2025, AVM’lerin “ciro artıyor” manşetleriyle “müşteri azalıyor” gerçeğinin aynı anda yaşandığı bir yıl oldu. AYD–Akademetre iş birliğiyle yayımlanan AVM Ciro Endeksi bültenleri, nominal büyümenin yüksek enflasyon karşısında çoğu ay reel daralmaya dönüştüğünü; hane halkının harcanabilir gelirindeki erozyonun (“küçülen cüzdan”) tüketim kararlarını sert biçimde yeniden şekillendirdiğini gösteriyor.
Bu rapor, 2025 boyunca yayımlanan AYD verilerini ay ay ele alarak tek bir bütün resme dönüştürmeyi amaçlıyor. Metrekare verimliliği ve ziyaretçi endeksi gibi temel göstergeleri birlikte okuyup, kategoriler arasındaki ayrışmayı görünür kılıyoruz: Giyim kategorisi birçok ayda görece dayanıklılık sergilerken, ayakkabının yıl boyunca “yapısal problem” sinyali veren en zayıf halka olarak öne çıkması; tüketicinin bazı harcamaları kısarken bazılarını “mutluluk/statü” motivasyonuyla sürdürdüğünü düşündürüyor.
Rakamların arkasındaki davranış değişimini anlamak için, ekonomist Fatih Keresteci’nin aylık değerlendirmelerindeki ana temaları da bir çerçeve olarak kullandım: sıkı para politikası ve dezenflasyon sürecinin perakendeye yansıması, “ihtiyaçtan mutluluğa/statüye kayan tüketim” ve cüzdan payı rekabetinin sertleşmesi.
En kritik uyarı ise şu: Ziyaretçi endeksindeki zayıf seyir, cironun önemli bölümünün fiyat artışlarıyla taşındığını teyit ediyor (örneğin Şubat ayında %-11 ile belirgin düşüş).
Bu nedenle raporun odağı, “ciro kaç arttı?” sorusundan çok, “hangi koşullarda, hangi kategorilerle ve nasıl bir müşteri davranışıyla arttı/azaldı?” sorusuna yanıt vermek.
Mall Report okurlarının günlük kararlarına katkı vermesi için bu çalışmayı; veriyi sadeleştiren, içgörüyü netleştiren ve 2026’ya giderken risk–fırsat başlıklarını somutlaştıran bir rehber olarak kurguladım.
Yönetici Özeti
2025 yılı Alışveriş Merkezi (AVM) Ciro Endeksi verileri, perakende sektörünün nominal bazda büyüme kaydederken yüksek enflasyon karşısında reel olarak daraldığı karmaşık bir tabloyu ortaya koymaktadır. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ile Akademetre Research iş birliğiyle hazırlanan raporlar, hane halkının harcanabilir gelirindeki erozyonun (“küçülen cüzdan”) tüketici davranışlarını derinden etkilediğini göstermektedir.
Temel bulgular arasında, harcama kategorileri arasındaki keskin ayrışma öne çıkmaktadır. Giyim, genellikle reel büyüme gösteren tek veya en güçlü kategori olarak performans sergilerken, ayakkabı kategorisi istikrarlı bir şekilde en zayıf halka olmuş ve uzmanlar tarafından “yapısal bir problem” olarak nitelendirilmiştir. Bu durum, tüketicinin zorunlu tercihler yaparak bazı
harcamalarını kıstığını, bazılarını ise motivasyonel nedenlerle (mutluluk, statü) sürdürdüğünü göstermektedir. Ekonomist Fatih Keresteci’nin analizleri, tüketimin artık sadece bir ihtiyaç karşılama eylemi olmaktan çıkıp, mutluluk ve statü edinme aracına dönüştüğünü vurgulamaktadır.
Genel olarak, AVM ziyaretçi sayılarının bir önceki yıla göre ya sabit kalması ya da düşüş göstermesi, cirodaki nominal artışların büyük ölçüde fiyat artışlarından kaynaklandığını ve müşteri trafiğindeki bir artışa dayanmadığını teyit etmektedir. Sıkı para politikası ve dezenflasyonist süreç, perakende sektörü üzerinde baskı oluşturmaya devam ederken, bu tablonun önümüzdeki birkaç ay daha sürmesi beklenmektedir.
