AVM sektöründe tecrübe, hız ve değişimi merkezine alarak yola çıkan ENS Danışmanlık; projelere özel stratejileri, güçlü analiz kabiliyeti ve çözüm odaklı yaklaşımıyla sektörde fark yaratıyor. “Effective New Solutions” vizyonuyla hareket eden ENS Danışmanlık, sadece mevcut sorunlara çözüm üretmekle kalmıyor, aynı zamanda değişen tüketici alışkanlıklarına ve dinamik piyasa koşullarına uyum sağlayan, sürdürülebilir modeller de geliştiriyor. Temmuz sayımızda kapak konuğumuz olan ENS Danışmanlık CEO’su Emre Şen yatırımcı, kiracı ve ziyaretçi üçgeninde kurdukları denge anlayışıyla üç tarafı da memnun edebilecek bir ekosistem oluşturduklarını kaydetti. Şen, “Özel ilgi, doğru tespit, ulaşılabilir hedef ve hızlı çözüm ile gerçekleşecek sonuç ise bizim süreci kusursuz bir şekilde yönetmemizi sağlıyor.” dedi.
ENS’yi kurarken neyi hedeflediniz ve bu hedefinize ulaşabildiniz mi? Şirketinizin adının özel bir anlamı var mı?
ENS’nin kurulum sürecinde sektör için yeni bir bakış açısı hedefledik. Bu bağlamda tecrübeyi, hızı ve değişimi merkezimize aldık. Her projenin kendine özel dinamikleri olduğunu öngörerek, başarılı olmak için gerek dünyada gerekse ülkemizdeki değişimlere uyum sağlamış, çözüm odaklı projeler amaçladık. Bu temel ile ilk adımı atarak şirketimizin adını ENS; ‘Effective New Solutions’ yani etkili yeni çözümler olarak belirledik. Biz aynı kitabı okuyarak aynı sonuca varmaktan ziyade, her proje için yeni ve projeye özgü kişiselleştirilmiş bir kitap yazıyoruz. Bu kitabın sonu, bizi beklenti ve hayallerimize götürüyor. Mevcut bilgiyi her projede uygulamak yerine bu bilgiyi projeye nasıl entegre edebileceğimizi kurguluyoruz.
ENS Danışmanlık olarak başarılı projelere imzanızı atıyorsunuz, bunun yanında bazı sıkıntı yaşayan AVM’lere verdiğiniz destekle de projeyi kalkındırıyorsunuz. Bu başarının sırrı nedir?
Her AVM bizim nezdimizde ayrı ve özel bir değer ifade ediyor. Dinamikleri birbirinden farklı olduğu gibi her biri için ayrı ve özenli bir çalışma yürüterek ciddi emek vermeniz gerekiyor. Mevcut sorunları çözdüğümüz gibi ileride karşılaşabileceğimiz sorunları da öngörerek hareket ediyoruz. Günümüz koşullarına uygun ve rakiplerden farklılaşacak stratejileri geliştirmek ve bu stratejileri projeye entegre etmek bizi değerli kılıyor. Aslında AVM’ler ticari kazanç için planlanmış ve hayata geçirilmiş büyük yapılar olsa da zaman içerisinde birtakım sebeplerle hedeflenen noktaya ulaşamamış olabiliyor. Bu gibi projelerde sorunları doğru tespit etmek ve rakiplerimizden farklılaşmak bizim ana stratejimizi oluşturuyor. Sonuç olarak geçmiş dönemden benimsenen; “her projeye aynı bakış açısı, her projede uygulanan aynı stratejiler ve taktikler” gibi yaklaşımlar günümüzde geçersiz kalıyor ve projeye de zarar veriyor. Özel ilgi, doğru tespit, ulaşılabilir hedef ve hızlı çözüm ile gerçekleşecek sonuç ise bizim süreci kusursuz bir şekilde yönetmemizi sağlıyor.
Türkiye’de AVM yönetimi son 10 yılda nasıl bir dönüşüm geçirdi?
