Ana içeriğe atla

ggh

MALLREPORT

KİRACILARIMIZIN HER DÖNEM YANINDA OLDUK

17.07.2020 - 18:06

Alışveriş Merkezleri Ve Yatırımcılar Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş ile kira tartışmalarını değerlendirdik. Altaş, kiracılarının her dönemde yayında olduklarını vurgularken, ciro kirasına ilişkin şu çekinceyi paylaşıyor: “AVM yönetimi zor durumdaki kiracısına şartlara göre ciro kira uygulaması veya kira indirimi desteği sağlayabilir. Ancak herkese aynı uygulamayı yapmak haksızlığa neden olacaktır.”

 

 

Pandemi döneminde AVM yatırımcıları olarak markalara hangi desteklerde bulundunuz?

 

AYD olarak biz de salgınının Türkiye’de tespit edildiği ilk andan itibaren kamu sağlığının korunmasına destek olmak amacıyla hızla pek çok adım attık. Perakendecilerin talepleri ve uygulamaları doğrultusunda, kamu sağlığının korunması mücadelesine destek olmak amacıyla; AVM’lerin geçici süreliğine kapatılması, AVM’lerin kapalı kaldığı süre boyunca da kiracılardan kira bedeli tahsil edilmemesi gibi kamu sağlığını ve istihdamı korumaya yönelik tedbirler aldık. Vakaların görülmeye başladığı mart ortasından itibaren kamu sağlığını göz önünde bulundurarak zorunlu ihtiyaç sağlayan market ve eczane gibi mağazalar dışında AVM’lerini kapatan, bu süreçte kira talep etmeyen ve varlık sebebi olan kira gelirinden mahrum kalan yatırımcılarımız buna rağmen devam eden süreçte de Haziran ayında desteğe devam etmiş, birçok AVM’de yüzde 60’lara varan oranlarda kira indirimleri verilmiştir. Bundan sonra da kiracı bazlı destekler verilmeye devam edilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus her AVM’nin ve her kiracının şartlarını eşit olamayacağıdır. Süreç içinde cirosunu arttıran kiracılar olduğu gibi özellikle food-court alanlarındaki kiracılarımızın zor durumda kaldığını gözlemledik. AVM yönetimleri de desteğini kiracısının durumuna göre ve kendi şartları doğrultusunda belirleyerek mümkün olduğunca desteğe devam edecektir.
 

Markaların ciro üzerinden kira alınmasına yönelik talepleri konusunda ne düşünüyorsunuz?

 

Talep etme noktasında olduğunuzda talep edebileceğiniz şeylerin sınırı yoktur. Ancak iş ortakları ile yürütülen ilişkilerde talepler karşılıklı tüm tarafların menfaatini maksimum düzeyde korumaya çalıştığı noktada verimli hale gelir. AVM yatırımcısı sadece pandemi döneminde değil her zaman kiracısını korumaya çalışmış, zor durumda olan kiracısına destek vermiştir. Destek konusunda önemli olan kira sözleşmesinin şartları ve kiracının durumuna göre belirlenmesidir. Kimi kiracı kirasını dahi ödeyemeyecek durumdayken, kimi kiracı ise yüzde 110’lara ulaşan ciro artışına ulaşabilmektedir. Burada AVM yönetimi zor durumdaki kiracısına şartlara göre ciro kira uygulaması veya kira indirimi desteği sağlayabilir. Herkese aynı uygulamayı yapmak eşitsizler arasında eşitlik yaratmaya çalışmak haksızlığa da neden olabilecektir. Dolayısıyla eğer kiracı zor durumdaysa elbette AVM yönetimi bu kiracısını kaybetmek istemez. Ancak desteğin içeriği kiracı ve AVM’nin durumuna göre her kiracı özelinde ayrı ayrı değerlendirilmek durumundadır.


AVM’LERİN KAZANCI BU YIL YÜZDE 40 AZALACAK
 

Kira konusunda hep markaların taleplerini dinliyoruz. AVM’lerin hiç mi borcu yok? Kira ve ortak alan gideri alamadığınız dönemde ortaya çıkan maddi kayıplarınızı nasıl telafi edeceksiniz?

 

Salgın sürecinden olumsuz etkilenmeyen neredeyse hiçbir sektör bulunmuyor. Birçok alışveriş merkezi yatırımcısı bankalardan ticari krediler almış durumda. Bu dönemde döviz kurlarındaki artışla birlikte bu kredilerin toplam maliyeti daha da artmış ve 15 milyar TL'ye ulaşmıştır. Alışveriş merkezleri, mart ayının ortasından mayıs ayının sonuna kadar kiracılarından kira almamıştır. Bu, yatırımcıların bu yılki kira gelirlerinde yaklaşık yüzde 30’luk bir kayıp anlamına gelmektedir. Önümüzdeki aylarda da kira gelirlerinde yüzde 10-15 oranında düşüş bekliyoruz. Bu kapsamda genel olarak alışveriş merkezi yatırımcılarının kazancının bu yıl yüzde 40-45 oranında azalacağını söylemek mümkün. AVM’ler olarak gelir kaybımızı mümkün olduğunca tasarruf önlemleri ve kiracılarımızla birlikte yapacağımız ciroları arttırmaya yönelik faaliyetlerle bir nebze olsun telafi etmeyi umut ediyoruz.