1. Genel AVM Ciro Endeksi Performansı (2025)
2025 yılı boyunca AVM Metrekare Verimlilik Endeksi, Ağustos ayı dışında tüm aylarda yıllık enflasyon oranının altında kalarak reel bir daralmaya işaret etmiştir. Nominal artışlar devam etse de, bu artışlar maliyet ve fiyat yükselişlerini karşılamakta yetersiz kalmıştır.
| Ay | Yıllık Nominal Artış (%) | Yıllık Enflasyon (TÜFE %) | Reel Değişim (Sonuç) | Endeks Puanı |
| Ocak | %35,9 | %42,12 | Reel Daralma | 3400 |
| Şubat | %26,5 | %39,05 | Reel Daralma (Çift Haneli) | 3229 |
| Mart | %37,5 | %38,10 | Performansını Korudu (Hafif Daralma) | 3829 |
| Nisan | %15,4 | %37,86 | Ciddi Reel Daralma | 3522 |
| Haziran | %24,3 | %35,05 | Reel Daralma (%8) | 4340 |
| Temmuz | %32,9 | %33,52 | Hafif Reel Daralma | 4128 |
| Ağustos | %33,8 | %32,95 | Hafif Reel Büyüme | 4388 |
| Eylül | %26,5 | %33,29 | Reel Daralma (%5) | 4264 |
| Ekim | %27,9 | %32,87 | Reel Daralma (%4) | 4622 |
Çeyrek Bazında Değerlendirme
- Birinci Çeyrek: 2025’in ilk çeyreğinde AVM Endeksi, geçen yılın aynı dönemine göre
%33,4 artışla 3697 puana yükseldi.
- İkinci Çeyrek: Endeks, geçen yılın aynı dönemine göre %26,6 artarak 4042 puana ulaştı.
- Üçüncü Çeyrek: Endeks, geçen yılın aynı dönemine göre %31 artışla 4130 puana yükseldi.
2. Kategori Bazında Performans Analizi
2025 yılı verileri, AVM içindeki harcama kategorileri arasında belirgin performans farklılıkları olduğunu ortaya koymaktadır. Bu durum, tüketicilerin harcama önceliklerinin değiştiğini ve “cüzdan payı” için kategoriler arasında yoğun bir rekabet yaşandığını göstermektedir.
2.1. Lider ve Dayanıklı Kategoriler: Giyim ve Teknoloji
- Giyim: Neredeyse tüm aylarda en yüksek yıllık nominal artışı kaydeden kategori olmuştur. Ekim (%40,2), Temmuz (%40,8), Mart (%53,8) ve Ağustos (%36,2) gibi aylarda enflasyonun üzerinde reel büyüme sağlamıştır. Bu durum, yeni sezon ürünleri, iskontolar ve Fatih Keresteci’nin belirttiği gibi, tüketicinin kendini “mutlu kılma” aracı olarak küçük harcamalara yönelmesiyle açıklanmaktadır.
- Teknoloji: Özellikle Nisan ayında (%42,6) TL’deki değer kaybı beklentisiyle öne çekilen talepler sayesinde en yüksek artışı göstermiştir. Diğer aylarda da genel olarak güçlü bir performans sergilemiştir.
2.2. Yapısal Sorunlarla Karşı Karşıya Olan Kategori: Ayakkabı
Ayakkabı kategorisi, yıl boyunca istikrarlı bir şekilde en düşük performansı sergilemiştir.
- Nominal büyüme oranları oldukça düşük kalmıştır: Haziran (%4,7), Ağustos (%7,5), Eylül (%2,2).
- Nisan ayında ise bir önceki yıla göre %12,3’lük nominal daralma yaşamıştır.
- Ekonomist Fatih Keresteci, bu durumu defalarca “yapısal bir problem” olarak nitelendirmiş, hava şartları ve taklit ürünlerin artan etkisine dikkat çekmiştir. Bu kategori, tüketicinin harcamalarından ilk vazgeçtiği alanlardan biri olarak öne çıkmaktadır.
