Ana içeriğe atla

ggh

02.06.2021 - 15:45

Kira hukukunun kendine özgü yöntemleriyle meydana gelmiş olan depozito uygulaması klasik teminat türlerinden farklıdır. Depozito uygulamasını AVM işyeri kira sözleşmeleri açısından ilginç hale getiren husus, konuyu düzenleyen TBK m. 342’nin ertelenen hükümlerden biri olmasıdır. Bilindiği üzere, ertelenen hükümler 01 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir. Ertelenen hükümlerin yürürlüğe girişiyle birlikte daha önce karşılaşılmamış olan hukuki problemler meydana gelmeye ve depozito uygulamasını “kiracının güvence vermesi” başlığı altında düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK) m. 342 hükümlerinin uygulanmasında da daha önce karşılaşılmamış olan ilginç hukuki problemler ortaya çıkmaya başlamıştır. Bu nedenle TBK m. 342 hükmünü ve depozito uygulamasını gelişimini işleyerek konuyu aydınlatmaya çalışacağız.

Depozito uygulamasını düzenleyen “kiracının güvence vermesi” başlıklı TBK m. 342 hükmü şu şekilde kaleme alınmıştır: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür”.

Görüldüğü üzere TBK m. 342 radikal düzenlemeler getirmiştir. Öncelikle bir miktar sınır koymuş ve depozito tutarını üç aylık kira bedeli ile sınırlandırmıştır. Bu bedelin kiraya veren uhdesinde kalmasına da müsaade etmemiş ve özel bir banka hesabına yatırılmasını emretmiştir. Birçok banka elektronik sistemlerinde depozitolar için bu hükümlere uygun şekilde “hesap modelleri” oluşturmuştur. Depozito olarak yatırılan paranın iadesi de sıkı şartlara bağlanmıştır.

Bu düzenlemenin meydana getirdiği birçok hukuki problem ortaya çıkmıştır: Daha önce alınan depozito bedelleri geçerli olmaya devam edecek mi, yoksa üç aylık kira bedelini aşan miktarlar iade mi edilecek? Banka hesabına yatırılma zorunluluğu hemen devreye girer mi? Para ve kıymetli evrak dışında alınan teminatlar bu madde kapsamında mıdır? Söz gelimi, banka teminat mektupları ne para ne de kıymetli evrak niteliğindedir. O halde banka teminat mektupları bu maddeye tabi midir?

Öncelikle TBK m. 342 hükmünün eski 818 sayılı BK da karşılığı bulunmamaktadır. Bu nedenle eski kira sözleşmelerinde depozito uygulaması için kural olarak sözleşme serbestisi cari idi. Eski Yasa döneminde de yaygın bir uygulaması bulunan depozitonun hukuki niteliği tartışma konusu olmuştur. Bilimsel öğretideki hakim görüşe göre kira depozitosu “düzensiz(usulsüz) rehin” niteliğindedir. Buna karşı savunulan bir görüşe göre ise, eşya hukukunda ancak yasaca belirlenen tipte ayni hakların mümkün olduğundan ötürü usulsüz rehin görüşü reddedilmelidir. Buna göre kira depozitosu hukuken kanuni hiçbir kurumla ayni nitelikte bulunmamakta, özel hukuktaki sözleşme hürriyeti prensibinin bir uygulaması olarak “nevi şahsına münhasır bir teminat sözleşmesi” niteliği taşımaktadır (Nihat YAVUZ, Borçlar Hukuku El Kitabı, Ankara 2018, s. 953).

Ayrıca TBK m. 342 ertelenen hükümlerden olduğu için 1 Temmuz 2020 tarihine kadar AVM işyeri kira sözleşmeleri açısından gündeme gelmedi. Şimdi 1 Temmuz 2020 tarihinden önce akdedilen ve halen devam eden AVM işyeri kira sözleşmeleri açısından depozito uygulaması TBK m. 342 hükmüne tabi midir? Konuyu düzenleyen 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun m. 1 hükmü şöyledir: “Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir”. Buna göre; ertelenen hükümlerden olan TBK m. 331 derhal etkili olmaya başlayacaktır. Çünkü TBK m. 331 haklı nedenle feshi düzenlemektedir ve bu sona ermeye ilişkin bir hüküm olduğu için 6098 sayılı TBK hükümlerine tabi olacaktır. Oysa, depozitoyu düzenleyen TBK m. 342 bakımından “geçmişe etkili olmama” kuralı uygulanmalıdır. Böylece erteleme dönemindeki depozito anlaşmaları, geçerli olarak kurulmuş olmak kaydıyla 01.07.2020 den sonra da geçerliliğini devam ettirecek ve kiracı depozitonun miktar yönünden TBK m. 342’ye aykırı olduğunu veya bankaya yatırılması gerektiğini iddia edemeyecektir (Ahmet TÜRKMEN, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerin Değerlendirilmesi, s. 365). Ancak, 1 Temmuz 2020 tarihinden sonra yapılacak kiracının tacir ya da tüzelkişi olduğu işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini geçemeyecek ve güvencenin para ya da kıymetli evrak olarak kararlaştırılması halinde bunların bankaya yatırılması gerekecektir (Nihal URAL ÇINAR, 2020’ye 2 Kala 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Ertelenen Hükümler, www.jurix.com, s.5).

Dikkat edilmesi gereken nokta, TBK m. 342’nin para ve kıymetli evrak dışında güvencelerinin kiracıdan alınmasını yasaklamadığıdır. Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan kira konusuna yatırımda bulunması, kefalet, borca katılma, teminat mektubu veya ipotek, irad senedi şeklinde sağladığı teminatlar geçerlidir (M. Alper GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, 2. Baskı, İstanbul 2012, s. 162). Bu nedenle AVM işyeri kiralarında sıklıkla kullanılan banka teminat mektubunun TBK m. 342 hükmüne tabi olmayacağı anlaşılmaktadır. Fakat, Yargıtay’ın bu konuda farklı bir içtihat geliştirmesi de ihtimal dahilindedir. Eğer Yargıtay banka teminat mektubunu TBK m. 342 kapsamında görürse ve bu yerleşik bir içtihat haline gelirse, AVM avukatlarının yeni teminat modelleri araştırması gerekecektir. Teminat hukukunun son derece dağınık yapısı yeni teminat modelleri geliştirilmesini zorlaştırmaktadır. O halde, AVM perakende piyasasının içinde bulunduğumuz AVM Perakende günlerinde tartışması gereken en önemli sorunlardan biri budur: Banka teminat mektupları TBK m. 342 ye tabi olursa, alternatif teminat ne olabilir?

nb

Yukarı