Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul yatırım firmalarından biri olan Esas Gayrimenkul, alanında uzman ekibiyle uzun vadede değer yaratan projelerin geliştirilmesi ve yönetilmesi adına sektörde önemli bir rol üstleniyor. Yurt içi ve yurt dışında toplamda 3 milyar Euro yatırımla çevre dostu ofis, konut ve AVM projelerine imza atan firma adına Esas Gayrimenkul COO’su Nevzat Yavan’ı kapağımızda ağırladığımız Haziran sayımızda; Türkiye’de AVM sektörünün büyüklüğünden sektörün yakın gelecekte nasıl bir gelişim göstereceğine, AVM’lerin yaşadığı dönüşüm ve dijital evrimleşmeden Esas Gayrimenkul bünyesinde geliştirilen dijital uygulamalara ve bu uygulamaların hem AVM ziyaretçisi hem de AVM’ye sağladığı avantajları konuştuk.
Türkiye’de AVM sektörünün büyüklüğü nedir? Yakın gelecekte gelişimi nasıl olacak?
AVM’ler, içinde yer alan mağazalarla birlikte bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem Türkiye’de üretim, lojistik, altyapı da dahil olmak üzere birçok farklı sektörü kelebek etkisiyle besliyor. AVM ekosistemi içerisinde 2021 yılında yaratılan gelir 388 milyar TL. Türkiye’de 442 AVM var. Bu AVM’lerin toplam kiralanabilir alanıysa 14 milyon metrekare. Bütün bu rakamlar bize ticari gayrimenkuller içerisinde AVM’lerin ne kadar önemli bir paya sahip olduğunu gösteriyor. Fiziksel bir pazar yeri olma özelliğine sahip olan AVM’ler; kadın istihdamı, markalarımızın uluslararası boyuta taşınması ve son yıllarda ihracata katkısıyla da ön plana çıkıyor. AVM’ler, bünyesindeki mağazalar ve oluşturduğu ekosistemle birlikte 2,1 milyon kişiye ulaşan bir istihdam büyüklüğüne sahip. 2022 yılında 442 adet AVM ve 14 milyon m2 alana sahip olan AVM pazarı, önümüzdeki iki yıllık dönemde 15 milyon m2 büyüklüğe ulaşacak. Perakendecilerin yeni mağaza açma isteğinin 2023 yılında da devam edeceğini; mevcut perakende gruplarının yeni marka lansmanları ve yabancı perakende gruplarının da Türkiye pazarına girecek olması ile pazarın genişleyeceğini öngörmekteyiz. AVM’lerin bir dönüşüm içerisinde olduğunu gözlemliyoruz.
Bu konuda ülkemizde ne gibi aksiyonlar alınıyor?
Bu konuyu geçtiğimiz Mayıs ayında Esas Gayrimenkul’ün desteğiyle yayınlanan “Geleceğe Hazır Perakende” adlı kitabın yazarı, dünyanın önde gelen perakende stratejistlerinden Ibrahim Ibrahim’in katılımıyla paydaş toplantılarımızda masaya yatırdık. Alışveriş merkezlerinin de insan odaklı tasarım yaklaşımıyla yeniden şekillendiğini, perakende deneyiminin yeni baştan kurgulandığını ve mekânların kürate edilmiş, iyi yaşam deneyimleri sunan paylaşım ortamlarına dönüşümüne tanıklık ediyoruz. Geleneksel perakendenin payı yakın zamanda %70’lere kadar gerileyecek. AVM’ler ve ana cadde mağazaları sadece bir şeyler satın alınabilecek dükkanlar olmaktan çıkıp “toplulukların” birlikte bir şeyler yapabileceği bir alana dönüşmek için yeni açılımlar yaratacaklar. AVM’ler “kiralanan kutular” olmaktan çıkıp, “yenilikçi mekân konsepti” yaklaşımını benimsemeli. “Ruhu olan” mekanların şansı çok daha yüksek olacak. Pandemiyle birlikte alışveriş merkezlerinin mimari tasarımları da değişti, içe bakan kapalı kutular olmaktan dışa bakan bahçelere dönüştüler, bu akım devam edecek.