2.3. Temel İhtiyaç ve Diğer Kategoriler
- Hipermarket ve Yiyecek-İçecek: Bu kategoriler genellikle temel ihtiyaç olmaları sebebiyle daha istikrarlı bir seyir izlemişlerdir. Ancak yaz aylarında seyahat ve tatil harcamalarının artmasıyla cüzdandan aldıkları payda düşüşler gözlenmiştir. Örneğin Eylül ayında, tüketicinin artan yaşam maliyetleri nedeniyle yeme-içme harcamalarını kıstığı belirtilmiştir.
- Diğer Kategorisi: Mobilya, ev tekstili, kozmetik, oyuncak gibi çeşitli alt kalemleri içeren bu kategori, genellikle ayakkabı ile birlikte listenin alt sıralarında yer alarak tüketicinin vazgeçtiği harcamalar arasında olduğunu göstermiştir.
2.4. Yıllık Kategori Büyüme Oranları Karşılaştırması (%)
Aşağıdaki tablo, kategoriler arasındaki performans farkını net bir şekilde göstermektedir.
| Ay | Giyim | Teknoloji | Yiyecek-İçecek | Hipermarket | Diğer | Ayakkabı |
| Ocak | %41,2 | %35,5 | %41,7 | %39,7 | %29,8 | %24,2 |
| Şubat | %31,2 | %21,0 | %27,8 | %37,0 | %22,6 | %26,5 |
| Mart | %53,8 | %22,3 | %37,0 | %39,8 | %23,5 | %23,6 |
| Nisan | %6,6 | %42,6 | %31,1 | %31,7 | %20,1 | -%12,3 |
| Haziran | %27,9 | %30,2 | %25,4 | %23,9 | %19,8 | %4,7 |
| Temmuz | %40,8 | %36,0 | %28,9 | %20,2 | %24,5 | %13,3 |
| Ağustos | %36,2 | %31,4 | %33,5 | %24,7 | %24,4 | %7,5 |
| Eylül | %33,4 | %29,0 | %27,7 | %26,2 | %17,9 | %2,2 |
| Ekim | %40,2 | %26,9 | %26,7 | %27,3 | %17,2 | %12,4 |
3. Metrekare Verimliliği ve Ziyaretçi Sayıları
- Metrekare Başına Ciro (TL)
AVM’lerde kiralanabilir alan başına düşen ciro, enflasyonist ortamda TL bazında artsa da, reel daralma ve azalan ziyaretçi sayısı bu artışın sürdürülebilirliği hakkında soru işaretleri yaratmaktadır.
| Ay | Türkiye Geneli (TL) | İstanbul (TL) | Anadolu (TL) |
| Ocak | 12.963 | 15.478 | 11.286 |
| Şubat | 12.311 | 14.558 | 10.812 |
| Mart | 14.597 | 16.400 | 13.394 |
| Nisan | 13.429 | 15.422 | 12.100 |
| Haziran | 16.547 | 18.595 | 15.182 |
| Temmuz | 15.739 | 17.112 | 14.823 |
| Ağustos | 16.728 | 18.714 | 15.404 |
| Eylül | 16.255 | 18.256 | 14.921 |
| Ekim | 17.622 | 20.514 | 15.694 |
3.2. Ziyaretçi Endeksi Trendleri
AVM ziyaretçi sayıları, perakende sektörünün karşılaştığı zorlukları yansıtan en önemli göstergelerden biridir. 2025 yılı boyunca ziyaretçi endeksi, bir önceki yıla göre önemli düşüşler yaşamıştır.
· Yıllık Değişim:
- Ocak: %-2
- Şubat: %-11 (Son 23 ayın en düşük endeksi)
- Mart: Değişim yok
- Nisan: %-10
- Haziran: %-5
- Temmuz: %-2
- Ağustos: Değişim yok
- Eylül: Değişim yok
- Ekim: %-1
- Bu veriler, AVM’lere gelen müşteri sayısının artmadığını, cirodaki nominal artışın tamamen fiyat yükselişlerinden kaynaklandığını doğrulamaktadır.
4. Ekonomist Fatih Keresteci’nin Uzman Değerlendirmeleri ve Ana Temalar
Ekonomist Fatih Keresteci’nin aylık raporlara yaptığı yorumlar, rakamların arkasındaki sosyo- ekonomik dinamikleri anlamak için kritik öneme sahiptir.
