9 Nisan’da gerçekleştirilen AYD Sürdürülebilirlik Komitesi Çalıştayı, aslında sektörün uzun süredir konuştuğu ama bir türlü netleştiremediği bir konuyu masaya koydu:
Enerji verimliliği artık yetmiyor.
Bugüne kadar alışveriş merkezlerinde sürdürülebilirlik denildiğinde akla ilk gelen konu enerji oldu. Tüketimi düşürmek, verimliliği artırmak, maliyetleri kontrol etmek… Ancak çalıştayda ortaya çıkan tablo şunu açıkça gösteriyor: Artık mesele sadece enerji değil, çok daha geniş bir dönüşüm.
Hatta AYD Başkan Yardımcısı ve Sürdürülebilirlik Komitesi Başkanı Cem Eriç’in ifadesiyle:
“Bu bir soru değil, bir realite. Yapmakta geç kaldığımız bir konu.”
Bu cümle, aslında tüm çalıştayın özeti.
Enerji Yönetimi Başladı Ama Yeterli Değil
Türkiye AVM sektörü, veri üretimi açısından önemli bir noktaya gelmiş durumda.
Bugün 50 AVM’den toplanan verilerle yaklaşık 2,6 milyon metrekarelik bir alan düzenli olarak analiz ediliyor.
Ama verinin söylediği şey oldukça net:
- Elektrik tüketiminin %74,5’i kiracı alanlarından geliyor
- Ortak alanların payı %25,5 seviyesinde kalıyor
Yani AVM yönetimleri ne kadar iyi performans gösterirse göstersin, kiracıyı sürecin içine katmadan anlamlı bir dönüşüm mümkün değil.
Akademetre’den Dr. Halil İbrahim Zeytin’in yorumu bu noktada oldukça çarpıcıydı:
“Perakendecilerle iş birliği yapmadığımız sürece aldığımız yol anlamlı olmayacak.”
Bu aslında bugüne kadar göz ardı edilen en büyük gerçekti.
Asıl Kırılma: Enerji Endeksi → Sürdürülebilirlik Endeksi
Çalıştayın en kritik kararı, enerji endeksinin sürdürülebilirlik endeksine dönüşmesi oldu. Bu sadece teknik bir güncelleme değil, sektörün bakış açısının değişmesi anlamına geliyor.
Yeni modelde %50 çevresel performans, %30 sosyal etki, %20 yönetişim yer alacak. Doç. Dr. Duygu Erten’in altını çizdiği gibi, mevcut yaklaşımın üç büyük eksikliği var:
- İnsan ve sosyal boyut ölçülmüyor
- Yaşam döngüsü karbonu hesaba katılmıyor
- Global finans ve regülasyon sistemleriyle uyum sağlanamıyor
Ve belki de en kritik tespit şu:
“Binalar artık enerji sistemi değil, karbon sistemi.”
Bu bakış açısı değişmeden sürdürülebilirlik konuşmak mümkün değil.
Sertifika Artık Bir Etiket Değil
Çalıştayda BREEAM ve LEED örnekleri üzerinden çok net bir gerçek ortaya çıktı:
Sertifika almak bir “PR” işi değil, bir “varlık yönetimi” meselesi. Kanyon’un yıllar içinde “Excellent” seviyesinden “Outstanding” seviyesine çıkması, Rönesans GYO’nun portföyünü sürekli sürekli bu seviyede tutma hedefi, İstanbul Cevahir’in LEED sürecini bir iç denetim mekanizması olarak kullanması.
Hepsi aynı şeyi söylüyor:
Sürdürülebilirlik bir proje değil, bir süreç.
Doç. Dr. Duygu Erten’in ifadesiyle: “Sertifikasyon, doğru kullanıldığında portföy değerini koruyan stratejik bir araç haline geliyor.”
En Kritik Başlık: Yeşil Kira Sözleşmeleri
Çalıştayın belki de en “oyun değiştirici” başlığı buydu. Sorun basit ama çözülmemiş:
- Yatırımı yapan mal sahibi
- Faydalanan kiracı
Bu “split incentive” problemi çözülmeden net sıfır hedefleri matematiksel olarak mümkün değil. Bu yüzden yeşil kira sözleşmeleri artık bir opsiyon değil, zorunluluk.
İngiltere’de veri paylaşımı sözleşmeye yazılıyor. Avrupa’da ESG finansmanı bununla bağlantılı. ABD’de kiracı davranışı performans kriteri haline gelmiş durumda. Türkiye’de ise bu yolculuk yeni başlıyor.
Veriden Yapay Zekaya: Yeni Faz
Çalıştayda paylaşılan bir diğer önemli gelişme, AVM enerji verilerinin yapay zekâ ile analiz edilecek olmasıydı. Bu çalışma, dünya ölçeğinde ilk örneklerden biri olma potansiyeli taşıyor.
Yani sektör artık sadece veri toplayan değil, veriyi anlamlandıran ve karar üreten bir yapıya doğru evriliyor.
Sonuç: Yeni Oyun Başladı
Bu çalıştaydan çıkan en net mesaj şu:
AVM sektörü artık metrekare, doluluk ve kira denkleminden çıkıyor. Yeni denklem karbon, ESG uyumu, kiracı iş birliği, veri ve performans yönetimi sayesinde kuruluyor. Enerji bu denklemin sadece bir parçası. Asıl oyun, sürdürülebilirliği operasyonun, yatırımın ve kiralamanın merkezine koyabilmek. Ve belki de en kritik soru artık şu:
Sürdürülebilirlik bir maliyet mi, yoksa yeni değer alanı mı?
Bu soruya verilecek cevap, önümüzdeki dönemde AVM’lerin kaderini belirleyecek.
Beytullah Aksoy
İsra Holding
İş Geliştirme Direktörü