Ülkemizde perakende ve yeme-içme sektörleri başta olmak üzere markaların gelişiminde AVM’lerin ciddi katkısı olduğu bir gerçek. Pandemi döneminde AVM’lerin sadece mağazaların bir araya geldiği yapılar olmadığını, çevreyle uyumlu, teknolojinin imkânlarından faydalanan ve iyi tasarlanmış olduğu takdirde “şehrin merkezine ve önemli sosyalleşme alanlarına” dönüştüğünü gördük. AVM’ler artık daha çok zaman geçirebileceğiniz, bir noktadan birçok ihtiyacınızı karşılayabileceğiniz yerler haline geliyor, böylece ciddi zaman tasarrufu sağlıyorsunuz. Bu bağlamda alışveriş merkezlerine alışveriş, yeme-içme, kültür/sanat ve eğlence mekanlarının yanında yeni kategoriler de girmeye başladı. Bizim AVM’lerimizde şu anda 1 veteriner, 1 eğitim kurumu ve 3 diş kliniği hizmet veriyor. Sağlık alanında güzellik ve estetik salonları, görüntüleme ve tetkik merkezleri, laboratuvarlar da çok rahatlıkla AVM’lere girebilir. Bunun yanında lojistik ve teslim noktaları, eğitim merkezleri, yeni nesil ofisler ve ortak çalışma alanları, indirim marketleri gibi yeni kategoriler AVM’lerin içine girmeye başladı. Perakende mağazalar AVM’lerin temel yapı taşı ama işin doğası gereği artık AVM’ler farklı fonksiyonları da barındırmalı. Sektörümüze baktığımızda en önemli 3 başlık; mimari dönüşüm ve müşteri deneyimi, dijital dönüşüm ve sürdürülebilir AVM’ler.
Dijital dönüşümü sahibi olduğunuz ve yönettiğiniz AVM’lerde nasıl uyguluyorsunuz?
Dijital varlıklar; üzerine çok çalıştığımız, fark yarattığımız, bizim için önemli bir alan. Bu bağlamda DX Burda içerisinde yer alan “Assetify” iş zekâsı uygulamamızla verilerimizden erişilebilir raporlar ve içgörüler üretip, operasyonel ve üst düzey yönetici seviyesinde nitelikli görselleştirme yaparak, yatırımcı iş ortaklarımız ve kiracı iş ortaklarımıza kadar uzanan bir değer sunuyoruz. Böylelikle güvenilir ve global standartlardaki araçlarla tüm veriyi kolayca yönetebiliyor, şeffaf bir şekilde verimlilik artışı sağlarken; iş süreçlerini basitleştirme, verilerin anlaşılabilirliğini sağlama, verileri görselleştirme ve bütünlük sağlama/özet konularında kullanıcılara büyük katkı sağlıyoruz.
DX Burda platformumuzun en önemli dijital varlıklarından biri “shopla”… Shopla, geçtiğimiz aylarda Stevie Uluslararası İş Ödülleri 2022’de “Mobil Site & Uygulama” kategorisinin “Alışveriş” başlığında Altın Stevie ödülünü aldı. MarCom Awards’ta “Dijital Medya/Mobil App” kategorisinde Platin ödüle layık görüldük. Aynı zamanda shopla ile Fast Company Dergisi’nin “En İnovatif Şirketler 2021” listesinde yer aldık. DX Burda platformumuzun en önemli dijital varlıklarından biri olan shopla; son 1 yıldır aldığı ödüllerle, gerçekten üzerinde ne kadar çok emek harcandığını ve gelecek vizyonumuzu yansıtan bir proje olduğunu ispatlıyor.
Shopla; müşteriyi tanıyan, analiz eden ve ona uygun avantajlar sunan bir mobil uygulama. Kapsamlı bir avantajlar dünyası sunuyor. Ziyaretçiler, shopla uygulamasıyla alışverişlerini, ziyaretlerini ve AVM’de geçirdikleri süreyi uygulama içindeki cüzdanında ShopPara’ya dönüştürüyor. Kazandığı ShopPara’ları biriktirebiliyor ya da AVM içerisindeki mağazalarda, eğlence noktalarında, restoranlarda, vale hizmetinde ve etkinlik bileti gibi farklı seçeneklerde harcayabiliyor. Shopla uygulaması ayrıca markalara da daha önce sahip olmadıkları yüksek değerli veri akışını sağlıyor. Bu verileri kendi içinde işleyip anlamlandıran markalar; mağaza trafiğini/cirosunu, müşteri bağlılığını ve sepet ortalamasını artırmaya yönelik önemli katkılar elde edebiliyor. Ziyaretçilerimize dair aldığımız her bilgi, dünya lideri SAS’ın analitik platformuyla birleşerek işleniyor ve bizim için sonuç üreten algoritmalara dönüşerek ziyaretçilerimizle anlık iletişim kurmamızı sağlıyor. Shopla; çok kısa süre içerisinde 250 bin indirme sayısına ulaştı ve markalarımızın %65’ini program ortağı haline getirdik.
Mimari dönüşüm ve müşteri deneyimi hangi noktada kesişiyor?
