Kira tespit davaları, son dönemde en çok açılan davalar listesinde açık ara birinci. Uzun bir süre zirvedeki yerini koruyacak gibi görünüyor. Kira tespit davalarına gösterilen yoğun ilgi, kira hukuku alanına uzak olan birçok meslektaşımızı bu davaları öğrenmek ve açmak zorunda bırakıyor. Bu durumun doğal bir sonucu olarak, bazı yanlış anlamalar ve bilgi kirliliği meydana geliyor. Son derece detaylı bilgi gerektiren bir konu olduğu için kira tespit davalarını tümüyle anlatma bu makalenin sınırlarını fazlasıyla aşar. O yüzden, bu makalemizde sadece sıklıkla görülen hatalı bilgi, yorum ve uygulamalar üzerinde durulacaktır
Öncelikle, ihtiyaç duyulan davanın kira tespit davası mı yoksa kira uyarlama davası mı olduğuna karar vermek gerekir. Maalesef, uygulamada ezberci bir yöntemle “5 yıl dolduysa kira tespit davası açılır, dolmadıysa kira uyarlama davası açılır” şeklinde yanlış bir algı bulunmaktadır. Kira uyarlama davaları olağanüstü ve öngörülemez gelişmeler karşısında başvurulacak bir dava türüdür. Ne yazık ki, son dönemde kira hukuku açısından olağanüstü ve öngörülemez kabul edilebilecek birçok gelişme yaşandı; kur hareketliliği ile başlayan süreç akabinde, siyasi krizler, pandemi ve özellikle AVM’lerin kapatılmasına yönelik idari tedbirler, döviz kurlarında ani yükşeliş, RusyaUkrayna savaşının başlaması ve turistik bölgelerde yaşanan konut sorunu, Cumhuriyet tarihimizin en büyük doğal afeti olarak kabul edilen 10’a yakın ilimizi doğrudan etkileyen Kahramanmaraş depremi ve şimdi de kentsel dönüşüm uygulamaları ve fırlayan kira bedelleri son on yıl içinde yaşadığımız büyük problemlerden ilk akla gelenler. Bunlardan her biri, kira hukuku açısından uyarlama davasını gündeme getirme potansiyeli taşıyan vakalar. Ancak beş yıllık sürenin dolması halinde genellikle kira tespiti davası açma yoluna gidildiği görülmektedir. Oysa, kira tespit davalarında ıslah (örneğin bedel artırımı) mümkün olmadığı için uyarlama davası açılması gereken hallerde kira tespit davası açılması bir çok mağduriyete neden olmaktadır. Çünkü, kira tespit davalarında kira bedelinin en baştan açık ve net bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Davalar, ülkemizde yıllarca sürdüğü için belirlenenrakam herhalde enfl asyon nedeniyle erimekte ve düşük kalmaktadır.
Kira tespit davaları konusunda sıkça yapılan hatalardan biri de beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamayacağının söylenmesidir. Oysa bu bilgi doğru değildir. Beş yıllık süre dolmadan da kira bedelinin tespiti ve artış oranın saptanması için kira tespit davası açılabilir. Ancak bu davada hakim, yasal baraj olan tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşan bir rakama hükmedemez (TBK m. 344). Söz gelimi, bir kira sözleşmesi 3 yıl süreli olarak akdedilmiş ve bu sözleşmede kira artış oranı belirtilmemişse, tarafl ar kira artış oranında anlaşamadıklarında yine kira tespit davası açabilirler. Dolayısıyla, beş kira yılı dolmadıysa, kira tespit davası açılamaz demek; hukuki gerçekliği yansıtmamakta, hatta yanlış yansıtmaktadır.
Yine akla gelen bir konuda beş yılın bitiminde dava açılmadığında kira tespit davası açma hakkının düşüp düşmediğidir. Örneğin, 2015 yılında akdedilen bir kira sözleşmesi için beş yıllık süre 2020 yılında dolmaktadır. Peki, kiraya veren 2020 yılında ve 2021 yılında dava açmazsa, 2022 yılında dava açabilir mi? Böyle bir durumda kiraya veren 2022 yılında kira tespit davası açabilir. Çünkü, kira tespit davası için öngörülen beş yıllık süre dolmuştur ve bu davanın açılması herhangi bir süreye tabi kılınmamıştır. Dolayısıyla kira ilişkisi devam ediyorsa, kiraya veren dava açma hakkına sahiptir. Ancak uygulamada aksine yorumlar yapıldığı görülmekte ve duyulmaktadır. Bu yorumlar da hukuken doğru bir bilgi değildir ve hukuki dayanaktan yoksundur.
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak istenilen artış bedeline hangi tarihten itibaren hükmedileceği hususunda dava tarihi ve ihtarname önem arz eder. Bu konuda dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, kira sözleşmesinde artış oranının kararlaştırılıp kararlaştırılmadığıdır. Konu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345’inci maddesi şu şekilde düzenlenmiştir: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Özellikle dikkat edilmesi gereken noktalardan biri de kira tespit davalarından önce gönderilen ihtarnamelerin temerrüt olgusunun gerçekleşmesini sağlamaya yönelik olmasıdır. Eğer, ihtarname ile temerrüt olgusu sağlanmaz ise, dava dilekçesinin gönderilmesinin temerrüt olgusunu gerçekleştirdiği ileri sürülebilir. Fakat, bu ihtimalde dava tarihinde henüz artışa konu bedele hükmedilmediği için bir borcun ortada bulunmadığı iddiasıyla karşılaşmak da ihtimal dahilindedir. Sonuç itibariyle bu tartışmalar, temerrüt olgusunu şüpheli hale getirebilir ve temerrüdün sonuçlarından yararlanma imkanlarını kısıtlayabilir ya da tamamen ortadan kaldırabilir.
Son olarak, kira tespit davalarında ıslah yasağı nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı tutma imkanı da bulunmamaktadır. Maalesef, uygulamada kira tespit davasından önce çekilen ihtarnamelerde fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması ve net bedelin belirtilmemesi gibi hatalar yapılmaktadır ki, bu hataların hukuk tekniği açısından sonradan düzeltilmesi de imkansız denecek kadar zordur.
