Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, pandemi sonrası değişen tüketici beklentilerinin AVM yatırımlarını yeniden şekillendirdiğini belirterek, geleceğin alışveriş merkezlerinin yalnızca perakende alanları değil; sosyalleşme, yeme-içme, eğlence ve kültür-sanatı bir araya getiren yaşam merkezleri olarak konumlanacağını söyledi. Açık hava ve hibrit projelerin öneminin giderek arttığını da sözlerine ekleyen Şapkacı, sürdürülebilirlik, enerji verimliliği ve ziyaretçi deneyiminin yeni nesil AVM yatırımlarının temel belirleyicileri olduğunu ifade etti.
Özellikle pandemi sonrası dönemde tüketicilerin alışveriş alışkanlıklarının önemli ölçüde değiştiğini gözlemliyoruz. Daha fazla sosyalleşme, açık alanlarda vakit geçirme ve deneyim odaklı ziyaret beklentisi, yeni nesil AVM tasarımlarını ve yatırım kararlarını nasıl şekillendiriyor?
Pandemi sonrası dönemde tüketicilerin AVM’lerden temel beklentisi yalnızca ürün satın almak olmaktan çıkarak; keyifli vakit geçirme, sosyalleşme ve yeni deneyimler yaşama odağına kaydı. Bu değişim, AVM’lerin geleneksel perakende noktalarından çok yönlü “yaşam merkezlerine” dönüşmesini zorunlu kıldı. Günümüzde yüksek finansman maliyetleri ve küresel belirsizlikler sebebiyle yeni AVM yatırımlarında son derece seçici bir döneme girmiş bulunuyoruz. Nitekim 2026 yılında açılışı gerçekleşen projelerin büyük bölümü pandemi öncesinde temelleri atılmış olan yatırımların tamamlanması niteliğindedir. Dolayısıyla mevcut konjonktürde yatırım kararları; sıfırdan inşaat yapmak yerine açık alanların artırıldığı, esnek ve etkileşimli mimari tasarımların uygulandığı, yeme-içme, eğlence, spor ve kültür-sanat gibi perakende dışı fonksiyonların öne çıkarıldığı projelere yönelmektedir. Perakendeciler açısından da fiziksel mağazalar artık sadece satış noktası değil; tüketiciyle bağ kurulan deneyim merkezleri olarak tasarlanmaktadır.
Açık hava ve hibrit mimariye sahip projelerin ziyaretçi sadakati, marka performansı ve ticari başarı üzerindeki etkilerine ilişkin sektör genelindeki gözlemleriniz neler?
Açık hava ve hibrit mimariye sahip projeler, ziyaretçilere ferah ve şehir yaşamıyla entegre bir ortam sunduğu için ziyaret süresini ve ziyaretçi sadakatini doğrudan artırmaktadır. AVM, ofis, konut ve otel gibi farklı fonksiyonların bir araya geldiği karma kullanım projeleri, alanların birbirini beslemesini sağlayarak gün boyunca canlı kalan bir ekosistem oluşturmaktadır. Bu bütüncül mimari yaklaşımın ticari başarı ve marka performansı üzerindeki olumlu etkisi sektör verilerine de yansımaktadır. Örneğin, kapalı geleneksel AVM’lerde yeme- içme metrekare alanları %15’e, açık AVM’lerde ise bu oran %25’e kadar çıkabilmektedir.
Ziyaretçiye sunulan sosyal deneyim, mekana tekrar gelme motivasyonu yaratarak marka cirolarına ve genel ticari başarıya güçlü bir katkı sağlamaktadır. Açık ve kapalı alanları bir arada sunan hibrit modeller aynı zamanda ziyaretçilere hava şartlarından etkilenmeksizin rahat bir şekilde alışveriş yapma ve sosyalleşme imkanı da sağladığından tercih sebebi olabilmektedir.
Açık hava ve hibrit AVM modellerinde mimari tasarımın yanı sıra iklim koşulları, sürdürülebilirlik, enerji verimliliği ve işletme maliyetleri de önemli kriterler haline gelirken; yeni dönemdeki AVM yatırımlarında bu başlıkların ağırlığını nasıl değerlendiriyorsunuz?
