Ana içeriğe atla

ggh

AVM YATIRIMCILARININ TALEPLERİ İLE PİYASA GERÇEKLERİ UYUŞMALI

06.09.2021 - 10:38

Gayrimenkul yatırımı ve kullanımı üzerine uzmanlaşmış global danışmanlık şirketi olan JLL projelerinin de kanıtladığı başarıyla sektörde liderliği bırakmıyor. Hizmet alanlarını, hizmet verdikleri sektörleri geliştirmeye odaklanarak ortak menfaatle %100 memnuniyet sağlamayı amaçlayan JLL Eş CEO’ları DORA ŞAHİNTÜRK ve TARKAN ANDER ile konuştuk.

Biraz sizi tanıyabilir miyiz?

Dora Şahintürk: 2006 yılında Aydın Yurdum ve Tarkan Ander ile AVM PARTNERS şirketini kurduk. 2008’de AVM PARTNERS alışveriş merkezi yatırımlarında Almanya’nın lider şirketlerinden olan MFI ile ortaklık kurarak AVM MFI PARTNERS olarak piyasada çalışmalarını yürütmeye devam etti. 2015 Ağustos ayında AVM PARTNERS’ın JLL Türkiye ile birleşmesi ile JLL Türkiye Yönetim Kurulu bünyesine katıldım halen Tarkan Ander ile Eş CEO olarak görevimizi sürdürmekteyiz.

25 senelik arkadaşlık, ortaklık, iş birlikteliği yaptığım Tarkan Ander ile Türkiye ve yurt dışında 150’ye yakın projeye hizmet verdik.

Tarkan Ander: 2006 yılında Dora Şahintürk ve Aydın Yurdum ile AVM PARTNERS’ı kurduk ve 2008 yılında Almanya’nın alışveriş merkezi yatırımlarındaki lider şirketlerinden MFI ile ortaklığa gittik. Dora Şahintürk ile yurtiçi ve yurtdışı olmak üzere 150’ye yakın alışveriş merkezine hizmet verdik. 2015 Ağustos ayında AVM PARTNERS’ın JLL Türkiye ile birleşmesi ile JLL Türkiye yönetim kurulu bünyesine katıldım halen Dora Şahintürk ile Eş CEO olarak görevimizi sürdürmekteyiz.

 

JLL olarak hizmetleriniz ve çözümlerinizle sektörde ön plana çıkmanızın nedenlerini anlatır mısınız?

 

Şahintürk: Tüm gayrimenkul formlarına eksiksiz hizmet verebilme yetkinliğimiz JLL Türkiye’yi sektörde ayrıştıran önemli faktörlerden bir tanesi. Sadece AVM ve perakende değil, birçok gayrimenkul formunda hizmet verdiğimiz alanlarda sektör lideriyiz. Verdiğimiz hizmetin kalite standardı konusunda oldukça titiziz, yatırımcılarımız hem global bir şirketin güven veren kabiliyetinden faydalanırken hem de butik bir yaklaşımın konfor ve özenini tecrübe ediyorlar. Sadece şirket liderleri olarak bizlerin değil, tüm çalışanlarımızın benzeri olmayan sektör tecrübesi ve pratik çözüm yaklaşımı, ön plana çıkmamızın sebeplerinden. AVM’ler özelinde hem Türkiye hem yakın coğrafyamızın tüm tarihi ve bilgi haznesi JLL Türkiye’ de mevcut. Hali hazırda hem yönettiğimiz hem de kiralama ve konsept çalışmalarını yürüttüğümüz projelere bakıldığında, nicelik ve nitelik açısından sektör lideri olmanın sorumluluğu ile sektörümüze doğru yön vermeye ve tüm perakende bileşenlerinin ortak menfaati için çözümler üretmeye devam ediyoruz.

 

Yurtiçi ve yurt dışı pazarında bulunduğunuz konum sizi memnun ediyor mu? Hedefleriniz nelerdir?

 

Ander:  JLL, dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmet ve proje yönetimi şirketlerinden biri. Biz de JLL’in uluslararası faaliyetlerinin tamamını Türkiye ve yakın coğrafyamızda sürdürüyoruz. Hizmet verdiğimiz alanların, başta perakende olmak üzere neredeyse tamamında Türkiye’de sektör lideriyiz ve yakın coğrafyamızda ilk akla gelen şirket konumundayız. 

 

Sektör lideri pozisyonumuzu güçlendirerek hizmet kalitemizi artırmak en önemli hedefimiz. Sermaye piyasaları, değerleme, proje yönetimi, lojistik, konut gibi daha az penetre ettiğimiz alanlarda faaliyetlerimizi artırmak istiyoruz. Değişen ve dönüşen gayrimenkul sektöründe yeni değer kazanan trendlere uygun olarak bu dönüşüme öncülük etmek ve tüm bunları butik ve müşteri odaklı yaklaşımımızı kaybetmeden yapmak en önemli hedefimiz.

 

AVM Kiralama hizmetinizde konum ve marka karmasında dikkat ettiğiniz hususları anlatır mısınız?

