Sanayi Devrimi’nin heybetli anıtları olan enerji santralleri, teknoloji ilerledikçe işlevini yitirdi ve kentsel dönüşümün en çetin sorularından birini ortaya çıkardı: Yıkmak mı, yoksa yeni bir ekonomik değer yaratmak mı? İstanbul’daki Santralistanbul ve Londra’daki Battersea Power Station bu dönüşümün küresel çaptaki en parlak ve en değer yaratan iki örneği. Her ikisi de 1983’te kapandı, ancak bugün bulundukları bölgelerin ekonomik nabzını tutan, modern tüketim ve yaşam alanlarına dönüştüler.
Battersea: Karma Lüks Proje
Londra’nın ikonik dört bacalı devi Battersea Power Station, 1930’larda inşa edildi ve 1983’te kapandıktan sonra uzun yıllar Thames Nehri kıyısında ‘hayalet yapı’ olarak kaldı. Ancak 2022’de tamamlanan devasa proje ticari gayrimenkul ve perakende alanında adeta bir başarı abidesi yarattı.
- Battersea’nin dönüşümü, eski bir endüstriyel bölgeyi A Sınıfı bir karma kullanımlı destinasyona dönüştü. İçine yerleştirilen lüks perakende mağazaları, restoranlar ve sinema salonları, üst düzey bir alışveriş deneyimi sunmaya başladı ve bölgeye değer kattı. Özellikle Apple’ın Avrupa Genel Merkezi gibi küresel kiracıların gelişi, perakende kiralamalarının ve çevredeki konut fiyatlarının da değerini katladı. Battersea, kendi etrafında yepyeni bir merkezi iş alanı oluştur
Santralistanbul: Kültür ve Eğitim Karması
Haliç kıyısındaki Silahtarağa, 1910’larda Osmanlı’nın ilk santraliydi. 1983’teki kapanışının ardından 2007’de İstanbul Bilgi Üniversitesi öncülüğünde Santralistanbul adıyla kültürel ve eğitim odaklı bir yaşam merkezine dönüştü.
- Santralistanbul, Battersea gibi doğrudan lüks perakende üzerine odaklanmasa da, yaratılan insan trafiği ve marka değeri sayesinde bölgeye dolaylı ticari değer katmıştır. Kampüsün kütüphanesi, çağdaş sanat galerisi, Enerji Müzesi ve derslik/atölye alanları, öğrenci, akademisyen ve sanatsever için kalıcı bir çekim merkezi haline getirmiştir.
- Eski depo ve atölyelerin dönüştürüldüğü modern kafe, restoran ve sosyal alanlar, kampüsün ticari dinamiklerini oluşturuyor. Bu yeme-içme ve yaşam alanı üniteleri, sürekli ve nitelikli bir müşteri akışına sahip. Bu durum, Santralistanbul’u tipik bir AVM olmaktan çıkarıp, “kültürle desteklenmiş sosyal alan” modelinin başarılı bir örneği yapıyor.
Santralistanbul ve Battersea Power Station, atıl endüstriyel yapıların pasif bir yük olmadığını, aksine aktif bir kentsel ve ekonomik değer olduğunu kanıtlıyor. Battersea, mega bir karma kullanımlı AVM modelini benimseyerek doğrudan ve yüksek hızlı bir gayrimenkul değeri yarattı. Santralistanbul ise eğitim ve kültürü ana çekim kuvveti yaparak, bu kuvvetin etrafında uzun vadeli, istikrarlı bir sosyal alan ekosistemi kurdu
Bu iki proje de, eski yapıların yıkılmak yerine dönüştürülmesiyle elde edilen çevreye duyarlı ve ekonomik getirisi yüksek, yeni nesil kentsel cazibe merkezleri yarattığını gösteriyor. Gayrimenkul ve perakende sektörleri için bu dönüşümler, gelecekteki yatırım kararlarına ışık tutan, emsal değeri yüksek projelerdir.
Filiz Işıl DERELİOĞLU
SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
TDUB Değerlendirme Komitesi Üyesi