Birçok alışveriş merkezimizde müşteri deneyimini, pandemi sonrasında değişen tüketici ihtiyaçlarını da dikkate alarak, deneyimini daha keyifl i ve kolay hale getirecek şekilde yeniden tasarlıyoruz. Future Bright ile kurduğumuz “Müşteri Laboratuvarı”, ziyaretçimize ilişkin daha fazla içgörü elde etmemizi sağladı. “Müşteri Laboratuvarı” ile mevcut ve potansiyel ziyaretçimizi daha iyi anlıyoruz ve motivasyonlarını biliyoruz. Kategorideki motivasyonel ihtiyaçlara, beklentiler ve davranışsal farklılıklar doğrultusunda segment tanımlaması yapıyoruz. AVM’lerimizin marka özünü belirliyoruz. Geçtiğimiz yılın devamı niteliğinde ancak yepyeni bulgular elde ettiğimiz Esas Müşteri Laboratuvarı 2023 çıktılarımızla müşterilerimizin hayat tarzlarına odaklandık. Perakende Günleri 2023’te perakende dünyası için çok değerli bilgiler paylaşacağız. “Varlık Yönetimi” ile kiralama, pazarlama ve mülk yönetimi stratejisinde ziyaretçilerimizi merkeze alıyoruz. Buradan elde ettiğimiz çıktıları uluslararası deneyim tasarım ajansı I-AM ile birlikte bir deneyim tasarımına dönüştürdük ve marka karmamızı yeni perakende stratejimizle yeniden kurguladık.
Anladığımız kadarıyla artık sürdürülebilirlik, AVM sektörünün olmazsa olmazı. Bu konuda neler yapıyorsunuz?
Sürdürülebilir başarı kadar önem verdiğimiz bir diğer konu sürdürülebilir bir geleceğin inşasına destek olabilmek. “Dünyamız için Burdayız” diyerek çıktığımız sürdürülebilirlik çalışmalarımızı farklı alanlarda devam ettiriyoruz. En önemli sürdürülebilirlik projelerimizden biri GES projemiz. Şu ana kadar Burda AVM’lerimizde 4 güneş enerjisi santrali kurmuş olmanın gurur ve mutluluğunu yaşıyoruz. 17 Burda AVM’de gerçekleştirdiğimiz GES projemiz, 22.000 m2 alanda 3 MWp kurulu güçle Türkiye’de ticari gayrimenkuller arasında bugüne kadar kurulmuş en büyük GES sistemi. 17 Burda, 39 Burda, 01 Burda ve 41 Burda ile toplamda 7 MWp kurulu güce sahibiz. Adı geçen 4 Burda AVM’sinin toplam ortak alan tüketiminin %72’sini IREC sertifikalı yenilenebilir kaynaklardan sağlayacağız, 2030’a kadar bu oranı portföy genelinde %100’e çıkarmayı hedefliyoruz. Bu 4 AVM’mizin tamamında yaklaşık 2.140 evin tükettiği enerjiyi karşılayabiliyor ve 5.707 ton karbonun doğaya salınımını engelliyoruz.
Sürdürülebilirlik çalışmalarımızda bir diğer öne çıkan projemiz de “Tarım Burda”. Kocaeli Ekolojik Yaşam Derneği ile uzun yıllar süregelen iş birliğimize bir yenisini ekleyerek sürdürülebilirlik ve geri dönüşüm temelli “Tarım Burda” projemizi başlattık. Bu projeyle müşteri deneyimini iyileştirmeyi, sürdürülebilirliği desteklemeyi, geri dönüşüme katkı sağlamayı, iyi tarım ürünleri yetiştirmeyi ve tarımsal faaliyet olarak farkındalık oluşturmayı hedefliyoruz. Projemiz teras alanındaki zeminin yenilenmesi süreciyle başladı, eski ahşap zemin parçaları dönüştürüldü ve bu malzemelerle üretilen saksı yatakları ve bahçe çitleri proje alanında kullanıldı. Benzersiz bir dönüşümle oluşturulan teras alanında; kimyasal ürün ve ilaç kullanmadan, ata tohumu kullanarak ekilen mısır, fasulye ve kabak Üç Kız Kardeş ekim yönteminin temelini oluşturuyor. Bu projeyle hem alışveriş merkezimizde yer alan iş ortaklarımızı projeye dahil etmeyi hem de organik, geri dönüştürülebilir zemin malzemeleri kullanarak örneğine az rastlanır bir tarım projesi gerçekleştirmeyi hedefl edik. Projeyi gelecek nesillere aktarmak adına da okulları tarım alanımıza davet ederek detaylı bilgileri onlarla paylaşmayı planlıyoruz. “Tarım Burda” projemizi çok yakında diğer Burda AVM’lerinde de uygulamaya alacağız. Esas Gayrimenkul olarak, sürdürülebilir bir geleceğe katkı sağlarken sektörümüze ilham vermeye devam edeceğiz.
