AVM

Konutların turizm amaçlı kiralanması ve günübirlik kiralama

Birçok toplumsal sorun yaşanmasına neden olan günübirlik kiralamalar için yapılan düzenleme yılbaşında yürürlüğe giriyor. Kanun koyucu, “konutların turizm amaçlı kiralanması” başlığı altında günübirlik kiralamalar için birçok düzenleme öngörüyor.

02 Kasım 2023 tarihli 32357 sayılı Resmi Gazete yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemiş oluyor. Ancak Kanun’un bir ila altıncı maddeleri arasında yer alan ve konutların turizm amaçlı kiralanmasını düzenleyen hükümleri 01 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe giriyor.

Her ne kadar “turizm amaçlı” olmaktan bahsediliyorsa da “günübirlik kiralamalar” da bu kapsamda düzenleniyor. Çünkü, 7464 sayılı Kanun m. 2/1-g hükmüne göre; konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle kiralanması hangi amaçla olursa olsun “turizm amaçlı kiralama” saylıyor. Buna karşın, tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar 7464 sayılı Kanun’un kapsamı dışında tutuluyor.

“Konut” kavramı birçok yasal düzenlemede terim olarak kullanılmasına rağmen tanımlanmamış bir kavramdır. 7464 sayılı Kanun konut kavramını tanımlıyor. Buna göre; konut, tapu sicilinde konut amaçlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümü ifade eder. Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alması zorunlu hale getiriliyor. Bakanlık, izin belgesi verme yetkisini valilikler aracılığıyla da kullanabiliyor. Böylece, izin belgesi olmadan turizm amaçlı konut kiralamaları yani yüz günden az süreli konut kiralamaları yasadışı hale getirilmiş oluyor.

İzin belgesi almadan turizm amaçlı konut kiraya verenler, kiraya verilmesine aracılık edenler, bu konuda elektronik ticaret ve tanıtım yapanlar için idari para cezası verilmesi öngörülüyor. Söz konusu idari para cezaları, 100 bin TL’den başlayıp 1 milyon TL’ye kadar çıkıyor. İzin belgesi almadan turizm amaçlı konut kiralayamama kuralını alt kira yöntemiyle aşmak da mümkün değil. Çünkü, kiracıların turizm amaçlı kiraladıkları konutu üçüncü kişilere kiraya vermesi yani alt kira sözleşmesi yapması yasaklanıyor. Kanun koyucu, burada kiraya verenin sorumlu muhatap olarak kalmasını amaçlıyor. Çünkü, izin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene ait bir yükümlülük olarak düzenleniyor. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabiliyor [7464 sayılı Kanun m.3/5].

İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu hale getiriliyor. Böylece, apartman sakinlerinin rızası olmadıkça turizm amaçlı kiralama yapılması engelleniyor.

Tanımlar bölümünde yer almamasına rağmen “yüksek nitelikli konut” terimi ortaya konuluyor. Buna göre; yüksek nitelikli konut, yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konutlardır. Yüksek nitelikli konutlara, kat maliklerinin oybirliğiyle aldıkları karar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebiliyor. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabiliyor. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenleniyor. Bu şekilde yapılan kiralama faaliyeti, alt kira yasağı kapsamı dışında tutuluyor.

İzin belgesi sahiplerinin ise öngörülen usullere uyması gerekiyor. Benzer şekilde, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde 100 bin TL idari para cezası uygulanması öngörülüyor [7464 sayılı Kanun m.4/1-ç].

İzin belgesinin şu durumlarda iptal edilmesi gündeme geliyor: İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi, turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi, verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi, cezai işlem uygulanmasına rağmen aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.

Bu idari yaptırımlar dışında başka yaptırımların uygulanması da söz konusu olabilecektir. Söz gelimi, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi halinde, duruma göre Türk Ceza Kanunu m.227 gereğince cezai sorumluluk doğması da söz konusudur. Ayrıca, turizm amaçlı kira sözleşmesinin amacının bu kapsamda değerlendirilecek bir husus olması halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.27 uyarınca sözleşmenin kesin hükümsüz olması da ihtimal dahilinde görünüyor [Bakınız: Derya ATEŞ, Borçlar Hukuku Sözleşmelerinde Genel Ahlaka Aykırılık, Ankara 2007, s. 211].

İzin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının haklarının sözleşme süresi sonuna kadar devam etmesi esası benimseniyor. Böylece, kiraya verenin kusuru yüzünden kiracıların mağduriyet yaşamasının önüne geçilmek isteniyor.

Turizm amaçlı konut kiralamalarının, konaklama işletmeleri açısından da önemi büyük. Konaklama işletmelerinin, izin belgesi başvurusunu yaparken ve işlemlerinin yürütürken “turizm işletme belgesi” ve “işyeri açma ve çalışma ruhsatı” belgelerini kontrol etmeleri gerekiyor. Çünkü, izin belgesi ile bu belgelerin uyumluluk arz etmesi gerekiyor.

Turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, 01.01.2024 tarihinden itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur [7464 sayılı Kanun Geçici Madde 1]. Böylece, turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanların 01 Şubat 2024 tarihine kadar izin belgesi edinmeleri yasal zorunluluk haline gelmiştir.