 

Ander: Marka karması tasarlanıp hayata geçirilirken karşılaşılan birçok faktör var. Yatırımcıların talepleri ile piyasa gerçekleri uyuşmalı. Bu yüzden dikkat edilmesi gereken ilk aşama, proje inşaatının başlamasından önce hazırlanması gereken, mevcut yatırımın en iyi, en verimli ticari kullanım şekli; fiziksel fonksiyonların belirlenmesi, sonrasında da fizibilite ve yatırımın geri dönüş hızı hesabı. Bu çalışmaların neticesinde de açılış öncesi kira hedefleri ile beraber perakende konumlanması yapılır.

Marka karmasını oluştururken üzerinde önemle durduğumuz; bölgenin demografik yapısı, alım gücü, ulaşım, planlanan markaların bölgeye hitabı, yeni jenerasyon markaların uyumu, trend takibi ve daha sayabileceğimiz onlarca unsur bulunuyor.

Yeniden kiralamada ise markalar planlanırken önceliğimiz, fonksiyonel mimari ile oynayarak ticaret hacmini büyütmek ve projedeki eksik sektörlere yönelerek birim başına düşen ciro kabiliyetini arttırmaya çalışmak.

 

AVM yatırımlarında nasıl bir politika izlenmelidir?

 

Şahintürk:  Artan rekabet ve arz, pandemi dönemindeki finansal ve operasyonel zorluklar, AVM yatırımı konusunda daha önce tecrübe ettiğimiz sağlıksız abartı iştahının, daha makul ve sağlıklı bir seviyeye gelmesini sağladı.

Olası yatırımın ön koşulları, potansiyel etki alanının detaylı rekabet analizine göre belirlenip, kira gelir fizibilitesinin potansiyel ciro kabiliyetine uygun hesaplanmasıdır.

Hem yeni yatırımlar hem de mevcut AVM’lerde renovasyon projelerinde izlenmesi gereken ana politika, yatırım kararı alınmadan önce, bizler gibi ana işi bu olan firmalar ile beraber arazinin alınması ya da doğru kullanımın belirlenmesi aşamasında bizlerle çalışılmaya başlanmasıdır. Planlama aşamasında yapılacak doğru yönlendirme, yapılacak yatırımın büyüklüğü düşünüldüğünde en değerli olandır.

İnsanların bir alışveriş merkezini tercih ederken dikkat ettiği en önemli özellik nedir? Siz bu özelliklere yönelik nasıl çalışmalar gerçekleştiriyorsunuz?

Şahintürk: Ziyaretçilerimizin en değerli kaynaklarına, yani zamanlarına talibiz. Bu yüzden ziyaretçilerimizin, tercihlerini bizim yönettiğimiz AVM’lerden yana kullanmaları için “Nereye ve Neden” sorularına cevap oluşturmamız ve sonrasında gelme amaçlarını tatmin etmiş olarak uğurlamamız gerekli.

3 temel özelliğin bu seçimlerde etkili olduğunu gözlemliyoruz; genel mimari dahil ambians, mağaza karması ve yapılan etkinlikler dahil, hijyen ve erişilebilirlik rahatlığı.

Genel mekân ambiansı ve erişilebilirlik konforu açısından günceli sürekli takip ediyor ve gerekli renovasyonları gerçekleştirmeye çalışıyoruz. Son dönemde artan, dijitale adaptasyon ihtiyacı, açık alanlarda olma talebi, yeşile ve sürdürebilirliğe verilen değer, giderek artan farkındalık ve önem, en çok üzerinde çalıştığımız alanlar.

Marka karmalarında mutlaka değişimler yaşayacağız. Profil olarak daha önce AVM’lerde görmediğimiz yeniliklerle karşılaşacağız. Mağazacılık dışında diğer satış kanalları ile var olan, yükselen markalardan tutun da flexible anlık toplantılar için kiralanabilen küçük ünitelere kadar sektörde birçok farklılık görülecek. Kanımca, alışılanın dışına çıkmak ve değişime uyum sağlamak tüm AVM’ler açısından kaçınılmaz olacaktır. AVM marka karmalarımızı bulundukları coğrafi konum ve hitap etmek istediği demografik yapıya uygun olarak güncelliyoruz. Pandemi süreci Türkiye pazarına giriş yapacak olan markaların karar almalarını yavaşlatmış olsa da yabancı markaların pazara olan ilgisi her şekilde devam etmektedir. Genç nüfus potansiyelinin farkındalar. Globaldeki gücümüzü kullanarak Türkiye’ye giriş yapacak markalar ile görüşmelerimizi devam ettiriyoruz.

Deneyimin ve deneyim mağazalarının ön planda olacağı bir dönem bizi bekliyor, bunun bilincinde olarak hem mağaza karmamızda yer alan markalarımızı teşvik ediyor hem de hizmet verdiğimiz AVM’lerimizi birer deneyim merkezi olarak konumlandırmaya çalışıyoruz.

nb

Yukarı