Salgın sebebiyle açılışı ertelenen AVM’ler var. Pandemi süreci ve yeni normal alışkanlıkları gelecek AVM yatırımlarını nasıl etkileyecek?

 

Salgın sürecinde alışveriş merkezlerinin büyük bir kısmı kapalı kaldı veya kısıtlı zaman süresince açık kaldı. Bu yıl şu ana kadar bir adet yeni AVM açıldığını görüyoruz. 2019 yılında bu sayı 5’ti. Türkiye’de AVM yatırımları pandemi sürecinden bağımsız olarak belli bir doygunluğa ulaştığı için hali hazırda yavaşlamış durumda. Bundan sonra yeni AVM yatırımından çok mevcut AVM’lerde renovasyonlar şeklinde bir dönem olacaktır.
 

E-TİCARET AVM’LER İÇİN TAMAMLAYICI UNSUR

 

Online satışların öne çıktığı bir döneme girdik. Tüketici alışkanlıklarının değiştiği bu dönemde AVM’lerdeki ekonomik canlılığı korumak adına hangi adımları atacaksınız?

 

Online alışveriş uzunca bir süredir hayatımızda var ve pandemi döneminde online alışverişte bir artış olduğunu görüyoruz. Ancak online alışverişin en yoğun şekilde yapıldığı pandemi sürecinde toplam online alışverişin yüzde 8’e ulaşabildiği ifade ediliyor. Bu dönemde online alışverişin lojistiği anlamında yaşanan sıkıntılar da zaman zaman dile getirildi. Alışveriş merkezleri pandemi öncesinde de online alışverişi bir rakip olarak değil tamamlayıcı bir unsur olarak gördü. Stratejilerini de bu yönde kurguladı. Alışveriş merkezlerinin online’da seçerek mağazada fiziksel olarak satın alma ya da teslimat şeklinde hizmetleri uzunca bir süredir sunduğunu vurgulamak isteriz. Bu durum hem müşterinin fiziksel olarak ürüne dokunabilme veya deneyebilme hem de lojistik sorunu yaşamadan kolayca ürünü teslim almasına olanak sağlamakta. Kısacası online kanal ve AVM koordinasyon halinde olduğunda çok daha tatmin edici bir alışveriş deneyimi yaşanabilmektedir. İnsanlar henüz sosyal olarak hayata tümüyle yeniden katılmaya hazır değil. Alışveriş merkezlerimiz sosyal hayatın da dolu dolu yaşanabileceği yaşam merkezleri. Pandemi süreci ve psikolojik etkileri bir miktar da olsa azaldığında yeni normal ve tedbirlerle ziyaretçilerimize hem sosyalleşme hem de en güvenilir ve sağlıklı koşullar altında alışveriş deneyimini sunmaya devam edeceğiz.
 

 

Salgın sonrasında AVM’leri nasıl bir dönüşüm bekliyor?

Alışveriş merkezlerinin aynı zamanda birer yaşam merkezi olduğunu belirtmiştik. Hepimiz hayatımıza yeni normallerle devam edeceğiz. Alışveriş merkezleri de daha fazla teknoloji kullanan ve mimari yapısını daha fazla sosyal alan ve açık alan sunacak şekilde değiştiren yapılar olacaktır. Bu dönüşüm pandemi öncesinde de değişen müşteri ihtiyaçları çerçevesinde gözlemlediğimiz bir değişimdi.

 

Hem AVM yatırımcıları hem de markalar bu süreçten en az zararla nasıl çıkabilir?

 

Covid-19 global bir salgın ancak mücadele ulusal. Bizler de bu doğrultuda hem kamu otoriteleri, hem birlikte iş yaptığımız perakende, banka, hizmet sağlayıcı ve kamuoyuyla birlikte koordinasyon içinde hareket edersek süreci daha az zararla atlatacağımıza inanıyoruz. Süreçten zarar görmeyen hiçbir kesim yok. Bunun bilinciyle sorunlarımıza birlikte çözüm bulmaya çalışarak hareket etmek zorundayız. Hiç kimse benim sorunlarım çözülsün karşımdaki önemli değil diyemez. Sağlığımız için tedbirli olmayı elden bırakamayız ancak ekonomik faaliyetlerin de en doğru standartlar sağlanarak devam etmesi zorunlu. Örneğin AVM yatımcısı zor durumdaki kiracısına destek olurken yatırımını banka kredisi ile finanse etmiş olan yatırımcının da kredi ödemelerine kolaylık sağlanması sürecin aksamadan devamı ve minimum hasar için son derece önemli.
 

nb

Yukarı