Esas Gayrimenkul, 2024 yılı itibarı yla başarılı bir büyüme performansı göstererek sektördeki lider konumunu pekiştirdi. Yenilikçi yaklaşımlar, sürdürülebilirlik çalışmaları ve müşteri odaklı stratejilerle, 2025 ve sonrasında da sektörde dönüşümün öncüsü olmaya devam edeceklerini açıklayan Esas Gayrimenkul COO’su Nevzat Yavan’ı Aralık sayımızda kapak konuğumuz olarak dergimizde ağırladık.
Nevzat Bey, Esas Gayrimenkul 2024 yılını nasıl kapatacak?
2024’ü planlarken biz aslında yılı 4 çeyreğe ayırmıştık. 1. çeyrekte büyümeler çok güçlü olacak, 2. çeyrekte biraz yavaşlayacak, 3. çeyrekte daha derin hissedeceğiz, 4. çeyrekte de bunu kısmi olarak toparlayacağız demiştik. Son rakamlarımıza göre 2024’ü öngördüğümüz şekilde tamamlayacağız.
İlk çeyrekte cirolarda beklediğimiz gibi güçlü bir büyüme gerçekleşti. 1. çeyrekten sonra tüketimi yavaşlatmaya yönelik çalışmalar sonuç vermeye başladı ve ciro büyümeleri yavaşladı. Mayıs, Haziran, Temmuz dönemlerinde tüketimin biraz daha yavaşladığını hissettik. Aslında büyüme yavaşladı demek daha doğru olur çünkü bu bir düşme değil. İlk çeyrekte çok güçlü bir büyüme vardı, o biraz yavaşladı. 3. çeyrekte kısmi olarak bir büyüme, gelişme gördük.
Rakamlara baktığımız zaman bizim varlık yönetimi yaptığımız AVM’lerde %95 ciro büyümesi gerçekleşti. Ziyaretçiye baktığımız zaman, bir önceki yıla göre %11,5 büyüme gerçekleşti. Evet ciroyu büyütebilirsiniz, mağaza karması değişir, yeni oyuncu gelir. Enflasyonun bazı etkileri vardır. Orada değişken çok fazla ama ziyaretçiyi büyütebilmek önemli bir başarı; %11,5 ziyaretçi büyümesi gerçekleştirdik, bunun da ciroya çok etkisi oldu.
Rakamlarınıza baktığımızda önemli başarılara imza attığınızı görüyoruz. Bunun püf noktası nedir?
Enfl asyondan arındırdığımızda %22 civarında reel bir büyüme anlamına geliyor; değerli bir büyüme. Bunu yapabilmek için bütün bu AVM’lere hâlâ perakende optimizasyonu yapıyoruz, iyi kiracı ve iş ortaklarıyla iş birliğine destek veriyoruz. AVM’lere doğru markalar kazandırmaya devam ediyoruz. AVM’lerin pazarlama tarafındaki ihtiyaçlarına cevap veriyoruz. Yatırım yapmaya devam ediyoruz, AVM’lerimizi yeniliyoruz. AVM’lerde potansiyel varsa biz bu potansiyeli büyütüyoruz. Dijitalleşme ve sürdürülebilirlik sürecini konuşuyoruz. Bütün bunlara baktığınız zaman, gayrimenkulünüze ve iş ortaklarınıza yatırım yaptığınız zaman, perakendeci iş ortakları da mağazalarını yenilemeye ve optimize etmeye devam ediyor. İşte benim o “ortak akıl” dediğim mekanizma çalıştığında, enflasyon üstü büyümeleri gerçekleştirebiliyorsunuz.
