AYD Başkanı Nuri Şapkacı AVM ve Perakende sektöründeki son gelişmeleri değerlendirdi.
2026’da Türkiye genelinde 6 yeni AVM açılışının planlandığı bir döneme giriyoruz. Bu tabloyu nasıl değerlendiriyorsunuz? Yatırım iştahı içeride ve dışarıda nasıl seyrediyor?
2026 yılında açılışları planlanan AVM’lerin inşaatları büyük oranda pandemi öncesinde başladı. Oluşan olağan dışı koşullar sebebiyle geçici bir süre duran inşaatlar artık tamamlanıyor. Altı AVM’nin çoğu böyle bir süreçten geçti. Öncelikle yatırım iştahının yanlış değerlendirilmemesi için bu notu düşmekte fayda var.
Son 2 yılı değerlendirdiğimizde; AVM ve perakende sektörleri, 2024 yılının son çeyreğinde başlayan aşağı yönlü trendin 2025’te daha da belirginleşmesiyle birlikte, adet satışlardaki ve buna bağlı perakende cirolarındaki düşüşle karşı karşıya kaldı. Pandemi sonrası ertelenmiş talebin devreye girmesiyle, enflasyonun çok üzerinde artış gösteren perakende ciroları; enflasyonu düşürmeye yönelik önlemler ve ekonomideki soğuma etkisiyle reel daralma sinyalleri vermeye başladı. Satış ve cirolardaki gerilemeye ek olarak artan işletme maliyetleri de AVM’leri zorluyor. Kira artış oranlarındaki kısıtlamalar, ticari gayrimenkullerde sosyal konuttan bile daha korumacı düzenlemeler, artan enerji ve işçilik maliyetleri, mevzuat yükümlülükleri ve pazarlama giderlerinin tamamen yatırımcının üzerinde kalması; kârlılık marjlarını daraltıyor ve yatırımcıların finansal manevra alanını kısıtlıyor. Bunlar hem yeni AVM yatırımlarının hem de mevcut merkezlerde yenileme ve modernizasyon projelerinin ertelenmesine yol açıp büyüme dinamiklerini zayıflatan faktörler. Tüm bu unsurlar krediye erişimin de zorluğu sebebiyle uzun vadede hem alışveriş turizmi gelir potansiyelinde hem de istihdamda kayıplara neden olabilir.
Sektörün bu zorlu dönemde ayakta kalması için sadece kiranın konuşulduğu kısır tartışmalardan arınıp ihracatı, satışları ve ciroları nasıl artırırız; AVM’leri nasıl daha cazip hale getiririz gibi yapıcı soruların cevaplarını aramalıyız. Markalarımızın rekabet gücünü artırmak için özellikle vergi avantajları ve finansmana erişim kolaylığı gibi kamu tarafından alınabilecek önlemleri konuşmalıyız.
AVM ve perakende sektöründe önümüzdeki dönemde hangi dönüşümleri öngörüyorsunuz? Teknoloji, kiracı karması veya tüketici davranışları açısından sizi en çok hangi değişim heyecanlandırıyor?
AYD – Akademetre iş birliğiyle hazırlanan AVM Endeksi yıllık raporuna göre, alışveriş merkezlerinde kiracı kategorilerinin dağılımına baktığımızda en büyük payı %43 ile giyim ve aksesuar alıyor. Onu %30,7 ile yapı market, ev tekstili, kozmetik, eğlence gibi alt branşları barındıran diğer kategorisi izliyor. Hizmet branşı da bu kategorinin altında. Burada talebe bağlı oransal bir artış görüyoruz. Yiyecek–içecek 2020 yılında %7 orana sahipken yıllar içinde %8’lere ulaştı. Mevcut durumda teknoloji marketleri ve elektrikli eşyalar %7,5, ayakkabı ve çanta %6, hipermarketler ise %4,8 paya sahip.
