Uluslararası Tesis Yönetim Derneği (UTYD), tesis yönetimi sektörünün tüm paydaşlarını tek çatı altında buluşturarak ortak akıl, şeffaf yönetim ve sürdürülebilir iş birlikleriyle sektöre yön vermeyi hedefliyor. Türkiye’de milyonlarca kişiye istihdam sağlayan bu büyük yapının, yasal düzenlemeler ve kurumsal adımlarla daha güçlü ve etkin bir konuma taşınması amaçlanıyor. Sektörün genel durumunu ve gelecek vizyonunu değerlendiren Uluslararası Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Burhan Şen, AVM ve tesis yönetimi alanlarının dijitalleşme, sürdürülebilirlik ve kullanıcı deneyimi odağında yeniden şekillenerek stratejik bir yönetim alanına dönüştüğünün altını çizdi.
Derneğinizin kuruluş amacı nedir ve bugün geldiği noktayı nasıl değerlendiriyorsunuz?
Uluslararası Tesis Yönetim Derneği’nin (UTYD) en büyük amacı, tesis kavramını oturmak için, yönetim, tedarikçi, paydaş ve çalışanı temsil eden, temizlik, güvenlik, peyzaj, zirai ilaçlama, teknik, asansör, kimyasal , hukuk, finans, iş sağlığı, yazılım, insan kaynakları, enerji sistemleri sayaç okuma, kamera ve yangın sistemleri ile bu alanlara ürün tedariki yapan firmaların, hizmet edilen bir tesisin ayrılmaz parçaları olduğunu benimseterek “Bölünürsek yok oluruz, bölüşürsek tok oluruz” sözünü ilkemiz edinerek, karşılıksız, çıkarsız, menfaatsiz, ben değil biz diyecek, yönetim, paydaş ayrımı olmayan, doğru, güvenilir, üyesine iş imkanı sağlayan, üyelerinin kendi aralarındaki ticari ilişkilerinin arttığı, her kuruşun hesabını veren yönetim anlayışı ve sektörümüze katma değer sağlayacak çalışmalar ile fark yaratarak tüm grupların ve şahsi menfaatlerin üzerinde temel politikalarla süreci yürüten siyaset üstü oluşumdur.
Türkiye’de tesis yönetimi, inşaat sonrası en büyük istihdam alanlarından biri haline gelmiş durumda. Bu açıdan baktığımızda ülkenin yüzde 60’ına bir şekilde hangi alan olursa olsun hizmet eden, pazar payı ve hizmet sayısı olarak baktığımızda on yedi milyon insanın istihdam edildiği aile olarak nitelendirdiğimizde üç kişi üzerinden elli bir milyon insan ile iç içe olan birebir temas eden, ana noktası insan olan bir sektörün bugün istediği yasal düzenlemelerinin yapılamadığı, sektörün kendi sorunları ile farklı farklı yorumlarla algı yaratma dışında bir yere gidemediği, sayı ve hizmet ağı olarak çok büyük güce sahip olması gereken bir sektör. Kamu – özel sektör ayrımı olmadan, tesis yönetim odası kurularak katma değer yaratacak birçok alanın olduğu, ülke ekonomisine katkı sağlama noktasındaki denetim, sicil, vergi, kalifiye personel, gibi birçok fayda da görülmüş olacaktır.
Türkiye’de tesis yönetimi sektörüne özellikle AVM’ler odağında baktığımızda gelişimini nasıl görüyorsunuz?
Türkiye’de tesis yönetimi sektörü son 15 yılda “apartman yöneticiliği” anlayışından çıkıp, çok disiplinli ve kurumsal bir hizmet alanına doğru ciddi bir evrim geçirdi. Özellikle kentsel dönüşüm, siteler ve karma yaşam projeleri (rezidans + AVM + ofis) bu dönüşümün ana tetikleyicileri oldu. Sektör büyüme aşamasını geçerek artık olgunlaşma aşamasına giriyor. Kurumsallaşanlar büyüyecek, standart getirenler kalıcı olacak, eski usul çalışanlar elenecek, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa gibi şehirlerde önümüzdeki beş yıl içinde tesis yönetimi firmaları gayrimenkul değerini doğrudan belirleyen bir faktör haline gelecek.
Günümüzde AVM’ler yalnızca alışveriş yapılan alanlar olmaktan çıkmış; sosyal yaşam, eğlence ve deneyim merkezleri haline gelmiştir. Bu doğrultuda yönetim anlayışı da ziyaretçi memnuniyetini artırmaya yönelik etkinlik planlamaları, yeme-içme alanlarının çeşitlendirilmesi ve sosyal alanların geliştirilmesi gibi unsurları kapsayacak şekilde genişlemiştir.