Bu büyümeler çok kıymetli, hepimizin bugünlerde ihtiyacı olan büyümeler… Bu ciro büyümesi her zaman olduğu gibi homojen değil. Bazı kategoriler daha fazla, bazıları daha az büyüyor. Dikkatimizi çeken bir konu; kozmetik kategorisi çok güçlü bir şekilde büyümeye devam etti. Ev kategorisi ve elektronik de aynı şekilde. Yeme-içme ve markette diğer kategorilere göre büyümeyi daha az gördük. Sektörde hemen hemen bu 20 AVM’ye baktığınız zaman net bir şekilde bunu görebiliyorsunuz. Biz burayı çok canlı görüyoruz aslında. Ciroları günlük de görebiliyoruz, aylık da görebiliyoruz; dolayısıyla buradaki hareketi çok iyi izleyebiliyoruz. İlk çeyreğe baktığımız zaman çok ciddi bir perakende optimizasyonu ve kiralama yaptık. Çok fazla yeni oyuncuyu AVM’lere kazandırabildik. İçerideki pek çok kiracımızın metrekaresini büyütme şansımız oldu, küçülttüğümüz metrekareler oldu. Yeni kiralamalar ve aynı zamanda anchor mağazaları AVM’ye aldığımız oldu. Hep o konuştuğumuz yeni kategori kısmında yatırımlarımız oldu. 2024’ün ilk 9 ayına baktığımızda, Esas Gayrimenkul için bu çabayla beraber iyi geçtiğini söyleyebiliriz.
2025’te hem Esas Gayrimenkul hem de AVM sektörüne yönelik öngörülerinizi paylaşır mısınız?
2025’i bu sefer 2’ye ayırdık. İlk yarı yıl ve ikinci yarı yıl. Bu yılın sonuna doğru atılacak olan bazı olumlu adımlarla beraber, gelecek senenin 2. yarısından sonra daha pozitifiz. AVM sektörü ve perakendeciler açısından baktığımız zaman elbette enfl asyon düşmesiyle bu büyüme de gerçekleşmeyecek. Artık 2025 yılı bence optimizasyon için çok doğru bir yıl. Geride bıraktığımız 3 yıl içinde en yüksek enfl asyonla beraber pek çok rasyo değişti, aynı zamanda ondan arındırdığımız zaman 2025 yılının ikinci yarısından itibaren artık herkesin kendini bir kez daha gözden geçireceği bir dönem olacak. Biz iyimseriz fakat arkasında yine iyi bir stratejimiz, iyi bir planımız var.
Az önce bahsettiğim her şeyi yapmaya devam edeceğimiz için iyimseriz. Yatırımlara devam edeceğiz. İş büyümeye devam edecek. 2024’te varlık yönetimi işi çok başarılı bir büyüme gerçekleştirdi. 5 tane yeni proje kattık. Şu anda 24 tane varlık yönetimi yapıyoruz. Bunların 7 tanesi bizim, geri kalanı farklı iş ortaklarımızın. Yılın başında Kızılay AVM’yi devraldık. Bir yandan yeniliyor, diğer yandan yönetimini ve kiralamasını yapıyoruz. Şu anda perakende optimizasyonu devam ediyor, yenileme çalışmaları başlıyor. Kızılay niye iyi bir örnek? Hep bahsettiğimiz konu, sektör dönüşüyor. Sektör yaşlanıyor ve dönüşmesi gerekiyor diyorduk söylem olarak. Bu çalışmaların bitmesi ve lansmanın yapılmasıyla ortaya daha güzel bir şey çıkacak. Bu örnek Türkiye’de çoğalacak.