Son beş yıldaki değişimlere baktığımızda kategori dağılımlarında çok büyük bir değişim olmadığını görüyoruz. Bununla birlikte, daha detaylı incelediğimizde yeme-içme kategorisinde yukarı doğru bir trend olduğunu söylemek mümkün. Bu trend, bölgesel bazda AVM’nin konumuna ve müşteri kitlesine göre değişiklik gösterebiliyor. Yeme-içme kategorisi ortalaması Türkiye genelinde yüzde 8’ler civarında iken bazı bölgelerde, konuma ve hedef kitlenin taleplerine bağlı olarak bu oran yüzde 10-20’lere çıkıyor. Hatta kimi AVM’lerde yüzde 30’a ulaşıyor. Bir diğer dikkat çekici değişim ise eğlence branşında gözlemleniyor. Toplamda bakıldığında bu branşta da büyük bir değişiklik yok gibi görünse de çocuk ve gençlere yönelik eğlence ve oyun alanı metrekarelerinin arttığını görüyoruz. Bu durumun toplamda büyük fark yaratmamasının sebebi ise aslında sinema alt branşına ayrılan alanların eskisine nazaran önemli ölçüde küçülmüş olması.
Önümüzdeki dönemde AVM’lerde alışverişin yanı sıra iş ve yaşamı destekleyen fonksiyonların artacağını öngörüyoruz. Özellikle co-working alanları, sağlık ve wellness hizmetleri, lojistik ve hızlı teslimat noktaları ile eğitim ve deneyim odaklı girişimlerin AVM karmalarına entegre olması bekleniyor. Böylece AVM’ler, sadece alışveriş değil; çalışma, sosyalleşme ve günlük yaşam ihtiyaçlarının karşılandığı çok yönlü merkezlere dönüşmeye devam edecek.
Son dönemde yabancı markaların Türkiye pazarına ilgisi yeniden artıyor. Sizce Türkiye’nin perakende ekosisteminde yabancı yatırımcıyı çeken en önemli unsurlar neler? Bu markaları ne tür fırsatlar ve zorluklar bekliyor?
Türkiye’nin genç ve dinamik nüfusu, güçlü AVM altyapısı, çeşitlenen tüketim alışkanlıkları ve stratejik coğrafi konumu, uluslararası markalar açısından ülkemizi cazip bir pazar haline getiriyor. Diğer yandan, ekonomik koşullardaki dalgalanmalar ve mevzuat uygulamalarındaki değişkenlik, yatırımcıların uzun vadeli planlamalarında daha temkinli hareket etmesine neden olabiliyor.
Yeni markaların pazara girişinde karşılaştığı en önemli zorluklardan biri ise, yüksek doluluk oranları nedeniyle AVM’lerde uygun yer bulabilmek. Yüksek performanslı AVM’lerin yanı sıra, alternatif cadde mağazacılığı seçeneklerinin de kısıtlı olması, bu sorunu daha da derinleştiriyor. Buna ek olarak, mevcut kira sözleşmelerinin uzatma süresi de önemli bir engel oluşturuyor. Bugün bir mağazayla yapılan 5 yıllık kira sözleşmesinin feshi için sözleşme süresine ek olarak 10 yıl daha beklenmesi zorunluluğu, yatırımcı hareketliliğini sınırlandırıyor. Bu tür bir uygulamanın gelişmiş ülkelerde bulunmaması, ülkemizde sözleşme serbestisinin korunmasının ne denli önemli olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.
Sektörde sağlıklı ve sürdürülebilir yatırımların hayata geçirilebilmesi için yalnızca ekonomik istikrar değil, aynı zamanda uluslararası standartlara uygun, yatırımcıyı güvence altına alan bir düzenleyici çerçevenin oluşturulması elzemdir. Bu kapsamda; ticari gayrimenkul tanımının mevzuatta net şekilde yapılması, ticari kira rejiminin konut kira rejiminden ayrıştırılması ve sözleşme serbestisinin korunması, yeni yatırımların önünü açacak kritik adımlar olarak öne çıkmaktadır.
