Ana içeriğe atla

ggh

ORTAK ALAN GİDERLERİNDE ŞEFFAFLIK SORUNU

11.10.2021 - 13:44

Alışveriş Merkezlerinde ortak alan giderleri tartışması yeniden alevlendi. Daha önce ortak alan giderlerinin hangi esasa göre paylaştırılması gerektiği tartışılıyordu. Bu tartışma bitmemişken, pandemiyle birlikte yeni bir sorun daha tartışmaların odak noktası oldu: Şeffaflık. 
 

Markalar haklı olarak ortak giderlerin nereye harcandığını bilmek istiyor.  Çünkü ortak alan giderlerinin ciroya oranı pandemi öncesinde yaklaşık yüzde 1,5 ile 2 arasında değişmekte iken; bugün bu oran yüzde 10’u aştı. Tabiatıyla durumun suiistimal edildiği iddia ediliyor. Markalar, ortak gidere itiraz ettiklerinde kira indiriminden yararlandırmama gibi tehditlerle karşılaştıklarından yakınıyor. Türkiye genelinde ortak alan giderleri konusunda bir standart olmadığına ve rakamların büyük farklılıklar arz ettiğine de vurgu yapılıyor. 
Markaların bu iddialarına karşılık AYD, birkaç istisnai AVM dışında tüm AVM’lerin ortak giderlerle ilgili açıklama yaptığını ve her yıl mart ayında rapor ettiğini belirtip, markaların daha sık periyotlarla açıklama ve rapor beklemesinin yasal bir dayanağı olmadığının altını çiziyor, ayrıca sürekli bu taleplere vakit ayıramayacağını söylüyor. AYD, ortak alan giderlerinde bir düşüşün olduğunu kabul ediyor ancak pandemi önlemleri(HES kodu okutma, ateş ölçme, dezenfektan gibi) nedeniyle ek maliyetlerin doğduğunu ve bunun markalar tarafından hesaba katılmadığını belirtiyor. [Bakınız: https://www.dunya.com/sektorler/avm-ve-markalarin-ortak-gider-tartismas… ].
Sorunun hukuki boyutunun incelenmesi birçok noktayı aydınlatabilir. Öncelikle AVM ortak giderlerinin, bir apartmandaki ortak giderler gibi düşünülmemesi gerekir [Bakınız: M. Murat İNCEOĞLU, Kira Hukuku, Cilt I, İstanbul 2014, s. 102]. Gerçekten bir AVM ile bir apartmanın amaçları birbirinden son derece farklıdır. Zaten yasa koyucu da AVM ortak alan giderlerini ayrı bir mevzuatta düzenlemiştir: Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik. 
Yönetmeliğin 11.maddesine göre; ortak giderler, ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi kalemlerdir. Ayrıca, AVM kiracılarından “katılım payı” da talep edilebilir. Katılım payı, ortak giderler dışında kalan pazarlama ve yönetim gibi ortak faydaya yönelik hizmetlerin için alınır. Katılım payı alınabilmesi için kira sözleşmesinde düzenleme bulunması şarttır. 
Yönetmelik m. 10/3’e göre; kiracı olarak faaliyette bulunan perakende işletmelerden bu iki kalem(ortak giderler ve katılım payı) dışında “ortak gider” adı altında herhangi bir bedel talep edilemez. Demek ki, konunun hukuki sınırlarından biri budur. Yani, AVM’lerin diledikleri gider kalemlerini “ortak gider” adı altında talep etme hakları yoktur. Aksine, Yönetmelikte belirlenen sınırların dışında kalan giderlere, AVM katlanmak zorundadır. Türk Borçlar Kanunu m. 346’ya göre; çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir yükümlülük yüklenmez. Görüldüğü gibi kira hukuku açısından da düzenleme aynı yöndedir. Bununla birlikte, doktrinde “ortak gider” kavramının, “yan gider” kavramından daha geniş bir kavram olduğu ifade edilmektedir [İNCEOĞLU, Kira, Cilt I, s. 100].