Türkiye’deki AVM’ler de şu anda yaşlanmaya devam ediyor; dolayısıyla bunların dönüştürülmesi gerekiyor. Esas Varlık Yönetimi olarak buna adayız. Bunu dönüştürmek için katkı üretmeye çalışıyoruz. Yine bu yıl içerisinde Ankara’daki karma proje olan Cubes Ankara operasyonuna başladık. Kale Center çok iyi bir outlet örneğidir. Aynı zamanda az önce bahsettiğim yaklaşım için de iyi bir örnektir. Yenilenecek olan bir proje. Şu anda Kale Center ile hem yenilenme hem de perakende optimizasyonu dediğimiz bu kategori tasarımı çalışmalarıyla ilgili görüşüyoruz. AVM’leri yeme-içme ve hazır giyimin dışına çıkartma çabasındayız. İzmir’in iyi bir AVM’si olan Point Bornova ve çok yakın zamanda Bursa Kent Meydanı portföyümüze katıldı. Bu günlerde yeni bir proje üzerine çalışıyoruz. Sıfırdan bir proje geliştirme; Türkiye’de az görülüyor. Dolayısıyla bunlarla beraber hem ana işimiz olan AVM varlık yönetimi işimiz büyüyor hem de servislerimizi çeşitlendiriyoruz. Bizim varlık yönetimi, mülk yönetimi, kiralama, danışmanlık hizmetleri, sürdürülebilirlik danışmanlığı, dijitalleşme danışmanlığı, gayrimenkul alım satım konusunda servislerimiz vardı. Dolayısıyla bunlar da çeşitlenmeye devam ediyor. Bunlara baktığımız zaman Esas Gayrimenkul ve Esas Varlık Yönetimi için 2024 yılı iyi geçti ve 2025 yılında bu büyümeye devam etmek istiyoruz.
Bizim bir hedefimiz vardı; ana işimiz olan varlık yönetimini ilk aşamada 35 AVM yöneten bir şirket haline getirmek. Rakamlar kıymetli ama asıl önemsediğimiz bu yolculuk. Esas’ın kültüründe bu vardır. Sektör dönüşmeye devam eder ve bizim baktığımız yerden bakarsa, biz zaten Türkiye ve yakın coğrafyada büyütürüz. Kuzey Irak’ta bir işimiz var, Dohuk’ta. Kuzey Irak’tan sonra güneyde büyütmek istiyoruz. Suudi Arabistan ağırlıklı, Orta Doğu’da da sürekli fırsatların peşindeyiz. Çünkü know how ihraç etmemiz gerekiyor. Bu bir hizmet ihracatı, bunu da büyütmenin peşindeyiz. Dolayısıyla 2025 yılına baktığımızda, varlık yönetimi işimizin büyüdüğü bir yıl olacak.
Önümüzdeki dönemde AVM işi nasıl bir dönüşüm geçirecek? Esas Gayrimenkul’ün yeni dönem stratejileri nasıl şekillenecek?
Bizim “Esas Labs” isimli bir platformumuz var. Esas Labs’i 3-4 sene önce tasarlarken bir hedefi vardı, öncelikli olarak müşteri tarafı. Müşteri tarafındaki bütün bu dönüşümü doğru anlamamız gerekiyordu ki gayrimenkulün dönüşümünü doğru planlayalım. Esas Labs’de bugüne kadar sizin de aşina olduğunuz pek çok çalışma yaptık. Onlar sürekli müşteri tarafından besleniyor. Müşteri tarafından beslendiğimiz zaman, oradaki sosyal yaşam tarzının nasıl değiştiğini, alışveriş alışkanlığının nasıl değiştiğini daha yakından izliyoruz. Bizim bir de “Shopla” isimli bir uygulamamız var. Shopla’nın içerisinde çok değerli bir data var. O data da bize çok şey söylüyor. Şu anda bir ziyaretçi Çanakkale’deki bir alışveriş merkezimize girdiği zaman, biz oradaki davranışı izleyebiliyoruz. Yapay zekâyla beraber bu veriyi analiz ettiğimizde bize harika ipuçları veriyor. Bu ipuçlarını aldığımızda, sizin az önce sorduğunuz sorunun cevabına geliyor. Bizim bu alışveriş merkezindeki kategori değişimini nasıl yapmamız gerekiyor? Hangi kategoriyi