Türkiye’de alışveriş merkezi yatırımlarındaki yavaşlamanın nedenlerini ve gelecekteki potansiyeli değerlendiren Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, uluslararası standartların uygulanması ve hukuki güvence ortamının sağlanmasının yabancı yatırımcıların ilgisini artıracağına dair görüşlerini Mall Report okuyucularıyla paylaştı.
Türkiye’de bazı lokasyonlarda AVM’lerin sayısı hızla artarken, diğer bölgelerde yatırımların duraksadığını gözlemliyoruz. Bu durumu nasıl değerlendiriyorsunuz? Yatırımların yavaşlamasının arkasındaki nedenler nelerdir ve gelecekte bu trendin değişmesini bekliyor musunuz?
AVM sektöründe yabancı yatırımcı oranı son 5 yılda %28’den %19’a gerilemiştir. Bunun arkasında yatan temel etkenler, 2018 yılında kiraların TL’ye dönüşü ve 2020 yılında da mevzuatta yapılan ve sözleşme serbestisinin uygulanmasına ket vuran değişikliklerdir. Tüm yatırımlar için geçerli olan önünü görebilme, fizibilite yapabilme, şeffaflık ve yatırımların uzun vadede güvencede olması hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için en önemli kriterlerdir. Bu güvence de ancak dünyada uygulanan normların, yasa ve mevzuatların ülkemizde de uygulanması ile sağlanabilir. Pandemi ve savaşlar gibi tüm dünyayı etkileyen gelişmeler esnasında elbette önlem alınmıştır ve alınmalıdır da… Ancak yatırımcılar, geçici önlemler alınsa bile günün sonunda sözleşmelerinin uzun dönemde geçerli kalacağını bilmek isterler. Bu güven ortamı sağlanamadığı takdirde yatırım kararı alınması zorlaşır ve bu da yatırımların azalmasına yol açar. AYD olarak bu trendin değişmesi için alınması gereken önlemleri kamu nezdinde yaptığımız görüşmelerde her zaman ifade ediyoruz.
Türkiye’de genel olarak yerli yatırımların azaldığı bir ortamda, yabancı yatırımcıları çekmek için ne tür aksiyonlar alınması gerektiğini düşünüyorsunuz? Hangi politikaların veya teşviklerin yabancı yatırımcıların ilgisini artırabileceğine inanıyorsunuz?
Ekonomik verilerin düzelmesi ve stabilite sağlanması yerli ve yabancı yatırımcılar açısından sektörün büyümesi için elbette öncelikli maddeler. Bununla birlikte ticari gayrimenkul sektörü özelinde, buna ek olarak atılması gereken adımlar da var. Yerli veya yabancı AVM yatırımcılarının büyük kısmı ticari gayrimenkulün diğer alanlarında da (ofis, otel, lojistik gibi) yatırımları olan firmalardır. Dolayısıyla sektördeki yatırımları, sadece AVM yatırımı olarak değerlendirmeyip ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyeli olduğunu görmek gerekiyor. Bu yatırımların hayata geçebilmesi için daha önce de belirtmiş olduğum gibi uluslararası normların uygulanması en önemli unsurdur. Ticari gayrimenkul kira rejiminin sosyal konut kira rejiminden ayrılması, mevzuatlar hazırlanırken tüm tarafların ortak çıkarını koruyacak şekilde düzenlemeler yapılması ve uzun vadede sözleşme serbestisinin yasalarla güvence altına alınması gerek yerli yatırımların devam etmesi gerekse Türkiye’ye yabancı yatırımın çekilmesi açısından önem taşıyor. Bu şartlar yerine getirildiği takdirde sektörümüz potansiyelini gerçekleştirebilir.
Önümüzdeki 5 yıl içinde Türkiye’de toplam kiralanabilir alanlarda nasıl bir büyüme öngörüyorsunuz? Bu büyümenin özellikle hangi bölgelerde gerçekleşeceğini düşünüyorsunuz?
Bugün Türkiye’de irili ufaklı 450’ye yakın AVM vardır. Bazı büyük illerde ve özellikle bazı bölgelerde sektörün doyuma ulaştığını söyleyebiliriz. Bununla birlikte ülkemizde hala AVM olmayan 14 ile ek olarak şehirlerin gelişmesi ve kentsel dönüşüm ile birlikte yeni AVM arzına ihtiyaç olan bölgeler de var. AVM arzını, 1000 kişiye düşen brüt kiralanabilir alan (GLA) ile ölçüyoruz. Türkiye’de bu rakam yaklaşık 164 m2 iken, Doğu Avrupa’da 190 m2, Batı Avrupa’da 275 m2 ve Avrupa genelinde de ortalama 250 m2’dir. Bu pencereden baktığımızda, ekonomik göstergelerin de el vermesi halinde ülkemizin hala önemli bir potansiyel barındırdığını söylemek mümkündür. AVM yatırımları için en önemli kriterler nüfus yoğunluğu ve nüfusun sosyo-ekonomik özellikleri. Türkiye, dinamik yapısı itibari ile satın alma odaklı genç bir nüfusa sahip. Avrupa’daki görece daha yaşlı nüfusa, sosyal yapının özelliklerine ve satın alma davranışlarına baktığımızda ekonomik stabilitenin sağlanması ve uluslararası normların uygulanması halinde ülkemiz, yerli ve yabancı yeni ticari gayrimenkul yatırımları için hedef ülkeler arasında yerini kolaylıkla alacaktır.
