Karma yapılar; konut, AVM, ofis ve otel gibi farklı kullanım fonksiyonlarını aynı çatı altında buluştururken, bu çeşitliliği sürdürülebilir biçimde yönetebilecek en önemli unsur profesyonel tesis yönetimidir. Uluslararası Tesis Yöneticileri Derneği (TESYÖN) Yönetim Kurulu Başkanı ve Akademisyen Dr. Aylin İlgen, artık meselenin yalnızca bina işletmek değil; farklı yaşam ve ticaret kültürlerini ortak bir yönetim modeliyle buluşturabilmek olduğunun altını çiziyor.
Artan enerji maliyetleri, işletme giderleri ve sürdürülebilirlik beklentileri tesis yönetiminde yeni çözümleri zorunlu hale getiriyor. Sektörde maliyetleri optimize ederken hizmet kalitesini koruyabilmek adına hangi stratejik yaklaşımlar öne çıkıyor?
Günümüzde maliyetleri düşürmenin yolu hizmet kalitesini azaltmak değil; veriyi ve kaynakları verimli kullanmaktır. Bir binanın enerji verimliliği, bakım maliyetleri ve işletme performansı büyük ölçüde tasarım ve proje geliştirme aşamasında alınan kararlarla şekillenir. Doğru malzeme seçimi, enerji verimli sistemler, bakım kolaylığı sağlayan tasarımlar işletme giderlerini uzun yıllar boyunca doğrudan etkiler. İşletme sürecinde ise dijitalleşme, bina otomasyon sistemleri, veri analitiği, kestirimci bakım ve performans odaklı yönetim anlayışı öne çıkmaktadır.
Birçok işletme hala tasarrufu personel sayısını azaltmak veya bakım bütçelerini kısmak olarak değerlendirmektedir. Oysa ertelenen bakım faaliyetleri, kısa vadede tasarruf gibi görünse de uzun vadede daha yüksek arıza, enerji tüketimi ve yatırım maliyetleri doğurmaktadır. Asıl hedef, yaşam döngüsü maliyetini yönetebilmektir. Bu doğrultuda sürdürülebilir tesis yönetimi süreçlerini, yalnızca enerji tasarrufu olarak değil; finansal sürdürülebilirlik, kullanıcı memnuniyeti ve kaynakların verimli yönetimi olarak ele alacak bir yaklaşım benimsemek gerekir.
AVM’ler, iş merkezleri, konut projeleri ve karma yaşam alanlarında kullanıcı beklentilerinin hızla değiştiği günümüzde, yeni nesil tesis yönetimi anlayışında kullanıcı deneyimi ve memnuniyeti nasıl yeniden şekilleniyor?
Bugün kullanıcıların beklentisi yalnızca temiz, güvenli ve teknik olarak sorunsuz bir bina değildir. Kullanıcı/tüketici yaş gruplarının değişmesi ile birlikte konforlu, sürdürülebilir, dijital çözümler sunan ve farklı kullanıcı profillerinin ihtiyaçlarını aynı anda karşılayabilen yaşam alanları talep edilmektedir. Özellikle karma kullanımlı projelerde bu beklenti çok daha karmaşık bir yapıya dönüşmektedir. Aynı proje içerisinde konut, AVM, ofis, otel ve sosyal yaşam alanları bulunurken; her birinin hukuki altyapısı, işletme modeli, finansal dinamikleri ve kullanıcı beklentileri birbirinden tamamen farklıdır.
Bugün AVM yöneticisi çoğu zaman konut yönetimini, konut yöneticisi ise perakende dinamiklerini, kiralama süreçlerini ve marka karmasını yeterince bilmemektedir. Bu nedenle karma projeler artık başlı başına uzmanlık gerektiren bir yönetim alanına dönüşmüştür. Sektörün ihtiyacı, bu çok disiplinli yapıları yönetebilecek profesyonelleri yetiştirecek yeni eğitim modelleridir.
Tesis yönetiminde hizmet kalitesini belirleyen en önemli unsurlardan biri de nitelikli insan kaynağı. Sektörün ihtiyaç duyduğu yetkinliklerin değiştiği bu dönemde, profesyonel insan kaynağının geliştirilmesi konusunda hangi adımların atılması gerekiyor?
Tesis yönetimi; teknik bilgi, hukuk, finans, insan yönetimi, sürdürülebilirlik ve teknoloji gibi birçok disiplini bir araya getiren stratejik bir meslek haline gelmiştir. Buna rağmen sektörde hala ortak bir meslek standardı, uzmanlaşma modeli ve kariyer planlaması bulunmamaktadır. Özellikle karma kullanımlı projelerde görev alacak profesyonelleri yetiştiren bütüncül bir eğitim modeli bulunmamaktadır.
Bununla birlikte, sektördeki en büyük yanılgılardan biri yalnızca üst düzey yöneticilerin yetiştirilmesine odaklanılmasıdır. Oysa tesis yönetiminin başarısı; teknik personelden güvenlik görevlisine, temizlik ekiplerinden resepsiyon ve operasyon çalışanlarına, saha şeflerinden orta kademe yöneticilere kadar tüm insan kaynağının aynı kalite anlayışıyla yetiştirilmesine bağlıdır. Sürdürülebilir hizmet kalitesi, yalnızca iyi yöneticilerle değil, eğitimli ekiplerle mümkündür.
Bu nedenle tesis yönetimi çatısı altında yeni meslek tanımları oluşturulmalı, ulusal yeterlilikler geliştirilmeli ve her kademeye yönelik uzmanlaşmış eğitim programları hayata geçirilmelidir.