büyütmeliyiz? Ortauzun vadede hangisini küçültmeliyiz? Hangi mağazaları içerisine almalıyız? O kategorideki hangi mağazaların onun içerisine girmesi gerekiyor? Bunu nasıl pazarlamamız gerekiyor? Müşteri ne istiyor? Yatayda/dikeyde nasıl hareket etmek istiyor? Yeme-içmeyi nasıl yapacağız? Bütün bunların üzerine düşünen bir varlık yönetimi ekibi var. Biz her zaman ne diyorduk? Evet eğlence sektörü işlev değiştirerek belli bir oranda küçülecek, fakat bu eğlence kategorisinin tek başına küçüleceği anlamına gelmiyor. Yeni oyuncular geliyor; bu yeni oyuncular eğlence sektörünün hem sinema tarafını hem performans tarafını hem de çocuk eğlence tarafını çeşitlendirmeye devam edecek ve kategori buna göre değişecek diyorduk. Yeme içme %5 ila %10 arası büyüyecek diyorduk. Biz bunları 5 sene önce söylüyorduk, şimdi kendi içerisinde uygulamaya giriyor. Bizim burada net bir tespitimiz vardı. Hazır giyimin alışveriş merkezlerindeki payı azalacak diyorduk, bunu bütün platformlarda söyledik. Hatırlatmak için diyorduk ki; %70 oranında azalacak, %30 oranındaki azalan içerisinde de yeni kategoriler gelecek. Yakın zamanda AVM’ler içerisinde fullfilment denilen lojistik üstleri kurulacağını göreceksiniz. Büyük depolardan bahsetmiyorum. Şunu yapmak istiyoruz; bir AVM’de 1000 m2 bir mağaza hem online’da yapılan alışverişin teslimat noktası olsun hem de dışarıya ve AVM müşterisine fiziksel alışveriş imkânı sağlasın. Bütün bu kategorileri yavaş yavaş AVM’lere koymaya başladık. Esas olarak bunların ilklerini yapmak istiyoruz; ilham versin, örnekler çoğalsın istiyoruz. Bu kategori dönüşümünü yaşayacağız. Örneklerini bizim portföyümüzde görüyoruz; şu anda 4-5 tane AVM yenileniyor. Sektörün yenilenmesiyle ilgili de her türlü istatistiksel veriyi tüm platformlarda paylaşıyoruz ve diyoruz ki, “sektör yaşlanıyor, dönüşmesi lazım”. Bunu hangi şirketler yapacak? Esas Varlık Yönetimi bunlar için çok iyi bir aday; çünkü verisi var, bunun üzerine araştırma yapıyor ve bunu da kendine saklamıyor. Şu anda Esas Labs’ın web sitesine bakarsanız tüm araştırmalarımızı görebilirsiniz. Sadece bunları yapmıyoruz, sektörün yapısal sorunlarını çözmek için de çaba sarf ediyoruz. Sürdürülebilirlik konusunda başlattığımız projelerin 2. fazını yapıyoruz. Çok değerli bir konu. Bugün gururla söyleyebilirim ki bizim yatırımcısı olduğumuz AVM’lerin ortak alanlarının enerji ihtiyacının %90’ını GES vb. yenilenebilir enerji kaynaklarından sağlıyoruz. Bu oran %70’ti, önce %80, sonra %85 ve geçen hafta %90 oldu. Biz 2030 yılında Net Sıfır olma hedefi koymuştuk. Şimdi bunu yeniliyoruz, gelecek sene sonunda Türkiye’de ilk defa bizim sektörümüzde bizim şirketimiz Net Sıfır olacak. Bu çok önemli bir şey. Bunu başlattığımız günden bugüne kadar sektörün ilham aldığını görmek müthiş keyif veriyor. Şu anda projelerde buna benzer örnekleri daha fazla görmeye çalışıyoruz. %90’a zaten geldik, bunu %100 yapmak istiyoruz. Sadece AVM’lerimiz değil, ofis binalarımız da %100 temiz enerjiyle besleniyor. Bu müthiş bir şey. Bunu çoğaltabilelim ki örnekler iyice artsın.
Sürdürülebilirlik konusunda önemli çalışmalar yapıyorsunuz. Detaylarını alabilir miyiz?
