Tüm AVM’lerde değişim ve renovasyon konuşuluyor. Konuşulması tabii ki önemli, ancak bu konuşmalardan sonuç elde edilebilmesi, konunun tüm boyutlarıyla masaya yatırılması ayrıca, sektör oyuncularının konunun yeterince tartışıldığından emin olması gerekir. Kafalardaki soru işaretlerinin giderilmesi gerekir. Bu makalede, konunun hukuki boyutlarını ele alarak tartışmalara katkı sağlamayı hedefliyoruz.
A. Genel Olarak Kiralananın Teslimi
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Sözleşmede kararlaştırılan nitelikte olmayan kiralananın teslimi, teslim borcunu yerine getirmek anlamına gelmez. Başka bir ifadeyle kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmiş sayılabilmesinin koşulu, sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki şeyin teslimidir. Fakat bir kiralananın teslim edilirken sözleşmedeki nitelikleri taşıyıp taşımadığı her zaman kolayca bilinemez. Daha kötüsü, kiralanan hiç kontrol edilmeden alınmış da olabilir. Gerçekten uygulamada özellikle konut ve işyeri kiralarında anahtarlar emlakçı tarafından verilmektedir. Emlakçılar anahtar teslim ederken herhangi bir evrak düzenleme ihtiyacı hissetmemektedirler. Tarafl arın emlakçı olmaksızın yaptığı kira kontratlarında da teslim için bir evrak düzenlenmesi nadiren karşılaşılan bir durumdur. Oysa, “teslim”, hukuki ilişkilerin bel kemiğini oluşturan bir işlemdir. O yüzden teslim kavramının iyi anlaşılması, teslim işleminin usulüne uygun gerçekleştirilmesi ve teslimin mutlaka belgelendirilmesi gerekir. Aks takdirde, sözleşmeden beklenen fayda elde edilemediği gibi büyük zararlar görme riski üstlenilmiş olur.
B. Teslim Borcu
Kiraya verenin asli borcu, kiralanan şeyin teslim edilmesidir. Kira sözleşmelerinde teslim kavramı, satış sözleşmelerindeki teslim kavramından daha geniş bir anlam taşır. Satış sözleşmelerinde teslim, sıradan bir el değiştirme olayı iken; kira sözleşmelerinde teslim, adeta emre amade hale getirmek şeklindedir. Çünkü, satış sözleşmelerinde alıcının menfaati mülkiyeti kazanmak iken; kira sözleşmelerinde kiracının menfaati kullanmaktır.
Kiraya verenin, kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun biçimde kiracıya tesliminden sonra borcu sona ermez, söz konusu teslimden sonra, kiraya verilen şeyin kullanıma uygun bulunmasından da sorumluluğu vardır.
Kiraya verenin teslim ya da teslime uygun bulundurma borcu kapsamına, kira konusu şeyle birlikte, onun teferruat ve eklentileriyle ortak yerler de girmektedir.
Kiralananın sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslim edilmediği takdirde kiraya verenin ifası, ayıplı ifa olarak nitelendirilir ve onun ayıptan sorumluluk hükümleri gereğince mesuliyeti gündeme gelir.
Eğer tarafl arca teslim yeri kararlaştırılmamışsa, menkullerde sözleşmenin kurulduğu yerde; gayrimenkullerde ise, taşınmazın bulunduğu yerde yerine getirilir.
Kira konusu şey, sözleşmede belirtilen zamanda teslim edilmezse, kiraya verenle ilgili olarak TBK m. 123 ve devamı hükümleri uygulanır. Kiralananın zamanında teslim edilmesi sözleşmeden sağlanacak kullanma yararının içinde yer almaktadır. Teslim işleminin kira bedelinin ödeme borcunun doğumu açısından da büyük önemi vardır. Çünkü, kiraya veren teslim etmedikçe kira bedeli ödeme borcunun doğmadığı kabul edilir.
C. Teslim Tutanağı
Tutanaklar, genelde söylenen sözlerin yazıya geçirilmesi amacıyla veya bir durumun tespiti amacıyla düzenlenmektedir. Bir tutanak örneği, eğer ilgili yönetmelik ekinde açıkça düzenlenmişse, bu örneğe uygun olarak tutanağın düzenlenmesi gerekmektedir.
Yargısal işlemlerle veya icra işlemleriyle ilgili olarak ise yargılama yasalarına bakılması gerekmektedir. Uyuşmazlık konusu vakıaları ispata elverişli yazılı ve basılı metin, senet, çizim, plan, kroki, fotoğraf, film, görüntü veya ses kaydı gibi veriler ile elektronik ortamdaki veriler ve bunlara benzer bilgi taşıyıcıları “belge” olarak nitelendirilmektedir [HMK m.199].
