Ana içeriğe atla

ggh

03.05.2021 - 14:48

Alışveriş Merkezlerinde ortak alan giderleri, sektör açısından büyük önem arz ediyor. Konunun hukuki boyutu, son derece karmaşık ve belirsizliklerle dolu. Önemine binaen konuyu daha önce Mallreport Haziran 2019 sayısında “AVM Ortak Alan Giderleri ve Hukuki Boyutu” başlıklı makalemizde detaylı bir şekilde ele almış ve incelemiştik. Çözüm önerilerimizi de makalemizde sunmuştuk. Makalemiz güncelliğini korumaktadır. Çünkü konuyu düzenleyen maddelerden biri olan TBK 346 ertelenen hükümlerden biriydi. Ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesinin üzerinden henüz bir yıl bile geçmedi. Bu nedenle konuya dair içtihatlar henüz çıkmaya başlamadı. Konuyla ilgili uyuşmazlıkların Yargıtay’a intikal etmesi uzun bir zaman aldığı için yakın zamanda konuya ilişkin içtihatların yayımlanması mümkün görünmüyor.

Korona virüs pandemisi nedeniyle ortak gideler konusu yeniden gündeme geldi. Pandeminin başında kira bedellerine ilişkin yaşanan tartışmalar, istinaf mahkemelerinin ihtiyati tedbir niteliğinde kira indirimi kararlarıyla bir nebze de olsa hafifledi. Ancak AVM ortak alan giderleri konusundaki tereddütler ve tartışmalar giderek yoğunlaştı.

Konunun hukuki boyutuna geçmeden önce sektör dışından okuyuculara sektörel bir bilgi vermek faydalı olacaktır. AVM perakende sektöründe ortak alan giderleri ciddi meblağlar tutmaktadır. Bu nedenle bir AVM işyeri kira sözleşmesinde en az kira bedeli kadar ortak alan giderleri de önem arz etmektedir.

Öncelikle, ortak alan giderleriyle ilgili temel sorunu kısaca hatırlatmak konunun anlaşılmasına katkı sağlayacaktır. Kat mülkiyetine tabi binalarda ortak alan giderleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınarak belirlenmektedir. Fakat bu Kanun kat maliklerinin yükümlülüklerini düzenlemektedir. Oysa AVM’lerde tüm işyerleri kiraya verildiği için Kat Mülkiyeti Kanunu işin bünyesine uygun düşmemektedir. Kiracı ve kiraya veren ilişkisi açısından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu “yan gider” kavramını kullanmaktadır. Diğer yandan AVM ortak alan giderlerini düzenleyen temel kural Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik m. 11 de yer almaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 346 da yer alan “yan gider” hükümleri ile Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik m. 11 de yer alan hükümler birbiriyle çelişmekte ve ortaya kural çatışması çıkmaktadır. Yönetmelikler hukuken kanunlara aykırı olamayacağı için burada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 346 hükümlerinin uygulama alanı bulması gerekecektir. Buna göre, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Böylece, Türk Borçlar Kanunun da “yan gider” kavramı içerisinde değerlendirilemeyecek masraf kalemlerinin “ortak gider” olarak talep edilmesi kanuna aykırı bir durum olacaktır. Söz gelimi, pazarlama giderleri Yönetmeliğe göre bir ortak gider iken, Borçlar Kanununa göre yan gider değildir. O halde pazarlama giderlerinin ortak gider kalemi olarak talep edilmesi Kanuna aykırı olacaktır. Fakat ortaya çıkan bu sonuç, AVM sektörünün doğasına aykırıdır. Dolayısıyla Kanunu lafzen yorumlamak yerine farklı bir çözüm bulunması gerekmektedir. Yargıtay’ın bu konuda nasıl bir yol izleyeceği merak konusudur. Tabi ki, sorunun çözümüne yönelik yasal düzenleme yapılması daha isabetli olacaktır. Çünkü  “yan gider” kavramı TBK’da  başarılı bir şekilde kullanılmamıştır. Yan gider konusu TBK m. 303, 315, 317 ve 341. maddelerde oldukça karışık bir şekilde düzenlenmiştir ve cevap bekleyen birçok soru vardır. Bu husus doktrinde de eleştirilmektedir (Bakınız: Aydın ZEVKLİLER/Emre GÖKYAYLA, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 20. Baskı, İstanbul 2020, s. 297).