AVM’ler kural olarak istedikleri firmalarla çalışmakta serbesttir. Yani, bir AVM güvenlik hizmetini istediği güvenlik firmasından; temizlik hizmetini de istediği temizlik firmasından alabilir. Ancak bu serbestlik sınırsız değildir. Bunun sınırını dürüstlük kuralı teşkil etmektedir. Örneğin, bir AVM’nin masraflarını nasıl olsa kiracılar karşılıyor düşüncesiyle temizlik işini yine kendisinin olan bir temizlik şirketine piyasa koşullarının çok üstünde bir rakamla yaptırması asla kabul edilemez. Bunun gibi durumlarda “vekilin özen borcuna ilişkin hükümler” kıyasen uygulanır [İNCEOĞLU, Kira, Cilt I, s. 108].
Yönetmelik m. 11/8’e göre; ortak gider katılım payları tahsilat amacı dışında kullanılamaz. Ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirler, ortak giderlerin karşılanmasında kullanılır. Dikkat edilirse, yasa koyucu ortak giderlerden kazanç sağlanmasını yasaklıyor. Ortak giderler, bir kazanç kapısına dönüşürse, amacından sapmış olur. 
Yönetmelik m. 11/7’e göre; perakende işletmelerce talep edilmesi halinde, ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirler ile ortak gider katılım paylarından yapılan ödemelere ilişkin belgelerin birer örneği alışveriş merkezi yönetimince perakende işletmelere verilir. TBK m. 341/II’ye göre; giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. Ancak doktrinde bu hükmün mehaz İsviçre Borçlar Kanunu m. 257b hükmüne uygun şekilde anlamlandırılması gerektiği belirtilmektedir. Buna göre; kiraya veren, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine kiracıya vermek zorundadır [İNCEOĞLU, Kira, Cilt I, s. 111]. Yönetmelikte ve TBK belge verme yükümlülüğünün yaptırımı düzenlenmemiştir. AVM, ortak giderlere ilişkin belgeleri kiracılara vermezse (hesapları inceleme imkanı tanımazsa) yaptırımı ne olacaktır? Doktrinde ileri sürülen bir fikre göre, bu durumda kiracının giderleri ödemekten kaçınma hakkı vardır. Ayrıca AVM’leri bu belgelerin örneklerini vermeye dava yoluyla zorlanmasının mümkün olduğu ifade edilmektedir [İNCEOĞLU, Kira, Cilt I, s. 112]. 
Yeni bir düzenleme yapılması ihtimaline binaen daha önce ortak alan giderlerine ilişkin yazdığımız ve çok ilgi gören makalemizde yaptığımız öneriyi hatırlamakta fayda görüyoruz: “Olması gereken açısından konu bütüncül bir şekilde ele alınmalıdır. Bu bağlamda, ortak alan giderlerinden sorumluluğun yasal sebebi olabilecek üç neden gösterilebilir: Kiracı sıfatıyla alışveriş merkezinin bir üyesi olmak, kiralanan alanın büyüklüğü ve kazanç (ciro). Öncelikle, bir AVM üyesi olma sıfatının ön plana çıktığı durumlarda ortak gidere katılım eşit olmalıdır. İkincisi kiralanan alanın hacmi arttıkça AVM’den alınan hizmet artıyorsa bu gider kalemine katılım, alan oranına göre, olmalıdır. Bir gider kalemi (örneğin bir konser) ciroda bir artışa sebep oluyorsa, bu gider kalemine katılım payı da ciroya göre olmalıdır. Son olarak, AVM işletmesinin maliyeti olarak değerlendirilecek gider kalemleri vardır ki, bunları AVM yönetimleri, bir maliyet olarak değerlendirmeli ve kendileri katlanmalıdır”. [Bakınız: https://www.mallreport.com.tr/avm/avm-ortak-alan-giderleri-ve-hukuki-bo… ].

nb

Yukarı