Şubat ayında yaşadığımız depremlerde AVM’lerin yardım çalışmalarında önemli roller üstlendiğini gördük. Bu konuda neler söylersiniz?
6 Şubat tarihinde meydana gelen ve çok büyük yıkıma yol açan Kahramanmaraş merkezli 2 depremden etkilenen insanların ihtiyaçları için bölgedeki AVM’ler seferber oldu. AFAD-AYD koordinasyonuyla bölgede 15 aşevi kuruldu ve günlük 45 bin adet sıcak yemek dağıtımı yapıldı. Depremin ilk anlarından itibaren sadece bölgedeki değil, diğer illerdeki AVM’ler de vatandaşlarımız için seferber oldu. Kimisi yardım kimisi kan toplama merkezine dönüşürken bir kısmı da arama-kurtarma ekipleri oluşturarak bölgeye sevk etti. 160 AVM, AFAD ile koordineli bir şekilde yardım toplama merkezi olarak hizmet verdi. Yine bunların bir kısmı kan bağış merkezi olarak destek vermek amacıyla stant alanı tahsis etti. Bölgede uygun olan AVM’ler de gece barınma ihtiyacı için kapılarını açtı. 24 saat açık olan bu yapılar ziyaretçilere çorba, sıcak içecek, yiyecek hizmeti veriyor. AVM yatırımcıları tarafından bölgeye bakanlıklarca belirlenen çok sayıda ihtiyaç kolileri, vinç, ekskavatör, jeneratör, aydınlatma kulesi ve konteyner de iletildi. Görüldüğü üzere AVM’lerin mimari ve teknik özellikleriyle depreme dayanıklı yapılar olması bu gibi afet durumlarında vatandaşlarımızın temel ihtiyaçlarının karşılanması adına önemli bir faktördür. AVM’ler geniş otopark vb. alanları ile afet durumlarında lojistik destek, barınma, depolama gibi ihtiyaçları giderebilirler. Aynı zamanda koordinasyon merkezi görevini üstlenebilirler.
Esas Gayrimenkul’ün güncel portföyü ve yakın dönem hedefleri nedir?
Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul yatırım firmalarından biri olan Esas Gayrimenkul, alanında uzman ekibiyle uzun vadede değer yaratan projeler geliştiriyor ve yönetiyor. 2009 yılında faaliyete başlayan Esas Gayrimenkul, yurt içi ve yurt dışında toplamda 3 milyar Euro yatırımla, çevre dostu olan ofis, konut ve alışveriş merkezi projelerine imza attı. Türkiye genelinde 7 alışveriş merkezi, 3 ofis binası ve 1 konut projesini hayata geçiren Esas Gayrimenkul, sahibi olduğu alışveriş merkezlerinin yanı sıra yönetimini üstlendiği alışveriş merkezleriyle de Varlık Yönetimi alanında faaliyetlerine devam ediyor. Malatyapark, Gaziantep Sankopark, İstanbul Starcity Outlet, Konya Kentplaza, Van AVM, Pendik Pendorya AVM ve Düzce Algün Center projelerinin kiralama ve yönetim başta olmak üzere tüm süreçlerine rehberlik eden Esas Gayrimenkul, toplamda 14 AVM ve 600 bin m2’nin üzerinde kiralanabilir alanı yönetiyor. Yakın dönem stratejimiz; Esas Gayrimenkul Varlık Yönetimi Platformu olarak, sektöre bilgi birikimimizi aktararak AVM’lerin varlık yönetimi süreçlerine rehberlik edeceğimiz 25 AVM’ye ulaşmak. “Varlık yönetimi” bizim Esas Gayrimenkul olarak bir platform olarak ele aldığımız; danışmanlık hizmetleri, dijital varlıklar, finansal servisler, insan ve kültür danışmanlığı, proje yönetim/geliştirme, kiralama, mülk yönetimi, sürdürülebilirlik gibi ana bileşenlerden oluşan bir hizmet anlayışı. Bizim ağırlıklı işimiz ticari gayrimenkul geliştirmek ve yönetmek. Türkiye’nin ekonomik yapısı artık yeni AVM projesi geliştirmeye uygun değil. O alanda büyümeyi daha çok sahibi olmadığımız AVM’lerin varlık yönetimini gerçekleştirerek yapıyoruz.
