Gayrimenkul çalışmaları, arazi ediniminden başlayıp imar planı ve kentsel tasarım planlarının yapımı, arsa vb. birçok konuyu kapsamakla birlikte proje yönetiminden insan kaynakları yönetimine kadar birçok mesleki uğraşın birlikte çalışmalarını zorunlu kılmaktadır. Gayrimenkul geliştirme projelerinde önemli olan satılabilirliği yüksek bir proje olduğundan, hedef kitleyi de incelemek gerekir. Gayrimenkul projesini verimli, başarılı olarak geliştirmek için öncelikle gayrimenkul geliştirme adımları incelenmelidir.
1-Arsa Seçim Aşaması
Üzerinde geliştirme yapılması planlanan arsanın yeri, konumu, büyüklüğü, sınırları ve çevre etkileşimleri, mevcut ve önceki kullanım alanları, altyapı durumu ve arsaya erişim yolları gibi genel bilgilerin elde edilmesiyle başlar. Arsanın rüzgar ve güneş alma durumu, arsanın bulunduğu bölgedeki sıcaklık ve yağış ortalamaları ile bölge nemi gibi iklimsel durum araştırılmasıyla devam edilir. Ardından arsanın topoğrafyası, yükseklikleri, uzay resimleri, koordinatları, bitkileşme durumu, su ile etkileşimi ve jeolojik durumuyla ilgili detaylı araştırma yapılır. Toplanan bu verilere ilave olarak arsanın bulunduğu bölgenin nüfusu, demografik yapısı, bölgedeki ticari ve sanayi yapılaşması, komşu bina yükseklikleri, bölgede yaşayan nüfusun alım gücü seviyelerini de içeren sosyo-kültürel durum analiz edilir.
2. Arsaya İlişkin Hedeflerin Belirlenmesi Aşaması
Bu aşamada, arsanın SWOT analizi (problem ve fırsatlara ilişkin genel bir değerlendirme) yapılır. Gelişmeyi etkileyecek temel etmenler belirlenir. Arsanın ne amaçla kullanılacağını tespit eden temel kriterler belirlendikten sonra arsada yapılacak olan geliştirmeye karar verilir.
3.Fizibilite Raporunun Hazırlanması
Gerçekleştireceğiniz yatırım projesinin size ne ölçüde fayda sağlayacağını bilmeniz, yatırım yapmaya değer olduğunun farkında olmanız gayrimenkul geliştirme aşamasında sizin için büyük bir bilgi kaynağı olacaktır. Böylelikle projenizin ne kadar işe yarar olduğunu göreceksiniz ve projenizin eksikliklerini rahat bir şekilde giderme imkânı bulacaksınız.
4.Mimari Tasarım Aşaması
Mimari tasarım, günlük hayatta karşımıza çıkan yapıların, mekânların, eşyaların, hatta bazen yolların ve yollardaki bitkilerin ağaçların bile belli bir kurala veya güzellik, işlevsellik algısına dayanılarak tasarlanması durumudur. Mimarlar ve farklı mesleklerden olan bir çok insan mimari tasarımda yer alabilir. Yatırımcılar, projede mimari öğeleri öne çıkarmakla beraber, her projenin tema ve konsept açısından farklılaşmasınıda hedefliyor.
5.Bütçe ve Maliyet Aşaması
Projenin direk ve endirek maliyetlerinin yer aldığı soft ve hardcost olarak tabir edilen tüm maliyetleri bu aşamada hesap edilerek detaylı bütçe oluşturulur.
6.Finansman Aşaması
Fizibilite aşamasına paralel olarak yürütülür. Yatırımın ne kadarının özkaynak kullanılarak yapılacağı, banka kredileri ve dış finansman kullanımı konuları ile ilgili görüşmeler yürütülür. Kat karşılığı arsa geliştirme, hasılat paylaşımlı model, yap-işlet-devret, yap-işlet gibi modellerle projelerin finansmanında ait alternatif senaryolar çalışılır.
7.İnşaat Aşaması
Bu aşama, inşaat öncesi izinlerin ve ruhsatın alınmasıyla başlar, organizasyondaki yetkili ve sorumlu kişilerin atanmasıyla devam eder, mobilizasyon aşaması ile takip edilen süreç, inşaat imalat aşamasıyla sona erer.
8. Pazarlama –Satış ve Kiralama Aşaması
Özellikle kiralama süreçleri doğrudan mimari tasarımı da etkileyeceğinden aslında bu süreç tasarım aşamasında başlamalıdır. Aynı şekilde pazarlama faaliyetleri de mimari tasarım sürecinde belirleyici rol oynamaktadır.
9.Mülk Yönetim Aşaması
Gayrimenkul sektöründe konuttan AVM’ye, hastaneden otellere kadar proje üretmenin yanı sıra mülk yönetimini iyi yapmak da yapılan yatırımın başarılı olmasında büyük önem taşıyor. Mülk ve tesis yönetimi bankalar tarafından da önemsenen bir konu. AVM, hastane, üniversite gibi tesislerde bankalar finansman tarafında yer alabiliyor. Çünkü bu tesislerin tamamına yakını banka finansmanıyla yapılıyor. Dolayısıyla kredinin teminatı açısından nakit akışı önemli ve nakit akışını yaratacak unsur da başarılı/ verimli tesis yönetimidir.