Sürdürülebilirlik bizim sadece internet sayfamızdaki bir bölüm ve altında yazan hoş cümlelerden ibaret değil. Sürdürülebilirlikte başarılı olmak için şirketin bunu gerçekten hissedarlık, yönetim kurulu ve yönetici seviyesinde sahiplenmesi gerekiyor. Sürdürülebilirlik Esas Gayrimenkul ve Esas Varlık Yönetimi’nde bu şekilde ele alınıyor. Sürdürülebilirliğin 3 tane temel başlığı vardır; yönetsel, çevresel ve sosyal konular, önce buradan başlamak gerektiğini düşünüyoruz. Dolayısıyla biz bu konuda yönetim kurulu dahil olmak üzere tüm düzeylerde sahiplenmeyle ilerliyoruz ve konuyu böyle ele aldığımız için kendimize mesele kabul ediyoruz. Bizim burada iyi bir vizyonumuz, stratejimiz ve planımız var. Sadece vizyon değil, strateji de var plan da.
Birleşmiş Milletler’in kalkınma amaçlarının içerisinden 7 tanesini -bizim iş modelimize uygun olanları- seçtik. Her bir hedefin altında da pek çok inisiyatif koyduk. Her birinin altında proje var. Şirketteki tüm çalışma arkadaşlarım bu 7 hedefin altındaki komitelerin bir tanesinde çalışıyor. Önemli ve çevresel etkisi yüksek bir konu olduğu için temiz enerjiyi daha fazla konuşuyoruz fakat sosyal etki de çevresel etki kadar önemli. O yüzden ikiye ayırdık; bir tanesi sektör için yaptıklarımız, diğeri kendimiz için yaptıklarımız. Sektör için kıymetli şeyler yaptık. Türkiye’de ilk defa sürdürülebilirlik konusunda sektörün sürdürülebilirlik yol haritasını oluşturduk. Şu an bu sektörün önünde bir yol haritası var. Çalışmada Türkiye’de AVM sektörünün toplam karbon ayak izi, GES kapasitesi gibi verilerin yanında metrikler de hesaplanmıştır. Dünyada m2 ve kişi başına karbon emisyonun hesaplandığı ilk projedir. Esas Gayrimenkul liderliğinde AYD & Akademetre iş birliği ile Enerji ve Sürdürülebilirlik Endeksi çalışması yapılmaktadır. Paydaşların karşılaştırma ve performansı için kullanabileceği, kendini hizalayabileceği kıymetli bir çalışmadır ve yine dünyada yapılan ilk endeks çalışmasıdır.
Kendi işimize döndüğümüz zaman da aslında başladığımız yer insan ve kültür tarafı. Az önce kıymetlendirdiğimiz konu olan insan ve kültür tarafından başlamanız lazım. Orada doğru şeyleri yaparsanız, diğer insiyatifleri başarılı yaparsınız. Bu sene gurur duyduğumuz başka bir konu Great Place to Work sertifikamızı bir kez daha güncelledik. Bu bizim için çok kıymetli bir şey çünkü bunun altında pek çok proje, inisiyatif ve emek var.
Toplumsal cinsiyet eşitsizliğiyle ilgili de bir derdimiz var. Bu konuya muhakkak katkımız olması gerektiğine inanıyoruz ve pek çok STK’ya destek veriyoruz. BM Kalkınma Amaçlarının altındaki büyük bir konu bu; biz de bu nedenle Yanındayız Derneği ile iş birliği yapıyoruz; AVM’lerimizde yaptığımız Berber Sohbetleri ile her AVM’de bunu anlatıp farkındalık yaratmak, buraya bir katkı sağlamak istiyoruz. Biz buraya bir katkı sağlayalım ki ilham verelim. Düşünsenize 450 AVM’de toplumsal cinsiyet eşitliğiyle ilgili bir inisiyatif yapılabildiğini. Bizim değerlerimizden bir tanesi de ilham vermek; dolayısıyla bu ve buna benzer konuları mesele kabul ediyoruz ve ona göre proje yürütüyoruz.
