Orta Doğu, AVM işinde yeni bir lige geçmiş durumda. Biz Türkiye’de “Neden artık yeni AVM yapılmıyor?” sorusunu tartışırken, Körfez ülkeleri bambaşka bir sorunun peşinde: “Alışverişe nasıl yeni bir hikâye yazarız?”
Dubai’de geçen ay duyurulan Ghaf Woods Mall, orman temalı ilk AVM olarak binlerce ağacın içinde lüks perakendeyi konumlandırmaya hazırlanıyor. Riyad’da yükselen Mall of Saudi, kapalı kayak pistiyle “çölün ortasında kar” vaadi satıyor. The Avenues – Riyadh ise AVM’yi oteller, kuleler ve bulvarlarla birlikte adeta küçük bir şehre dönüştürüyor. Katar’daki Qetaifan Adası’nda kurulacak açık hava outlet köyü, klimalı sokaklarıyla hava şartlarını bile konsepte dahil ediyor.
Orta Doğu yatırımcısı şuna güveniyor:
Gelir seviyesi yüksek ziyaretçi, doğru kurgulanmış konsept karşısında daha fazla ve daha kârlı harcama yapar. Çünkü burada tüketici psikolojisi devreye giriyor. Thorstein Veblen’in anlattığı “gösterişçi tüketim”de olduğu gibi, bazı alışverişler ihtiyaçtan değil, statü göstermek için yapılıyor. Lüks AVM’ler de tam olarak bu duyguyu tetiklemeyi hedefliyor: “Buraya gelen, sadece ürün değil; hikâye ve sosyal rol satın alıyor.”
Bir diğer fark, kamu otoritelerinin bu işin içinde olması. Suudi Arabistan’da Vision 2030 kapsamında perakende ve eğlence, ekonomiyi çeşitlendirme planlarının tam merkezinde. Dubai ve Abu Dabi de AVM’leri sadece yatırımcıya bırakmıyor; turizm kampanyaları, altyapı yatırımları ve teşviklerle destekliyor.
Yani Orta Doğu’da artık sadece “büyüklük” yarışı yok; konsept savaşı var. Her yeni proje, bir öncekinden daha fazla “hikâye”, daha fazla “deneyim” ve daha güçlü bir turizm vaadiyle sahneye çıkıyor. Körfez yatırımcısı, AVM planlarken yalnızca m² kiralamayı değil; turizm gelirini, şehir markasını ve küresel algıyı birlikte düşünüyor. Her yeni AVM; otel, eğlence, spor, doğa ve kültür yatırımlarının yapıştırıcısı haline geliyor.
Türkiye’de ise tablo çok farklı. Ortalama AVM ziyaretçisi hâlâ ağırlıklı olarak temel ihtiyaçlarını karşılıyor. Sepette gıda, temizlik, uygun fiyatlı tekstil var. AYD’nin ekim verileri bunu doğruluyor: Yeni sezon etkisiyle giyimde reel büyüme görülse de, cüzdan büyümediği için bir kategoride artan tüketim başka kategorilerde azalarak dengeleniyor. Bu dengelenmenin bedelini ise ayakkabı ve “diğer” kategoriler ödüyor. Yani Türkiye’de güçlü ve geniş hacimli bir tüketim davranışı yok; tüketici bütçesini sürekli yer değiştirerek ayakta tutuyor.
“Gerçek anlamda iyi alışveriş” yapabilecek kitle ise giderek yurtdışına kayıyor; Avrupa’ya, Ortadoğu’ya, hatta komşu ülkelere. Harcanabilir geliri yüksek Türk tüketicisinin önemli bir kısmı, kendi ülkesinde değil, başka ülkelerin AVM’lerinde ya da cadde mağazalarında katma değer bırakıyor.
Bu nedenle Türkiye’nin AVM gündemi, “Yeni AVM yapalım mı?” sorusundan çok şu soruya kaymalı:
Mevcut AVM’lerimizi, gelir düzeyi baskılanmış yerel tüketiciye rağmen; turizm, deneyim ve yeni finansman modelleriyle nasıl yeniden konumlandırabiliriz?
Ortadoğu’da konsept savaşları başladı; orada sermaye ve devlet birlikte “hikâye” yazıyor.
Bizim asıl karar vermemiz gereken ise şu:
Bu hikâyede sadece Türk tüketicisi mi konuğumuz olacak, yoksa Türkiye de yeniden bölgenin alışveriş sahnesine mi çıkacak?
Beytullah Aksoy – İsra Holding – İş Geliştirme ve Satış Direktörü