Pandemi dolayısıyla konunun yeniden tartışmaların odak noktasına oturmasının temel nedeni AVM çalışma saatlerinin kısıtlı olmasına rağmen ortak giderlerin tam olarak tahsil edilmesinden doğmaktadır. Haklı olarak kazançları ciddi oranda azalan AVM işyeri kiracıları ortak giderlerde makul bir indirim beklemektedir. Diğer yandan pandemi önlemleri nedeniyle ortak giderlere yeni masraf kalemleri eklenmiş ve maliyet artışı yaşanmıştır.

Bilindiği üzere kiracı, kiralananı kullanmasa da kira bedelini tam olarak ödemek zorundadır. Söz gelimi, bir yıllığına kiraladığınız bir yazlık ev için sadece yaz aylarında kullandığınızı gerekçe göstererek kış aylarının kira bedelini ödemekten kaçınmanız hukuken mümkün değildir. Oysa giderler(masraflar) için aynı şey söylenemez. Aksine giderler açısından prensip olarak kullanma ile doğru orantılı olma söz konusudur. Başka bir deyişle; ne kadar kullanırsanız, o kadar ödersiniz. Örneğin, kiracı kullandığı kadar elektrik parası öder.

Konuya ilişkin düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 324 de yer almaktadır: “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir”. Dikkat edilirse, bu düzenleme de kiracının kullanmadığı halde kira bedelini öderken talep edebileceği bir indirin kalemi vardır. Buna göre, kiracının kiralananın tam olarak kullanmaması durumunda kiraya verenin “yapmaktan kurtulduğu giderleri” kira bedelinden indirmesi(mahsup etmesi) istenebilir. 

Kiralananın sözleşmenin sona ermesinden önce geri verilmesini düzenleyen TBK m. 325’te ise şu düzenlemeye yer verilmiştir: “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür”.

Konuya ilişkin olarak pandemi başladıktan sonra yapılan bir bilimsel çalışmada şu değerlendirmelere yer verilmiştir :“Ortak giderlerin kapsamına ilk olarak ortak kullanım alanlarının giderleri girmektedir. Bunlar elektrik, su, ısınma, havalandırma, temizlik, güvenlik gibi belirli dönemlerde tekrarlanan ve yenileme niteliğinde olmayan bakım onarım giderlerdir. Bundan başka sözleşmede kararlaştırılmışsa ortak faydaya yönelik pazarlama ve yönetim gibi giderler de ortak gider kabul edilir. O halde AVM’lerin kapalı olduğu süre boyunca ortak gider olarak belirlenen bu hizmet ve faaliyetler yerine getirilmediğine göre bunlara ilişkin bir talepte bulunulması da söz konusu olamaz. Zira ortak giderler, doğrudan bir hizmete veya faaliyete bağlı giderlerdir. Aksi hal AVM işletmesi açısından bir sebepsiz zenginleşme teşkil eder” [ Ayşe ARAT, Alışveriş Merkezlerinde Yer Alan İşyeri Kiralarına Korona Virüs(Covid-19) Salgınının Etkisi ve Çözüm Önerileri, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi Covid-19 Hukuk Özel Sayısı Yıl:19 Sayı:38 Yaz 2020/2 (Covid-19 Özel Ek), (104-119),s. 116].

Sonuç olarak, bir AVM daha kısa çalışma saatleri uyguladığında mutlaka bazı giderlerden tasarruf etmiş olacaktır. O halde, tasarruf edilen giderlerin bir indirim olarak ortak giderlere yansıtılması gerekir.

nb

Yukarı