Senet, bir kişinin vücuda getirdiği (veya getirttiği) ve kendi aleyhine delil teşkil eden yazılı belgedir. Senedin, onu vücuda getirenin yani aleyhine delil teşkil edecek kişinin imzasını taşıması gerekir.
Senet ile belge arasındaki ayrıma da dikkat çekmek gerekir. Özellikle iradenin dış alemde varlık kazanmasını sağlayan şey, çok genel anlamıyla belge olarak kabul edilebilir; ancak her belge kanun anlamında senet sayılmaz.
Bir fikre göre; senet dışındaki belgeler ile hukuki işlemler ispat edilemez. Senet dışındaki belgeler ile sadece vakıalar (hukuki fiiller) ispat edilebilir.
Yetkili memurlar tarafından düzenlenen ve ihtirazi kayıt konulmaksızın imzalanan tutanakların aksi yazılı delille ispat edilebilecek olup, bu durumda tanıkla ispata gidilemez. Yargıtay içtihatlarında ihtirazi kayıt olmadan imzalayan tarafl ar açısından aksinin yazılı delille ispatı gerektiği üzerinde durulsa da imzası bulunmayan taraf açısından yazılı delille ispat zorunluluğu bulunmadığı ifade edilmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 28.01.2014 tarihli 2013/6201 E. ve 2014/983 K. sayılı ilamı şöyledir: “Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK’nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.”
Yargıtay 12.Hukuk Dairesi’nin 09.06.2021 tarihli 2021/1931 E. ve 2021/6252 K. sayılı ilamında şu ifadelere yer verilmiştir: “Kiraya veren, anahtarın 01/06/2019 tarihinde teslim edilmediğini, anahtar teslim tutanağının tebliğ tarihi olan 26/07/2019 tarihinde anahtarın teslim alındığını beyan etmiş olmakla kiracı tarafından aksi yazılı delille ispatlanamadığından anahtar teslim tarihi bakımından kiraya verenin beyan ettiği tebliğ tarihi esas alınmalıdır.”
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi’nin 22.05.2002 tarihli 2002/4969 E. ve 2002/5996 K. sayılı ilamında konu şu şekilde nitelendirilmiştir: “Anahtar teslimi hukuki ilişki olup tanıkla ispat edilemez. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek anahtarı hangi tarihte teslim ettiğine ilişkin davacıdan yemin dahil olmak üzere tüm yasal delilleri sorulup hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken değinilen bu yönler gözetilmeden yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.” Yargıtay 13.Hukuk Dairesi’nin 11.04.2002 tarihli 2002/2151 E. ve 2002/3967 K. sayılı ilamında şu ifadelere yer verilmiştir: “Davacı taraf, iddialarında, taşınmazı davalı kiralayanın rızası ile tahliye edip, anahtarı onun bilgisi ile kapıcıya teslim ettiğini bildirmiş ise de, bu iddiasını yasal delillerle ispat edememiştir. Kiracı anahtarı, kiralayana teslim ettiğini yasal delillerle ispat etmediği sürece kiralananı iade etmiş sayılmaz.”
D. Sonuç ve Değerlendirme
Görüldüğü üzere, teslim borcu kira sözleşmesinde asli edim yükümlülüğüdür ve usulüne uygun bir teslim gerçekleştirilmedikçe, teslim borcunun mesuliyetinden kurtulmak mümkün değildir.
Usulüne uygun bir teslim için, teslim borcunun ifa modalitelerine uygun bir şekilde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bununla birlikte, teslim borcunu usulüne uygun bir şekilde gerçekleştirmek de haklarımızı koruyabilmek için yeterli değildir. Usulüne uygun bir teslim gerçekleştirildiğini ispat edebilmek için, yine usulüne uygun bir teslim tutanağına ihtiyaç bulunmaktadır. Teslim tutanağı, maalesef uygulamada çokça ihmal edilen ve önemi anlaşılamamış bir belgedir. Oysa, teslim tutanağı en az kira sözleşmesinin kendisi kadar önemlidir. Hatta, teslim tutanağı düzenlemenin ağır sonuçlarını dikkate alacak olursak, bir “çek” veya bir “bono” kadar önemli bir evrak olduğunu söyleyebiliriz.
Teslim işlemi gerçekleştirilmeden önce mutlaka konusunda uzman ve yetkin bir hukukçudan sözleşmeyi incelemesi ve hem sözleşmeye hem de içinde bulunulan hukuki duruma münasip düşecek bir teslim yönetiminin belirlenmesi gerekmektedir. Belirlenen teslim yöntemi her türlü duygusal manipülasyondan uzak bir şekilde tamamen hukuk mantığı esas alınarak uygulanmalı ve mutlaka usulüne uygun bir teslim tutanağına bağlanmalıdır. Aksi takdirde telafisi imkansız zarar yaşanması kaçınılmazdır.
