın geleceğine yapılan bir katkıdır.
Kriz yönetimi artık tesis yönetiminin en kritik başlıklarından biri haline geldi. Update Tesis Yönetim ve Denetim Hizmetleri olarak olası risklere karşı projelerinizi nasıl hazırlıyor, kriz senaryolarını nasıl yönetiyorsunuz?
Artık kriz yönetimi, kriz anında doğru karar vermekten ibaret değil; kriz oluşmadan önce sistemleri hazırlayabilme yetkinliğidir. Deprem, yangın, teknik arızalar, enerji kesintileri, siber güvenlik riskleri ve olağanüstü durumlar için önceden hazırlanmış senaryolar oluşturuyor, görev tanımlarını netleştiriyor ve düzenli tatbikatlarla organizasyonun reflekslerini güçlendiriyoruz. Teknik altyapının sürekliliğini sağlayan önleyici bakım politikaları ile dijital raporlama sistemlerini bir araya getirerek riskleri henüz oluşmadan tespit etmeye çalışıyoruz.
Kriz anlarında en büyük avantajımız; hızlı karar alabilen, koordinasyonu güçlü ve süreçleri standartlaştırılmış kurumsal yapımızdır. Bizim anlayışımıza göre iyi yönetilen bir tesis, krizleri başarıyla atlatan değil; krizlerin etkisini en aza indiren tesistir.
Önümüzdeki dönemde portföyünüzü büyütme hedefleriniz doğrultusunda özellikle hangi proje tiplerine odaklanmayı planlıyorsunuz? AVM, karma yaşam projeleri, rezidanslar veya ticari yapılar arasında öncelikli segmentleriniz hangileri olacak?
Şehirlerin dönüşümü, tesis yönetimi sektörünü de dönüştürüyor. Özellikle karma yaşam projeleri, rezidanslar, ticari yapılar ve AVM’ler artık çok daha karmaşık işletme modellerine sahip. Bu da profesyonel yönetim ihtiyacını her geçen gün artırıyor.
Biz önümüzdeki dönemde özellikle yüksek ölçekli karma kullanım projelerine, rezidanslara ve ticari yapılara odaklanacağız. Bunun yanında ziyaretçi deneyimi, gelir yönetimi ve operasyonel verimliliğin ön planda olduğu AVM yönetimi de stratejik büyüme alanlarımız arasında yer alıyor
Ancak bizim asıl hedefimiz, yönettiğimiz proje sayısını artırmaktan ziyade sektörün yönetim standartlarını yükselten örnek projeler ortaya koymaktır.
Türkiye’de tesis yönetiminin geleceğinin; dijitalleşme, veri odaklı karar alma, sürdürülebilirlik ve kurumsal yönetim ilkeleri üzerine inşa edileceğine inanıyoruz. Update Tesis Yönetim ve Denetim Hizmetleri olarak bu dönüşümün takipçisi değil, öncüsü olmayı hedefliyoruz. Çünkü biz tesis yönetimini yalnızca bugünü yöneten bir hizmet değil, gayrimenkulün geleceğine değer katan stratejik bir yatırım modeli olarak görüyoruz.
