AVM’lerde artık yalnızca doluluk oranı değil; marka çeşitliliği, ciro kalitesi ve deneyim değeri öncelik kazanıyor. Esas Gayrimenkul, dinamik kiracı karması ve performans bazlı sözleşmelerle sürdürülebilir büyüme hedefliyor. Esas Gayrimenkul Kiralama Kıdemli Direktörü Mutlu Sartık, bu yaklaşımı şu sözlerle anlatıyor: “Statik bir doluluk anlayışından uzak, esnek ve veri odaklı kiralama modelleriyle hem marka çeşitliliğini hem de ticari verimliliği eş zamanlı artırıyoruz.”
Esas Gayrimenkul olarak, değişen tüketici beklentileri doğrultusunda AVM kiralama stratejilerinizi nasıl şekillendiriyorsunuz?
Değişen tüketici beklentileri, bugün kiralama stratejilerinin en belirleyici unsurlarından biri haline gelmiş durumda. Artık tüketici yalnızca alışveriş yapmak için değil; deneyim yaşamak, sosyalleşmek ve kendine değer katan bir zaman geçirmek için alışveriş merkezlerini tercih ediyor.
Bu dönüşüm doğrultusunda biz kiralama stratejimizi, klasik kategori dağılımının ötesine taşıyarak daha deneyim odaklı bir yapıda kurguluyoruz. Yiyecek & içecek, eğlence, spor ve yaşam tarzı kategorilerinin ağırlığını artırırken; markaların sadece ürün sunan değil, hikâye anlatan ve müşteriyle bağ kuran konseptlerini önceliklendiriyoruz.
Aynı zamanda veri odaklı bir yaklaşım benimsiyoruz. Ziyaretçi davranışlarını, dolaşım alışkanlıklarını ve ciro performanslarını analiz ederek, doğru markayı doğru lokasyonda konumlandırmaya odaklanıyoruz. Bu sayede hem ziyaretçi deneyimini güçlendiriyor hem de kiracı performansını yukarı taşıyoruz.
Özetle, bugün kiralama bizim için sadece alan doldurmak değil; değişen tüketici beklentilerini doğru okuyarak, alışveriş merkezlerini yaşayan ve sürekli kendini yenileyen dinamik yapılara dönüştürmektir.
2025 kiralama stratejilerinizde en çok hangi mağaza kategorileri öne çıktı?
2025 yılı kiralama stratejilerimize baktığımızda, öne çıkan kategorilerin büyük ölçüde değişen tüketici alışkanlıklarıyla paralel ilerlediğini görüyoruz. Özellikle yiyecek & içecek kategorisi, alışveriş merkezlerinin sosyal yaşam alanı kimliğini güçlendirmesi nedeniyle en güçlü büyüme alanlarından biri olmaya devam etti. Yeni nesil restoranlar, farklı mutfak deneyimleri ve konsept kafe markaları, ziyaretçi trafiğini artıran ana unsurlar arasında yer aldı.
Bununla birlikte spor giyim ve aktif yaşam kategorisi de dikkat çekici bir ivme yakaladı. Sağlıklı yaşam trendinin güçlenmesiyle birlikte, bu segmentteki markaların hem mağaza sayısını hem de metrekarelerini büyütme eğiliminde olduğunu gözlemledik.
Ev yaşam ve dekorasyon kategorisi ise özellikle son dönemde artan yaşam alanı odaklı tüketimle birlikte öne çıkan bir diğer alan oldu. Bu kategoride hem mevcut markaların büyüme talepleri hem de yeni oyuncuların pazara girişi dikkat çekti. Bunlara ek olarak, deneyim odaklı konseptler—eğlence, çocuk, hobi ve hizmet kategorileri—kiralama stratejilerimizde daha fazla yer bulmaya başladı. Çünkü artık alışveriş merkezleri yalnızca alışveriş yapılan değil, zaman geçirilen ve deneyimlenen alanlar olarak konumlanıyor.
2025’te öne çıkan kategoriler; yiyecek & içecek, spor giyim, ev yaşam ve deneyim odaklı konseptler olurken, bu dağılım aslında tüketicinin değişen beklentilerinin çok net bir yansıması oldu.
Doluluk oranlarını korurken marka çeşitliliği ve ciro performansını artırmak için hangi yeni kiralama modellerini uyguluyorsunuz?
Bugün kiralama yaklaşımımızı yalnızca doluluk oranını korumak üzerine değil, aynı anda marka çeşitliliğini ve ciro kalitesini artıracak çok katmanlı bir model üzerine kurguluyoruz.
Bu doğrultuda en önemli uygulamalarımızdan biri, dinamik kiracı karması yönetimi. Sabit ve değişmeyen bir marka karması yerine; performans verileri, kategori ihtiyaçları ve ziyaretçi beklentileri doğrultusunda sürekli güncellenen, yaşayan bir marka yapısı oluşturuyoruz.
Bununla birlikte, esnek kiralama modelleri giderek daha fazla önem kazanıyor. Kısa dönemli konsept alanlar ve sezonluk markalarla hem yeni markaları test ediyor hem de AVM içerisinde sürekli yenilenen bir deneyim alanı yaratıyoruz. Bu model, özellikle talebi ölçmek ve doğru markayı kalıcı hale getirmek açısından önemli bir avantaj sağlıyor.
Ciro performansını artırmak adına ise, performans bazlı sözleşme yapıları ve ciro-kira dengesi optimize edilmiş modeller kullanıyoruz. Böylece kiracı ile daha dengeli ve sürdürülebilir bir ticari yapı kurarken, yüksek performans gösteren markalarla birlikte büyüyen bir gelir modeli oluşturuyoruz.
Ayrıca perakende optimizasyonu kapsamında, mevcut markaların metrekare büyütmeleri, yer değişimleri ve konsept dönüşümleriyle alan verimliliğini sürekli artırıyoruz. Bu sayede aynı metrekare içerisinde daha yüksek ciro ve daha güçlü marka çeşitliliği sağlıyoruz. Bugün kiralama stratejimiz; statik bir doluluk anlayışından uzak, esnek, veri odaklı ve performans bazlı modellerle hem marka çeşitliliğini hem de ticari verimliliği eş zamanlı artırmaya odaklanmaktadır.