4.1. “Küçülen Cüzdan” ve Harcama Öncelikleri
Keresteci’nin analizlerinin merkezinde, yüksek enflasyon ve yetersiz ücret artışları nedeniyle hane halkının harcanabilir gelirinin reel olarak azalması yer almaktadır. Bu durum, tüketiciyi kaçınılmaz olarak tercihler yapmaya zorlamaktadır.
Fatih Keresteci (Ağustos): “Biz cüzdanın küçüldüğünü düşünüyoruz. Hele ki, fiyatları göreceli olarak daha fazla artan seyahat ve eğitim harcamalarının yoğunlaştığı bir dönemde diğer harcamalara ayrılması muhtemel kalemlerde cüzdan payının hatırı sayılır bir şekilde daraldığı kanaatindeyiz.”
4.2. Değişen Tüketim Motivasyonu: İhtiyaçtan Mutluluğa ve Statüye
Keresteci, özellikle pandemi sonrası dönemde tüketim davranışının dramatik bir şekilde değiştiğini vurgulamaktadır. Tüketim, temel ihtiyaçları karşılamanın ötesinde yeni anlamlar kazanmıştır.
Fatih Keresteci (Eylül): “Eskiden tüketimin ana kaynağı ihtiyaçları karşılamak idi. Şimdi, tüketim bir yandan mutluluk kaynağı olurken diğer yandan statü edinme aracı haline geldi. Giyim ve elektronik kategorilerindeki göreli canlılığı bu güdüyle açıklayabiliriz.”
Fatih Keresteci (Ekim): “Kendini mutsuz hisseden tüketici, giyim ve yiyecek-içecek gibi alanlarda ufak harcamalarla kendini mutlu kılmayı amaçlıyor. Bu nedenle de giyim ve yiyecek- içecek kategorilerinde büyüme yaşanıyor.”
Bu değişim, tüketicinin bütçesi daralırken bile neden giyim gibi kategorilerden vazgeçmediğini açıklamaktadır. Ancak bu tercih, ayakkabı ve “diğer” gibi kategorilerden vazgeçilmesi anlamına gelmektedir.
4.3. Makroekonomik Politikaların ve Beklentilerin Etkisi
Sıkı para politikası, dezenflasyonist süreç ve ekonomik beklentiler, AVM ciroları üzerinde doğrudan etkili olmaktadır.
Fatih Keresteci (Temmuz): “Son dönemdeki perakende verileri reel olarak hep yavaşlamaya işaret ediyor. TCMB de geçen haftaki Enffasyon Raporu’nda yavaşlama yönündeki bu eğilimi ön plana çıkardı. Sıkı para politikası etkisini artık net bir şekilde yansıtıyor.”
Ayrıca, TL’deki değer kaybı beklentisi gibi faktörler, teknoloji gibi ithal ürün ağırlıklı kategorilerde talebin öne çekilmesine neden olabilmektedir. Bu durum Nisan ayında net bir şekilde gözlemlenmiştir.
SONUÇ VE BEKLENTİLER
2025 yılının Ocak-Ekim döneminde AVM ciroları nominal olarak büyümeye devam etse de, sıkı para politikaları ve hane halkı harcanabilir gelirindeki aşınma nedeniyle reel anlamda tüketim ekonomisinde belirgin bir yavaşlama yaşanmıştır,. Tüketici, harcamalarını giyim ve teknoloji gibi “mutluluk/statü” odaklı alanlara kaydırırken, diğer kategoriler ve özellikle ayakkabı grubu, ciddi yapısal sorunlar ve talep düşüşü ile karşı karşıya kalmıştır,. Perakendede zayıf seyrin, ücret artışlarının gündeme geleceği 2026 yılı başına kadar devam etmesi beklenmektedir.
Bu dönemdeki tüketim davranışı, bütçenin küçülmesinden dolayı tüketicinin zorunlu tercihler yapmak zorunda kalmasını yansıtmaktadır: Bir kategoride güçlenen tüketim, başka kategoride frene basılarak dengelenmektedir.