Teknolojinin gelişimi ile birlikte AVM yönetiminde dijitalleşme önemli bir yer tutmaktadır. Ziyaretçi analiz sistemleri, veri tabanlı karar mekanizmaları, mobil uygulamalar ve akıllı bina sistemleri sayesinde operasyonel süreçler daha verimli ve ölçülebilir hale gelmiştir. E-ticaretin yükselişi, AVM’lerin fonksiyonlarını yeniden şekillendirmiştir. Bu kapsamda fiziksel mağazalar, yalnızca satış noktası olmanın ötesine geçerek marka deneyim alanlarına dönüşmüştür. Ayrıca kira yönetiminde ciro bazlı modeller, kısa süreli kiralamalar ve esnek sözleşmeler yaygınlaşmıştır. Ayrıca sürdürülebilirlik kavramı da AVM yönetiminde ön plana çıkmıştır. Enerji verimliliği, atık yönetimi, çevre dostu uygulamalar ve yeşil bina sertifikaları, hem maliyetlerin azaltılması hem de kurumsal itibarın artırılması açısından önem arz etmektedir. AVM yönetimi; operasyonel süreçlerin ötesine geçerek stratejik planlama, teknoloji kullanımı, müşteri deneyimi yönetimi ve sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda sürekli gelişim gösteren dinamik bir alan haline gelmiştir.
Tesis yönetiminde son yıllarda yaşanan dönüşümü düşündüğümüzde, sizce en kritik değişim alanları hangileri?
Özellikle dijitalleşme, sürdürülebilirlik, kullanıcı deneyimi ve veri odaklı yönetim gibi başlıkların sektöre etkisini nasıl değerlendiriyorsunuz? Tesis yönetimi sektörü, son yıllarda küresel gelişmeler, teknolojik ilerlemeler ve değişen kullanıcı beklentileri doğrultusunda önemli bir dönüşüm sürecine girmiştir. Uluslararası Tesis Yönetim Derneği olarak, bu dönüşümün sektörün geleceğini şekillendiren kritik başlıklar etrafında gerçekleştiğini değerlendirmekteyiz.
Sürdürülebilirlik için kritik yapısal adımlar gerekiyor, en önemli hayati konu budur.
İlk adım yasal çerçevenin netleşmesi: Tesis yönetimi ayrı bir meslek ve sektör olarak tanımlanmalı, yetki belgesi/lisans sistemi gelmeli, hizmet standartları devlet veya yetkili kurumlarca belirlenerek federasyonlar, dernekler, vakıflar ile illerin ve ilçelerin ticaret odaları, büyükşehir belediyeleri, ilçe belediyeleri, tapu kadastro, nüfus müdürlüğü, emniyet müdürlüğü, tüm kamu özel kuruluşlar ile entegreli veri alışverişinde olunması gereken yerli yazılım ile standartlar getirilmelidir.
Ayrıca standart ve sertifikasyon sistemi de burada öne çıkıyor: ISO benzeri kalite standartlarının yaygınlaşması gerekiyor. Personel için mesleki yeterlilik belgeleri, yönetim şirketi ya da bireysel yönetici sicil numarası verilerek tüm yönetim faaliyetleri, kararları veri kaydı ile takip edilmeli. Hizmet kalitesinin ölçülebilir hale gelmesi için bunlar olmadan sektörel kurumsallaşma yarım kalır.
Diğer önemli bir adım da dijitalleşme ve veri yönetimi alanı: Yeni nesil tesis yönetimi veriyle çalışır. Aidat ve finans şeffaflığı, enerji tüketim analizi, arıza ve bakım takip sistemleri, mobil uygulamalarla sakin iletişimi dijitalleşmeyen firmalar beş yıl içinde geride kalır. Bununla birlikte nitelikli insan kaynağı burada önem taşıyor: Sektörün en zayıf halkası hâlâ insan kaynağı. Teknik personel eğitimi, site müdürlüğü bir meslek olarak tanımlanmalı, üniversite / MYO programları artmalı. “Eski kapıcı sistemi” ile bu sektörü yürütemeyiz.
Son olarak finansal şeffaflık ve güven: Tesis yönetimi firmaları artık sadece gider değil, tasarruf sağlayan aktör olmak zorunda. Site sakinlerinin en hassas olduğu konular olan açık bütçe yönetimi, denetlenebilir muhasebe, bağımsız denetim mekanizmaları, enerji maliyetlerinin düşürülmesi, kalifiye personel ile verimli hizmet beklentisi.
Dijitalleşme ile birlikte tesis yönetiminde operasyonel süreçler daha şeffaf, izlenebilir ve kontrol edilebilir hale gelmiştir. Veri odaklı yönetim anlayışı, karar alma süreçlerinde etkinliği artırmış, enerji tüketimi, alan kullanımı ve hizmet performansı gibi kritik verilerin analiz edilmesiyle kaynakların daha verimli kullanılması mümkün hale gelmiştir. Bu durum hem maliyet optimizasyonu hem de hizmet kalitesinin yükseltilmesi açısından önemli katkılar sağlamaktadır.
Kullanıcı deneyimi ise tesis yönetiminde yeni dönemin belirleyici unsurlarından biri olarak öne çıkmaktadır. Hizmet alan bireylerin konforu, güvenliği ve memnuniyeti, yönetim anlayışının merkezine yerleşmiş, bu doğrultuda dijital çözümler ve hızlı hizmet modelleri yaygınlaşmıştır.
Sonuç olarak, tesis yönetimi sektörü; teknoloji, veri ve insan odaklı bir yapıya evrilmekte olup, bu dönüşümün sürdürülebilir ve bütüncül bir yaklaşımla yönetilmesi büyük önem arz etmektedir.