Artan enerji, işçilik ve bakım-onarım maliyetleri, tüm ticari gayrimenkul sektöründe olduğu gibi AVM işletmelerinin de kârlılık dengelerini doğrudan etkilemektedir. Bu doğrultuda açık hava ve hibrit modeller hayata geçirilirken, iklim koşullarına dayanıklı mimari çözümler ile enerji verimliliğinin hassas bir dengede yönetilmesi gerekmektedir. Sürdürülebilirlik ve yeşil dönüşüm, artık sadece bir tercih değil; operasyonel maliyetleri kontrol altında tutmak, varlık değerini korumak ve uluslararası finansmana erişebilmek adına hayati bir stratejik gerekliliktir. AYD olarak sektörümüzün bu alandaki gelişimini takip etmek amacıyla devreye aldığımız “AVM Sürdürülebilirlik ve Enerji Endeksi” ile dönüşümü somut verilerle destekliyoruz. Yeni dönem AVM yatırımlarında ve modernizasyon projelerinde karbon ayak izini azaltan, döngüsel ekonomi modellerini uygulayan ve verimlilik odaklı işletme giderleri sunan yapılar öncelikli değerlendirme kriteri haline gelmiştir.
Türkiye’deki mevcut AVM stokuna bakıldığında dönüşüm ve yenileme yatırımlarının giderek önem kazandığını görüyoruz. Sizce mevcut kapalı AVM’lerin açık alan, sosyal yaşam ve deneyim odaklı konseptlere adaptasyonu mümkün mü?
Sektörümüz bugün 450 AVM, yaklaşık 14 milyon metrekare kiralanabilir alan ve yaklaşık 43 bin aktif mağazadan oluşan devasa bir ekosistemi temsil etmektedir. Yüksek finansman maliyetleri sebebiyle yeni projelerin yavaşladığı bu dönemde ana odağımız; mevcut, özellikle 15 yaşını doldurmuş bina stokumuzun modernizasyonu, renovasyonu ve fonksiyon değişiklikleridir. Mevcut kapalı AVM’lerin açık alan, sosyal yaşam ve deneyim odaklı konseptlere adaptasyonu mümkündür ve giderek daha fazla önem kazanmaktadır. Özellikle 20 bin metrekarenin altındaki AVM’lerde, değişen tüketici beklentilerine uyum sağlanabilmesi açısından bu tür dönüşümler daha da kritik hale gelmektedir. Elbette her projenin fiziksel özellikleri ve yatırım kapasitesi farklılık gösterdiğinden, ek olarak mevzuat açısından bu dönüşümlerin her AVM’de aynı ölçüde uygulanması mümkün olmayabilir. Ancak mevcut koşullar elverdiği ölçüde, ziyaretçi deneyimini güçlendirecek iyileştirmelerin hayata geçirilmesi sektörümüz açısından önemli bir gelişim alanı olarak değerlendirilmektedir.
Bir AVM’nin gelecekteki başarısını yalnızca metrekare büyüklüğü veya marka karması değil, ziyaretçisine sunduğu deneyim belirleyecek gibi görünüyor. Sizce geleceğin başarılı AVM’sini tanımlayan en önemli üç unsur ne olacak ve neden?
Geleceğin başarılı AVM modelini belirleyecek en temel üç unsur bana göre şunlardır:
- Deneyim ve “Yaşam Merkezi” Konumlandırması: Geleceğin AVM’si yalnızca metrekare büyüklüğüyle değil; ziyaretçisine sunduğu sosyalleşme, eğlence, yeme-içme ve kültür-sanat deneyimlerinin derinliğiyle öne çıkacaktır. Tüketicinin fiziksel mekana tekrar gelme motivasyonunu sağlayan temel unsur, orada kendisini özel hissettiren bütüncül yaşam deneyimidir.
- Veri Odaklı Yönetim ve Operasyonel Verimlilik: Yapay zeka ve veri analitiğini ziyaretçi davranışlarını daha iyi anlamak, operasyonel verimliliği artırmak ve sürdürülebilir işletme modelleri geliştirmek amacıyla etkin kullanan AVM’ler rekabette bir adım öne geçecektir.
- Öngörülebilir Yatırım İklimi ve Esnek İşletme Anlayışı: Ticari gayrimenkul dinamiklerine uygun mevzuat altyapısı, şeffaf ciro paylaşımı, sözleşme serbestisi ve değişen perakende koşullarına hızla adapte olabilen dirençli yönetim anlayışı, AVM’lerin uzun vadeli ticari başarısının en büyük teminatı olacaktır.