Son 10 yılda ekonomik anlamda sektörümüz dalgalanmalar yaşadı. Tahsilat problemleri, kira rakamlarının düşük kalması ve ciro kira oranlarının yükselmesi sektör içinde bazı sorunlara yol açtı. Bunun yanında Türkiye’deki yabancılar, uzun bir süredir ülkemizden çıkış yapma eğilimindeler. Perakende markalar ve AVM yönetim firmaları de bu sürece dahil oldular. Sonuç olarak biz Türklere çok iş düşüyor. Kendi sektörümüzü ciddi bir ivme ile daha değerli hale getirmemiz ve büyümemizle düzelecek. O noktada ise yabancı yatırımcıların tekrar gözdesi olan bir ülke olacağımıza inanıyoruz. Sektör pandemiyi, yabancıların gerçekleştirdiği döviz ataklarını, TL’ye dönüşümü ve ortak alan yönetmelikleri gibi süreçleri yaşadı. Bu bir anlamda sistemin regülasyon süreciydi. Bu süreç yaşanırken regülasyonlar sebebiyle ülkeden uzaklaşan yabancı yatırımcılar oldu. Bu durum Türkiye’nin jeopolitik konumu ve politik kondisyonlarıyla da desteklenmiş olabilir. Neticede, yabancılar buradan uzaklaşıyorlar. Bu konuda bizlere büyük görev düşüyor, pazarı eskiden olduğu gibi görkemli günlerine döndürmek bizim ana sorumluluğumuz olarak ortaya çıkıyor. Daha fazla ziyaretçi çekmek ve AVM’de daha fazla ciro yaratabilmek, verimliliği artırabilmek aslında en önemli kritik hedefimiz olmalı. Bizler, deneyimimizi ve profesyonelliğimizi kullanarak hareket ediyoruz. Hem kiracılarımızın hem de aynı zamanda da yatırımcılarımızın yanında yer alarak, her iki tarafın da haklarını savunmayı ve destek olmayı doğru buluyoruz.
Diğer yandan tüketici alışkanlıkları da hızla değişiyor. Danışmanlık verdiğiniz projelerde, bu değişimin AVM’lerdeki marka karmasına ve kiralama stratejilerine etkisini nasıl gözlemliyorsunuz?
Tüketici alışkanlıkları hiçbir zaman durmadı sadece değişti. Artık daha önce yapılmamış olanı sektöre entegre ederek, günümüz koşullarına uygun alışveriş merkezlerini yaratıyoruz. Örneğin ilk etapta birinci nesil alışveriş merkezi dediğimiz kapalı kutu şeklinde olan çok katlı alışveriş merkezleri, yaşamı merkezine alan, yeme içme ve eğlence alanları olan, keyifle zaman geçirilen o sırada deneyim elde edeceğimiz alanlar haline geldi. Şu an ise öyle bir noktada ki, lokasyon, çevresindeki kitlenin yapısı, bölgenin meteorolojik şartları gibi birçok etken planlanarak alışveriş merkezleri güncelleniyor. Doğal olarak alışveriş merkezleri de sektörü yaşıyor ve değişiyor. Bu değişim hiç durmadan devam ediyor. Burada kritik soru; “Biz bu değişime nasıl adapte oluyoruz? Bizim sıklıkla yurt dışı AVM ziyaretlerimiz oluyor ve Study Tour’ları hayata geçiriyoruz. Aynı zamanda ulusal ve uluslararası sempozyumları, etkinlik, konferansları takip ediyoruz. Pazardaki makaleleri okuyarak; uluslararası kontaklarımızdan bilgi alarak, onlarla iletişimde kalarak dijital takibimizi de aynı şekilde devam ettiriyoruz. Biz, bu değişime adapte oluyoruz. Avrupa ya da Uzak Doğu fark etmeksizin, entegre edeceğimiz yer kendi coğrafyamız olduğu için bize en uygun model haline güncelliyor ve öyle uygulamaya getiriyoruz.
Açık alan AVM’ler, tematik alışveriş alanları, deneyim odaklı projeler. Bugünün ziyaretçisini merkeze alan hangi yeni AVM konseptleri sektörde öne çıkıyor?
