Dr. Ichak Adizes’in sıklıkla aktarılan bir gözlemi vardır: “Dünyanın 52 ülkesinde çalıştım; gelişmiş ülkelerde her köşe başında bir psikolog veya yaşam koçu varken, gelişmekte olan ülkelerde bir günde duyduğum kahkahayı ötekilerde bir yılda duymuyorum”. Bu gözlem modern şehir yaşamının temel çelişkisini özetler: Yaşam standartları yükselirken yaşam kalitesi neden aynı hızda artmıyor? Bu soru artık yalnızca bireylerin değil, alışveriş merkezlerinin de sorusudur. Ve bu dönüşüm artık yalnızca sezgilerle değil, verilerle de doğrulanıyor.
Veriler Ne Söylüyor?
Küresel perakende dinamikleri köklü bir değişim içinde.
2019’da toplam perakendede %16 olan e-ticaret payı, 2024’te %20,1’e yükseldi. Küresel satışların her 5 biriminden 1’i artık dijital kanaldan gerçekleşiyor.
Türkiye verileri dönüşümün hızını daha da net gösteriyor:
• E-ticaretin genel ticaret içindeki payı 2019’da %3,1 iken 2024’te %19,1’e çıktı — beş yılda altı kat büyüme.
• 2024’te Türkiye e-ticaret hacmi %61,7 artarak 3 trilyon TL’yi aştı.
• Türkiye’de AVM sayısı 2019’da 454 ile zirve yaptı; 2023 itibarıyla 446’ya geriledi.
Bu tablo tek bir gerçeğe işaret ediyor:
Perakende artık ürün rekabetinden deneyim rekabetine geçti.
AVM’lerin Gerçek Rakibi Değişti
Modern tüketicinin evden çıkma motivasyonu kökten değişti. İnsanlar artık alışveriş yapmak için değil, evden çıkmak için bir neden arıyor.
Bu nedenle AVM’lerin rekabeti artık yalnızca diğer AVM’lerle değil; ev konforu, dijital eğlence ve hızlı teslimat ekonomisiyle…
Bu rekabet aslında zaman rekabetidir.
Tüketici boş zamanını nerede geçireceğine karar veriyor.
Avrupa’daki büyük operatör verileri bu dönüşümü destekliyor:
• Gastronomi satışları 2023’te bir önceki yıla göre %33 arttı; pandemi öncesinin %18 üzerine çıktı.
• B sınıfı merkezlerin ziyaretçi trafiği hâlâ pandemi öncesinin %9 gerisinde.
Mesaj açık:
Deneyim üreten merkezler büyüyor; yalnızca ürün satan merkezler geriliyor.
Peki Sektör Ne Yapmalı?
Deneyim ekonomisine geçiş, somut stratejik adımlar gerektirir:
- Kiracı karmasının yeniden tasarlanması: Yiyecek-içecek, eğlence ve deneyim odaklı markaların payı artırılmalı.
- Etkinlik ve topluluk programlaması: AVM’ler yalnızca ticari değil, sosyal programlama yapan merkezlere dönüşmeli.
- Ziyaret süresi odaklı tasarım: Başarı metrikleri ziyaretçi sayısından çok mekânda geçirilen süreye odaklanmalı.
- Hizmet deneyimi standardizasyonu: Ziyaretçi deneyimi tüm kiracılar arasında tutarlı hâle getirilmeli.
Bu dönüşüm mimari değil, yönetimsel bir dönüşümdür.
Yönetim, kiracılar, çalışanlar ve ziyaretçiler arasındaki bağ güçlüyse AVM yaşayan bir sosyal merkeze dönüşür; zayıfsa deneyim tutarsızlaşır ve sadakat azalır.
Başarıyı Yeniden Tanımlamak
Geleneksel metrikler — ciro, doluluk oranı, m² verimi — hâlâ kritik.
Ancak artık tek başına yeterli değil.
Geleceğin başarılı AVM’leri:
• En çok ürün satanlar değil,
• İnsanların zaman geçirmek için tercih ettiği merkezler olacak.
Dijitalleşme bilgiyi her yere ulaştırırken, fiziksel mekanların elindeki tek tekel ‘gerçek bağ’ kurma gücüdür.
Sektörün kendine sorması gereken temel soru artık şu:
“Başarıyı yalnızca finansal performansla mı ölçüyoruz, yoksa insanların geri gelme kararıyla mı?”
Muhammet Nezif Emek
UDOFED Genel Başkanı & UFRAD Yönetim Kurulu Üyesi Rasyo Holding, CEO