Temiz enerji önemli, bu şu anda çabalarla ilerliyor fakat belli bir süre sonra 4 temel nedenden dolayı baskı büyüyor. Bir tanesi finans sektörünün baskısı büyüyor, hissedarların baskısı büyüyor, müşterilerin baskısı büyüyor. “Sürdürülebilirlik konusunda şeffaf şekilde raporunuzu görmek istiyoruz” diyorlar. Geçen sene bütün bu inisiyatifl erimizin yer aldığı sürdürülebilirlikle ilgili raporumuzu hazırladık ve bunu yayınladık. Bu sene yine yayınlayacağız. Bütün bu denetim mekanizmalarının ulusal standartlarda yapılması gerekiyor. Her şey çok güzel fakat doğru şekilde bunu yönetiyor musunuz, bunun denetlenmesi gerekiyor.
Sürdürülebilirlik konusunda bir masamız var. Şirketlerde genellikle bizim sektörümüzde varlık yönetimi, kiralama yönetimi, muhasebe, insan kültürü gibi alanlar vardır. Sürdürülebilirlik masanız var mı? Yok! Konuyu böyle ele almazsanız, bir masa ve komiteler kurmazsanız başarılı olamazsınız. Böyle olunca %90 temiz enerji üretebiliyor, Great Place to Work Sertifikası alabiliyor, toplumsal cinsiyet eşitliğine katkı üretebiliyorsunuz.
“Tarım Burda” isimli bir projemiz var, anlatıyorum bana gülümsüyorlar, ben de yeniden anlatıyorum. Biz çatılarda domates yetiştiriyoruz. Orada Millî Eğitim Bakanlığı ile beraber okullardan gelen çocuklar İzmit’teki çatıda domates, salatalık, marul ekiyor. Ne ektikleri önemli değil; Esas Gayrimenkul Yatırım olarak zihinlerine şunu koyuyoruz: “Çatıda domates yetişebiliyormuş.” Ben bakkaldan, marketten satın almıyorum; burada yetişiyor. Zihinlerine bunu koymanız, bu tohumu serpmeniz bile yeterli. Çünkü onun etkisi çoğalacak. Adana’da ve İzmit’te yaptık. Amacımız her AVM’de tarımla ilgili bir şey yapmak. Bu da sürdürülebilirlik vizyonunun bir parçası ve hedeflerimizden bir tanesi.
Çevresel ayak izimizi azaltmak için ne yapacağız? Anadolu’daki 2 AVM’miz 11:00’de açılıyor, biz buna cesaretle evet dedik. 10:00 ile 11:00 arasındaki o 1 saat için su ayak izine ve karbon emisyonunu azaltmaya yönelik hesaplamalar yaptık ve iş ortaklarımızla konuştuk, müşterilerimize anlattık. Yine düşünün, 450 AVM bu inisiyatiflerin kendisine uygun olan 4 tanesini yapsa bir hikâye yaratmaya başlarız. Sadece o AVM’yi 1 saat geç açarak karbon emisyonunu %1,5 azalttık. %1,5 az gibi gelmesin; karbon emisyonunu azaltma konusunda her bir oran çok önemli. Sonuçlarını da paylaştık biz aynı zamanda. Bu arada ortak giderleri ve işletme giderlerini azaltıyoruz. Önce kaygılar devreye giriyor; ezberi değiştirmeye çalıştığınız zaman herkesin kaygıları aynı: AVM’leri 11:00’de açarsan cirolarımız düşer. Esas olarak ciro düşerse arkanızdayız diyor, riski alıyoruz. Hadi gelin, deneyelim cesaretle. Ve biliyor musunuz; ölçtük, cirolar, ziyaretçi sayıları ya da gelir düşmedi fakat karbon emisyonunu azaltabildik, su ayak izimizi azalttık. Bundan daha kıymetli bir şey olabilir mi? Haklısınız, sonucu görünce anlamlı hale geliyor. Sonucu da kamuoyuyla müşterilerimizle paylaşıyoruz. AVM’nin her tarafında bunun iletişimini yapmıştık. “1 saatte dünya değişir!” demiştik. Buna benzer pek çok inisiyatif ve proje var. Her biri rakamlarla ölçülüyor, paylaşılıyor ve bütün bunlar da bizim sürdürülebilirlik raporumuzda yazıyor. 2024’ü bitirdiğimizde bunu tamamlayacağız, raporlayacağız, paylaşacağız ve herkes bunu takip edecek.