Biz her proje için o lokasyonun ihtiyaç ve taleplerine göre hareket etmeyi tercih ediyoruz. Her proje ayrı bir deneyim, ayrı bir konsept ve ayrı bir marka karması gerektirdiğinden, bunlar farklılaşabileceğimiz unsurlar olarak ön plana çıkıyor. Bir yol haritası çıkartıyoruz ve bu yol haritasında birtakım duraklar var. Hedefe yönelik belirlediğimiz noktalarda taktiklerimiz ve stratejilerimiz değişebiliyor.
AVM’ler için sürdürebilirlik artık sadece çevresel değil, ekonomik ve sosyal bir gereklilik de oldu. Bu üç başlık altında Türkiye’deki AVM’leri nasıl değerlendiriyorsunuz?
Sürdürülebilirlik için her zaman söylediğimiz bir metot var; sektör bileşenlerinin memnuniyeti bize göre bu 3 ayaklı masa modeli gibi, yatırımcı, kiracı ve ziyaretçi. Sürdürülebilirlik; ziyaretçinin, kiracının ve AVM yatırımcısının hayatının daha verimli ve refah içinde geçen aynı zamanda olabilecek birçok yönde pozitife döndürdüğü bir süreç olmalı. Biz AVM sektörü özelindeki sürdürülebilirliğe böyle bakıyoruz.
Şöyle özetletebiliriz:
Ziyaretçi; mutlu ve huzurlu olması kendini rahat ve güvende hissetmesi gereken kişi. Kiracı; ziyaretçinin müşteriye dönmesini hedefleyen kişi. Yatırımcı ise kiracının gerçekleştirdiği cirodan belli bir oranda pay almak isteyen kişidir. Dolayısıyla ziyaretçiyi mutlu edebilirsek kiracı, kiracıyı edebilirsek, yatırımcı mutlu olur. Bu sistemde prensibimiz üç tarafı da memnun edebilecek ekosistemi oluşturmaktır.
Önümüzdeki 5 yıl içinde AVM danışmanlık sektörünü bekleyen en büyük fırsat ve tehditler neler sizce? Yeni nesil danışmanlık anlayışı nereye evriliyor?
Sektör içerisinde konsolidasyon olacak diye öngörüyorum. AVM’ler, yönetim firmaları ve markalar kendi içlerinde birleşecek. Birleşmekten güç doğacak, verimlilik artacak. AVM yatırımcıları münferit değil ortaklı, kooperatif şeklinde belki de mağaza satışı şeklinde AVM’ler yapılacak. Şu an nitelikli personel yetiştirilmiyor ve yetiştirilmeyen personelden çok büyük beklenti oluyor bu önemli, o yüzden nitelikli personel yetiştirilerek doğru adımlar atılmalı.
Son olarak; Türkiye AVM pazarının geleceğini etkileyecek 3 ana trend sizce hangileri olacak? Sektör bu trendlere ne kadar hazır?
Geleceği etkileyecek 3 ana trendi 3M olarak kategorize ediyoruz. Mutlu Ziyaretçi, Mutlu Kiracı, Mutlu Yatırımcı.
ENS Danışmanlık’ın projelerinde ön plana çıkardığı en temel özellikler hangileridir?
Pazar çok hareketli, dinamik ve değişken. Bu sebeple günümüz koşullarına adapte olmak ve güncel kalmak bizim için en önemli unsur. ENS Danışmanlık olarak bizim için; hız, güven, güncellik, farklılaşma ve iletişim ön plandadır.
Hız; perakende sektöründe her şey çok hızlı değişebilir. Cirolar, hedefler, günümüz koşulları, döviz kurları… Bu sebeple işler farklı bir noktaya gidiyor, burada değişikliklere karşı göstereceğimiz hızlı reaksiyon ile bu süreci noktalamak gerekir. Güven; kolay kurulan bir şey değil ama çok kolay kaybedilebilen bir şey. Bizim için, perakendecilerin bize duyduğu güveni asla kaybetmemek en önemli noktalardan biri. Güncellik; sürekli güncel olanı takip ederek ve güncel olanı stratejik hamleler ile projelerimize entegre etmekten yanayız. Farklılaşma; etkili yeni çözümler ile, aynı kalmayan AVM sektörüne uygun çözümler sunarak fark yaratmak istiyoruz. İletişim; her projemize butik hizmet sağlayarak güçlü iletişim kurmaktan yanayız.
